אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, shutterstock
החודש ניתן פסק דין בתביעת "דייר סרבן", שבו נדחתה תביעתם של 243 דיירים נגד בני זוג בני 70, שסירבו לחתום על הסכם לפרויקט פינוי-בינוי ברחוב צה"ל בקריית ים, שאמור היה לכלול 1,450 דירות חדשות ב-13 מגדלים.
● מנהל רשות המסים מזהיר: הצעד הזה יכול לגרום ל"טיסה" של מחירי הדירות
● מתי סירוב של בעל דירה לפרויקט פינוי־בינוי יהיה בלתי סביר?
השופטת עפרה אטיאס מבית המשפט המחוזי בחיפה קבעה באופן חריג כי הסירוב של בני הזוג הוא סביר. זאת נוכח מצבם הבריאותי, גילם, העובדה ששיפצו באופן מהותי את הדירה והוסיפו ממ"ד, וכן נוכח חוסר הנוחות שייגרם להם. את נימוקיהם מצאה כ"אמיתיים, כנים וענייניים, ולא מנימוקים סחטניים".
המשמעות היא שבני הזוג לא מחויבים לחתום, ופרויקט רחב היקף עשוי שלא לצאת לפועל.
יחד עם זאת, השופטת השאירה פתח לקבלת הסכמת בני הזוג לפרויקט. היא ציינה בפסק הדין כי החברה היזמית מקבוצת הכשרת היישוב "הכירה בייחודן של מצבור הנסיבות העומדות ביסוד סירובם של הנתבעים, והסכימה לנהוג ביחס לנתבעים כפי שנוהגים בעניינו של דייר קשיש, עמדה המקובלת גם על הנתבעים, בכפוף לכך שבית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב סביר".
הכוונה היא כי החברה היזמית תיתן לקשישים דירה חלופית, למרות שהם לא עומדים בדרישת החוק היבש וייאלצו לשלם על כך מסים כרוכשים. בדיון הצהיר נציג החברה כי "ככל שבית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב סביר, החברה היזמית תסכים להעמיד להם את מנגנון הקשיש ותישא בעלויות המיסוי".
בכל מקרה, השופטת לא אישרה במפורש את הסכמות הצדדים, והחברה עלולה לחשוש ליישם אותן ללא האישור.
את הדיירים ייצג עו"ד דודי פרחיה, ואת בני הזוג עו"ד אלעד דידי.
"במקרה זה בית המשפט הלך עם המתנגדים"
גלובס בדק בעזרת מומחים מה משמעות פסק הדין החריג, למה נדרשת התערבות בית המשפט במצב זה, ומהם הקשיים בשוק במצב הנוכחי.
עו"ד יואב זהבי, שותף במחלקת הנדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז ERM, אומר כי תוצאת פסק הדין אינה סבירה. "פסיקה צריכה לכלול גם מה כן. איזה פתרון, ולא רק אמירה שזו סרבנות לגיטימית. זו לא אמירה מספקת. מחירי הדיור לא יירדו עד שלא נגדיל את ההיצע. זו נקודה שפוגעת בהיצע בסוף".
עו"ד אלון וולנר, שותף במחלקת הנדל"ן בברנע ג'פה לנדה, אומר כי "תביעות דיירים סרבנים הן אירוע שעולה המון כסף ליזמים, ולכן מוטב להימנע מהן איפה שנכון. הכיוון של הפסיקה היום היא להחמיר עם דיירים סרבנים. במקרה הזה בית המשפט הולך עם המתנגדים, למרות שהם לא עומדים בהגדרה של החוק, ולא אמורים לתת להם את החלופה של הקשישים. פסק הדין נותן פתח מילוט, כך שיכלילו אותם להגדרת הקשיש, ובכך יאפשרו לפרויקט לצאת לדרך".
לדבריו, "הרבה פעמים יש בפרויקטים פלונטרים שיכולים להיות דומים, כשאנשים נמצאים על קו התפר ולא נותנים להם פתרונות. החוק הוא דווקני ביחס להגדרה של קשיש. במצבים ייחודיים יזמים צריכים לחשוב מחוץ לקופסה. כל מה שמכשיר את האופן שבו ניתן להוציא את הפרויקט, הוא מוצדק".
"מנגנון הקשיש" הקבוע בחוק נועד להגן על בעלי הדירות המבוגרים. היזם מחויב להציע לבעל דירה החל מגיל 70 אחת מכמה אופציות, בהן מעבר לדיור מוגן או רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט בשווי הדירה שעליה הוא מוותר. רק אם הדייר יסרב לכל ההצעות, הוא ייחשב ל"סרבן".
