אתר בנייה / צילום: Shutterstock
"אנחנו חושבים שהצעדים הממשלתיים בתחום הדיור יכולים לשנות את ענף הנדל"ן, אך ללא טיפול בבעיית העובדים - שום דבר לא יעזור לענף הנדל"ן" - כך אמר שלומי הייזלר, מנכ"ל משרד האוצר. גם בחטיבת המחקר של בנק ישראל שמים את האצבע על מצוקת כוח-אדם כבעיה העיקרית של ענף הבנייה, ולא רואים פתרונות קצרי-טווח לנושא. עליית המחירים שנרשמה במדד מחירי הדירות האחרון של הלמ"ס מטרידה את הדרג המקצועי באוצר, ואילו במכון אלרוב מתריעים כי הורדות דירוג למדינה משמען עלייה בריבית והגדלת המצוקות שבהן נמצאים יזמים ורוכשי דירות - כך עלה מכנס של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, שנערך אתמול (ד') ודן ב"אתגרי שוק הנדל"ן לאחר ה-7 באוקטובר".
● ניתוח | ראשי הערים רק נבחרו וכבר עומדים לאבד סמכויות בתחום הדיור
● מחיר מינימום של שקל: איפה נכשלו מכרזי "מחיר מטרה"?
הבעיה המרכזית של ענף הבנייה בעקבות ה-7 באוקטובר, שעד כה כמעט שלא מוצאת מענה' היא של כוח העבודה. לדברי ד"ר עדי ברנדר, מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, "הפעילות בענף הבנייה לפני המלחמה הייתה בהיקף גבוה. סך הבנייה הפעילה, התחלות הבנייה והתעסוקה בענף היו ברמות גבוהות, והיתרי הבנייה והיקפי האישורים של מוסדות התכנון הצביעו על 'צנרת' מבטיחה של התרחבות בשנים הקרובות. עם פרוץ המלחמה, הפעילות בענף הצטמצמה מאוד. כיום החסם המרכזי לפעילות הוא המחסור בעובדים, בשל היעדרות העובדים הפלסטינים.
"יש צורך בקבלת החלטות לגבי תמהיל העובדים והטכנולוגיה הרצויים בענף הבנייה, שכן הגעת מספר גדול של עובדים זרים שיחליפו את הפלסטינים תיקח זמן רב, העסקת העובדים הפלסטינים כרוכה בשיבושים בתקופות של מתיחות ביטחונית, והתקדמות טכנולוגית שתצמצם את מספר העובדים הדרושים בענף ותעודד תעסוקת ישראלים נוספים כרוכה בהשקעות ובתהליכי התאמה. בנוסף, חשוב לפעול לקידום השקעות ציבוריות בתשתיות כדי לשחרר את הפוטנציאל של קרקעות שקידומן לבנייה מותנה בפיתוח אותן תשתיות".
בשלב כלשהו אמר ברנדר כי "אמרו שיגיעו לכאן 20 אלף עובדים עובדים, והגיעו 70", והייזלר תיקן אותו שהגיעו אלפים. "אני קצת ציני, אבל המספרים קטנים", הגיב ברנדר, והייזלר הסכים.
ברנדר הצביע על כך שיבוא עובדים מצריך חתימה על הסכמים עם מדינות המוצא שלהם, והכנסת טכנולוגיות חדשות היא תהליך שיארך זמן רב. גם החזרת העובדים הפלסטינים תהיה בעייתית עקב ראייתם כסיכון ביטחוני, וגם הכנסת כוח-אדם ישראלי לא תועיל עקב חוסר הרצון של הישראלים לעבוד בתחום וסירובם הצפוי של אלה שכן מוכנים, לעבוד עם עובדים פלסטינים. עד כה הממשלה לא מצליחה להתמודד בצורה טובה עם המלכוד הענפי הזה, וכאמור הייזלר הודה כי שום צעד שתנקוט הממשלה לא יעזור לנדל"ן, כל עוד אלא נמצא פתרון לסוגיית העובדים.
פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, הזהיר כי מתקיימות "שלוש התפתחויות מרכזיות בשוק הנדל"ן בעקבות אירועי ה-7 באוקטובר: עלייה באי-הוודאות בשוק, ירידה בדירוג האשראי של ישראל וירידה דרסטית במספר העובדים באתרי הבנייה. אלה חוברים יחד להעמקת המיתון בשוק הנדל"ן ובהמשך - ללחץ מחודש על מחירי הדירות בשל מחסור בהיצע שייווצר בעתיד לבוא".
תעלומת מדד מחירי הדירות של הלמ"ס
אחת התעלומות שנדונו בנכס הזה הייתה העלייה האחרונה במדד מחירי הדירות של הלמ"ס. אלה עלו בשיעור של 0.7% בחודשי המלחמה נובמבר-דצמבר 2023. מדד מחירי הדירות החדשות שנמכרות במסגרת השוק החופשי הורה על עלייה גדולה יותר של 1%. כל זאת, אחרי 8 מדדים רצופים של ירידות מחירים.
אנו בגלובס הערכנו כי מדובר בעיוות שנוצר כתוצאה ממבצעי הקבלנים המכונים "20-80" או "10-90". במסגרת מבצעים אלה נדרשים רוכשי הדירות החדשות לשלם בשלב הראשון רק 20%-10% ממחיר הדירה בעת החתימה על החוזה, ואת היתרה - רק בעת אכלוס הדירה, בעוד כשלוש שנים.
המשמעות של מבצעים אלה, שאינם מוצמדים למדדים, היא הנחה גדול במחירי הדירות, שלהערכת ד"ר יאיר דוכין, ראש תוכנית ה-MBA בהתמחות מימון נדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, מגיעה ל-10-15%, בעוד שעל פניו המחירים נותרים כפי שהם, ואולי אף עולים, כפי שהראו מדד הלמ"ס.
המספרים אכן תומכים בהערכה הזו, ומכירת הדירות החדשות עלתה בחודש דצמבר על 40% מכלל הדירות שנרכשו, וזאת בעוד שכרגיל מספר הדירות החדשות שנרכשות מגיע לכשליש.
מתברר כי בממשלה סבורים בדומה לכך. "אנו בודקים מדוע היצע הדירות כה גדול, אבל אין כמעט ירידות מחירים. ההערכה שלנו היא שמבצעי הקבלנים וזה שהם ממונפים יותר מדי גורמים לזה שהם לא יורידו מחירים", אמר מנכ"ל האוצר. עוד סיפר הייזלר כי בעקבות עליית מדד מחירי הדירות, נפגשו אנשי האוצר, רשות המסים ואף הלמ"ס על-מנת לברר כיצד ניתן להתחשב בנתונים החריגים.
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ, דיבר אף הוא על מדד מחירי הדירות, וסיפר כי "אנו מבחינים בהתאוששות בשוק, בעיקר במגזר הקבלנים, בחודש דצמבר וגם בינואר. לכן אני חושב שלמרות הטענה שיש לעודד מכירות בפרי-סייל, רואים עלייה בזה כבר עכשיו. תנאי התשלום שמציעים הקבלנים של 20-80 בעצם מבטאים הנחה בפועל במחיר הדירה, שלא באה לידי ביטוי בדווח על העסקה ומכאן בנתונים של מחירי הדיור. לפיכך רשות המסים תבחן איך לתת לזה ביטוי".