רטיבות בתקרה / צילום: Shutterstock
הכותב הוא מומחה בדיני נזיקין וליקויי בנייה
עובדות המקרה: ב־2017 נחתם הסכם למכירת דירת יד שנייה בקריית אתא בתמורה ל־1.1 מיליון שקל. בחוזה נכלל סעיף שלפיו המוכרים מצהירים כי למיטב ידיעתם אין בדירה כל פגם נסתר, לרבות בעיות רטיבות ו/או נזילות. החוזה כלל סעיף נוסף שבו הרוכשת מאשרת כי בדקה את הדירה, וכי ניתנה לה ההזדמנות לזמן אנשי מקצוע מטעמה לצורך כך, והיא מסכימה לרכוש את הבית במצבו הפיזי כמו שהוא.
● שלושה פסקי דין בשבוע | מתווך תבע בני זוג שקנו בית ואז העסקה בוטלה. מה קבע בית המשפט?
● העניקו דירה לבן משפחה והתחרטו: מתי בתי המשפט מבטלים מתנה של מקרקעין?
ימים ספורים לאחר שהרוכשת עברה להתגורר בדירה, התגלו ליקויים שונים ובראשם ריח עובש וטחב במטבח ובאמבטיה. בעקבות תלונותיה הגיעו המוכרים לבדוק את הדירה יחד עם חברם האינסטלטור, שקבע כי דרושים רק תיקוני צבע קלים.
זמן לא רב לאחר מכן, במהלך החורף הראשון, התגלו סדקים וסימני רטיבות בחלקים נרחבים בתקרה ובקירות. המוכרת פנתה שוב אל המוכרים, שהכחישו כי ידעו או סבלו מתופעות אלה בשנים שבהן התגוררו בדירה.
הרוכשת טענה כי הסתמכה על מצגי המוכרים והצהרותיהם, וכי הם אף הפצירו בה שלא לשכור שירותיו של מומחה לבדיקת הדירה, משום שהיא תקינה ומשופצת. אי לכך, היא הגישה תביעה נגד המוכרים, שכללה שני רכיבים: דרישה לפיצוי מוסכם בסך 108 אלף שקל בגין כך שהנתבעים ידעו על קיומם של הליקויים אך הסתירו זאת ממנה. היא תמכה את תביעתה בחוות־דעת של מהנדס בניין, שאמד את הנזק המצטבר בסכום של 260 אלף שקל. השומה כללה גם התייחסות לרצפות שבורות, לחללים שהתגלו תחת האריחים ולבעיות קונסטרוקציה נוספות.
מנגד, הנתבעים טענו כי בעת מכירת הדירה או מסירתה לא היה ידוע להם על ליקויים בדירה, וכי המשא־ומתן עם התובעת נוהל בתום־לב, תוך שנמסר לה כל המידע שהיה ברשותם באותה.
לטענתם, בין הצדדים נכרת חוזה למכירת דירת מגורים ישנה במצבה ("AS IS"), במחיר המשקף את מצבה התחזוקתי. עוד הם טענו כי הנזקים המפורטים בחוות־דעת המומחה נראים לעין. בדיון הם העידו כי הם ביצעו תיקוני שפכטל וצבע שנתיים בדירה, ללא כל קשר לבעיות רטיבות או סדקים, שעליהן כלל לא ידעו.
לא מופע חד־פעמי
ההחלטה: שופט בית משפט השלום בחיפה זיו אריאלי קבע כי ליקויי רטיבות אינם "מופע חד־פעמי", ומקורם בתהליך שנמשך מזה מספר שנים. כמו כן, הנתבעים ידעו שיש סדקים בקירות ובעיות רטיבות, שאם לא כן, לא היו פועלים מדי שנה לתקנם ולא היו מסתירים עובדה זו מהתובעת.
נפסק כי הנתבעים הפרו את חובתם ליידע את התובעת, טרם עריכת הסכם המכר, אודות ליקויים בדירה עליהם ידעו או שהיה עליהם לדעת.
סוף דבר - השופט פסק כי הנתבעים ישלמו 249,385 שקל בגין עלות תיקון ליקויי הרטיבות והקונסטרוקציה, לרבות פיצוי עבור עוגמת־נפש והוצאות משפט. את הדרישה לפיצוי בגין נזקי הריצוף הוא דחה, בטענה כי מדובר על ליקוי שבו ניתן להבחין בנקל. גם בקשת הרוכשת לפיצוי מוסכם נדחתה, בטענה כי בידי הנפגע הבחירה האם לתבוע את הפיצויים המוסכמים או פיצויים בגין נזקו הממשי; ובבוחרו בדרך האחת, אין בידו לילך גם בשנייה.
המשמעות: על רוכש דירה חלה חובה לבדוק את מצבו התכנוני והפיזי של הנכס טרם רכישתו, אולם על המוכר מוטלת חובה מוגברת לגילוי אי־התאמה בנכס - בין אם ידע עליה ובין אם היה צריך לדעת עליה כבעל נכס סביר.
חובה מוגברת
בית המשפט העליון קבע כי רק יידוע ממשי של הקונה בדבר אי־ההתאמה, טרום חתימת החוזה, מעביר את האחריות במלואה על כתפיו. כמו כן, נזקי רטיבות מהווים את הרעה החולה והשכיחה ביותר בתחום ליקויי הבנייה בישראל, אותה מוכרים רבים מנסים לטשטש באמצעים קוסמטיים. פסק הדין שולח מסר ברור כי התחכמויות אלה מהוות חוסר תום־לב, על כל המשתמע מכך.
13442־05־20