החוק קובע כי מי שזכאי להטבה הוא מי שהיה בן 70 בזמן החתימה הראשונה על הפרויקט, והתגורר בו לפחות שנתיים. במציאות, מרגע שפרויקט יוצא לדרך ועד להריסה לוקח שנים. הדיירים יכולים למצוא את עצמם מתפנים עשור מהמועד שבו חתם ראשון הדיירים, כך שלא יהיו זכאים להטבות למרות שבזמן הפינוי הם כבר עברו את גיל 70, וזאת משום שבתחילת הדרך הם עדיין לא הגיעו לגיל זה. כך היה במקרה של בני הזוג: טרם מלאו להם 70, ולכן החברה היזמית נתקלה בקשיים לאפשר להם את ההטבה.
עו"ד זהבי מסביר כי "מנגנון הקשיש נקבע לפי המועד שבו חתם הדייר הראשון כדי לא לעודד סרבנות וסחטנות. חסר מנגנון שיאפשר טיפול במקרים פרטניים. כשמישהו מצייר חוק עם קו עבה, אנשים ששייכים לצד אחד של תוצאות החקיקה לפעמים צריכים להיות בצד השני, ולהפך".
הקושי של החברה היזמית הוא במספר היבטים. היזם מחויב לתת לדיירים תמורות באופן שוויוני בהתאם להסכם, ולא לתת לחלק מהדיירים תמורות עודפות. לדברי עו"ד זהבי, בעוד שהחוק דורש שוויון, הוא לא נותן פתרון כשרוצים לעזור במקרים המיוחדים.
זהבי מסביר כי הקושי הוא לא רק הדרישה לשוויון, אלא גם היעדר ההכרה בהיבטים נוספים כלכליים, בהם תקן 21 ותשלום מסים. תקן 21 מתייחס לעקרונות שמאיים, ומטרתו לבחון היתכנות כלכלית לתוכנית פינוי-בינוי.
"יש כשל שוק שנובע מהחקיקה, שיוצרת 'מעגל שוטה' ליזמי ההתחדשות; גם אם היזם ירצה לבוא לקראת הדיירים, זה לא מוכר מבחינה שמאית. הרשויות בוחנות אם היזם מגיע לתקן 21 כדי לאפשר לו רווחיות. אם יזם נותן משהו שלא מוכר בחוק, זה לא מוכר לו לצורכי התקן. נדרשת חקיקה שתאשר מקרים מיוחדים, כך שזה יוכר גם לעניין התקן והמסים. נדרשת חשיבה עגולה ומלאה".
אין כמעט החלטות על סרבנים סבירים
במסגרת הפרויקט שלעיל צפויה הריסת שישה בנייני רכבת ישנים בני ארבעה קומות כל אחד, שנבנו בשנות ה-50 ללא מעלית וללא ממ"ד. במקום הבניינים שייהרסו אמורות היו להיבנות כ-1,450 יחידות דיור חדשות ב-13 בניינים בני 32 קומות. מול פרויקט רחב-היקף זה עומדת התנגדותם של בני הזוג בני ה-70, מצבם הבריאותי, השיפוץ שביצעו, הכולל ממ"ד, שבע שנים קודם, וחוסר הנוחות שייגרם להם.
השופטת הדגישה את "רצונם בגילם לשמר את איכות חייהם, ולא לגור משך תקופה כה ממושכת בתוך אתר בנייה, על כל מטרדי האבק, הפסולת, הלכלוך והרעש, שהם תוצר לוואי של כל פרויקט בנייה", כאשר הצפי להריסת דירת בני הזוג הוא לעוד כשנה. רק השלב הראשון בפרויקט צפוי להימשך כשלוש שנים, וסיומו עשוי להימשך עשור.
בפועל, קשה למצוא החלטות על התנגדויות דיירים שנמצאו כסבירות ומנעו תוכניות פינוי-בינוי. עו"ד זיו גרומן, המתמחה בהתחדשות עירונית, משוכנע כי הסירוב אינו סביר, ויש לבחון אותו בחינה אובייקטיבית ולא סובייקטיבית. "שמו את הנוחות של שני בעלי דירה מתוך 234. נוחות של בעל דירה אחת עולה על צורך אחר. הניתוח מרחיק לכת ולא עולה לא עם החוק ולא עם הפסיקה".
גרומן מעריך כי אם יוגש ערעור, בית המשפט העליון יהפוך את ההחלטה. "ישראל רוצה לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי ונותנת תמריצים בחוק. פסק הדין לוקח סיפור של דייר אחד מבין 243, ואומר שיש לו נסיבות אישיות. יש פה שגיאה שאינה עומדת בקנה אחד עם המדיניות הציבורית הקיימת".
מספר תיק: 58035-01-23