אור יהודה. תוכנית בהיקף 2.5 מיליארד שקל / צילום: איל יצהר
הכותב עומד בראש משרד עוה"ד עפר טויסטר העוסק בדיני התכנון והבנייה
ענייננו בתוכנית איחוד וחלוקה לרחוב העצמאות באור יהודה. התוכנית, לאחר אישורה, מאפשרת תכנון מתחם לאיחוד וחלוקה הכולל גם פינוי 155 יחידות דיור קיימות ובניית 744 יחידות דיור חדשות.
לתוכנית זו הוגשו כמה עררים, אבל לענייננו נתמקד בעמדתה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שלא הגישה ערר אך ניסתה "לתקוף" את התוכנית כמשיבה לערר. במסגרת תשובתה טענה רמ"י כי טבלת ההקצאות בתוכנית (טבלה הקובעת איזה זכויות ובאיזה מגרש יקבל כל אחד מבעלי הזכויות בתוכנית) שגויה, שכן לעמדתה הייתה זכאית לזכויות סחירות בשווי 40 מיליון שקל כנגד אחת החלקות בתוכנית שנמצאת בבעלותה, ולא להקצאת זכויות רק "מתחת לקו" בגין חלקה זו ("מתחת לקו" הינו מונח המתייחס למגרש המוקצה לצרכי ציבור ולא לפי שוויו הכלכלי ואין מתחשבים בשוויו בלוח ההקצאות).
בהחלטתה שניתנה פה אחד קובעת ועדת הערר כי רמ"י הייתה מודעת לתוכנית לכל אורך הדרך, עוד מאישורה של התוכנית הראשית בשנת 2016 שעל בסיסה הוכנה התוכנית מושא הערר וכי תוכנית זו התוותה את התכנון העקרוני ואף את מגרשי התמורה.
רמ"י לא הגישה התנגדות לאחר הפקדת התכנית הראשונה, רמ"י גם לא הגישה כל תשובה, התייחסות או בקשה להצטרף כמשיבה או כעוררת לעררים הקודמים.
למעשה, ההתנגדות שהוגשה על ידה הייתה הפעם הראשונה שרמ"י התנגדה לקביעות התכנית. לשיטת הוועדה, רמ"י הייתה אמורה לכל הפחות "לחשוד" כי לא יוקצו לה זכויות במקרקעין בהתאם לתוכנית הראשית משנת 2016.
זאת, מכיוון שרמ"י הייתה מודעת לאומדן החלוקה בין המפונים לבין היזם; ידעה היטב את אומדן מספר יחידות הדיור שעתידות להגיע לידיו של היזם והבינה היטב את עקרונות החלוקה שהתגבשו בתכנית 2016, אשר לא כללו כל הקצאה לזכותה ומתוך הנחה וידיעה זו לא התנגדה לתכנית הראשית וככל הנראה גם לא לתכנית זו.
לדידה של הוועדה, נקודת המוצא חייבת להיות כי משעה שרמ"י לא הגישה ערר נגד החלטת הוועדה המקומית לאחר דחיית התנגדותה ואף לא ביקשה ארכה אף שכבר הוגשו עררים אחרים - היא התנהלה באופן לא תקין, וכפועל יוצא - ויתרה על הטענה.
ועדת הערר מזכירה כי ישנם "שותפים" נוספים שעשויים להפסיד ממון רב במידה ותתקבל הטענה - היזמת וכן הוועדה המקומית, הפועלות קרוב ל־15 שנה על מנת לקדם את התוכנית מושא הערר. בנוסף לאלו, אין לשכוח את 128 המשפחות, המתגוררות בשטח הכלול בתוכנית וממתינות לאישורה.
רמ"י ודאי הכירה גם את סעיף ההתכלות בתוכנית הראשית, הקובע כי התוכנית תתבטל אם לא תבוצע בתקופה שנקבעה בה. וודאי שידעה כי העלאת טענות בשלב זה עשויה להביא להתכלות התוכנית ואף על פי כן, רמ"י לא העלתה את טענותיה, שעה ש"שעון החול" עד התכלות התוכנית המשיך להתרוקן. ומאידך, החליטה להעלות את טענותיה רק שעה שהחברה היזמת ותושבי השכונה כבר עמדו "בפתחה של הארץ המובטחת".
פגיעה באינטרס הוודאות
ההחלטה: ועדת הערר קבעה כי טענות רמ"י בדבר הפסדיה הצפויים נוכח אישורה של התוכנית באופן שנקבע, בשלב זה אינן מוצדקות ויש לדחותן.
לסיכום קובעת ועדת הערר כי תוצאה לפיה פעולתו של יזם פרטי אשר פועל ככל יכולותו לקדם תוכנית לבניית מאות יחידות דיור - תסוכל בשל טענתה של רמ"י שלא נטענה בשלבים הרוונטיים ושעה שאף לא הוגש ערר כדין מטעם רמ"י - אינה ראויה ואינה צודקת.
תוצאה מעין זו תביא לפגיעה באינטרס הוודאות היזמי וזאת אין לקבל; וזאת, גם בראייה צופה פני עתיד. גם עקרון שיתוף הציבור עליו עומד עקרון ההתנגדות, לא יכול להביא לתוצאה לא ראויה מעין זה.
זאת ועוד, מסקנה זו עולה קנה אחד עם העובדה כי רמ"י (ממ"י דאז) הייתה חלק מבעלי המקרקעין בשנת 1996 והיא אף יזמת התכנית. לא ניתן להעלות על הדעת כי רמ"י תסתור את טענותיה ותטען באופן הפוך לקבוע בתוכנית מאושרת כדין ולא יעלה על הדעת כי רמ"י יזמה תכנית אותה היא כינתה "תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה" וכיום היא תטען כי אין הדבר כך.
11014־06־23