''משאבים רבים הופנו לסיומי הבנייה של הפרויקטים, וכן לזירוז השלמתם של ההליכים ומתן האישורים'' נכתב בדוח / צילום: Shutterstock
הירידה בפעילות ענף הבנייה עשויה לגרוע מהתוצר השנתי יותר מ־25 מיליארד שקל - וזאת רק מנזקי הרבעון האחרון של 2023: כך עולה מדוח בנק ישראל המפורסם היום (א'). על פי הדוח, היקף הפגיעה בתוצר, הישירה והעקיפה, בעקבות הירידה בפעילות הענף (שנגרמת בעיקר בשל המחסור החמור והמתמשך בפועלי בניין) עשויה להגיע עד 1.35%.
● הסיכון עלה, המוסדיים נעלמו והבנקים דומיננטיים מתמיד בשוק האשראי
● בנק ישראל: גיוס חרדים ימתן את הפגיעה במשק
"ירידת הפעילות בענף, שהיווה ערב המלחמה כ־6% מתוצר המשק, בכ־50%, גרעה ברביע הרביעי כ־3% מהתוצר (0.75% מהתוצר השנתי)", נכתב בדוח, ועל כך הוסיפו מנסחיו: "הענף צורך חומרי גלם ומוצרי ביניים מענפים רבים בישראל, כך שפעילותו הנמוכה עלולה לפגוע בפעילות של ענפים אלה. ההשפעה העקיפה של ירידת תוצרו ב־50% למשך רביע תתבטא, ככל הנראה, בירידה של התוצר הכולל הרבעוני ב־2.4% נוספים (0.6% תוצר שנתי)".
המשמעות היא כי הפגיעה הישירה מירידת הפעילות בענף ברבעון הרביעי היא 14 מיליארד שקל. מדובר במספרים גבוהים פי שניים מאלו שחזה משרד האוצר בתחילת השנה, אז העריך כי הירידה בתוצר תסתכם ב־2.4 מיליארד שקל בחודש, ולפיכך בשלושה חודשים יחד - קצת יותר משבעה מיליארד שקל.
בבנק ישראל מציינים, באשר לפגיעה העקיפה, כי היא לא בהכרח תתבטא כבר כעת: "השפעה עקיפה זו לא תהיה בהכרח מיידית; היא יכולה לבוא לידי ביטוי כעבור זמן, עם חלחול הביקושים הנמוכים של ענף הבנייה לשאר ענפי המשק. אם רמת הפעילות הנמוכה של הענף תימשך, שוק הדיור עלול להיפגע לתקופה ארוכה".
בתחילת 2024 חלה התאוששות
הנתונים המעודדים יותר נוגעים להיקף ההשבתה בענף - שככל שהתקדמה המלחמה, הפכה להיות דרמטית פחות (מה שמשתקף היטב בכתבה שפרסמנו כאן כבר בשבוע שעבר): "בשבועות הראשונים למלחמה נסגרו אתרי הבנייה בעקבות ההנחיות של פיקוד העורף ושל הרשויות המקומיות, ולקראת סוף 2023 כ־28% מאתרי הבנייה למגורים עדיין היו סגורים. בתחילת 2024 נמשכה ההתאוששות, ובסוף פברואר רק 17% מאתרי הבנייה למגורים היו סגורים".
שיעור האתרים הפתוחים משוקלל במספר יחידות הדיור בכל אתר, משמע הנתון אינו נובע ממספר האתרים הסגורים פיזית, אלא מהיקף יחידות הדיור שנבנות - אתר אחד גדול פתוח יכול לכלול יותר דירות מאשר בכמה אתרים קטנים יחד, שעדיין סגורים, ויש להתחשב בכך בבחינת היקף ההשבתה של הענף, מה גם שעל פי הדוח עצמו אתרים גדולים יותר למגורים נפתחו מהר יותר. בדוח מצוין עוד כי קצב פתיחת אתרי הבנייה למגורים היה גבוה מאשר קצב פתיחת אתרי הבנייה שאינם למגורים, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: בסוף דצמבר 53% מאתרי הבנייה שלא למגורים לא היו פעילים, לעומת 36% מאתרים הבנייה למגורים.
עוד מרמז הדוח כי יש לחשוב שוב על העסקת פועלים פלסטינים בישראל: "דומה שחלק מהבעיות במגבלת ההיצע של העובדים בשל החלטות הממשלה לא תיפתרנה בקרוב, ומצריכות מחשבה מחדש על המדיניות ארוכת הטווח של העסקת העובדים הפלסטינים. הנוכחות של עובדים זרים מצריכה משאבים מקומיים לפתרונות דיור ובריאות לעובדים הללו, ועלולה ליצור גם קשיים חברתיים. נושא זה צריך להיבחן גם בראייה ביטחונית וגיאופוליטית אזורית, שכן לפתרון שייבחר תהיה השלכה משמעותית גם על הכלכלה הפלסטינית".
הסיכון בענף הבנייה עלה
הדוח נוגע גם במצבו הכלכלי המורכב של הענף - עם קשר למחסור בעובדים ובלי קשר לכך, מצב כלכלי שהחל עוד לפני המלחמה ובמובנים רבים התגבר בעקבותיה. "בעקבות הירידה של מכירת דירות חדשות ושל מחיריהן, הסטת ביקושים לאזורי פריפריה, שבהם מחירי הדירות נמוכים מאשר באזורי הביקוש, ושיעור גבוה יחסית של עסקאות בתמיכה ממשלתית, נרשמה פגיעה ניכרת בהכנסות של החברות היזמיות", נכתב בדוח. "הצורך להתקדם בפרויקטים שבתהליכי בנייה אילץ אותן לממן את הפעילות באמצעות הגדלת החוב". בהמשך קובע הדוח חד־משמעית כי "הוצאות המימון הגבוהות לצד הירידה בהכנסותיהן של חברות הבנייה העלו את הסיכון בענף".
הדוח אף מתרגם זאת למספרים. כך, בעוד האשראי הבנקאי שניתן לחברות היזמיות עבור רכישת קרקעות לא גדל (בגלל האטה בשיווק קרקעות המדינה ובשל וירידת מחיריהן של הקרקעות), האשראי לפרויקטים בתהליכי בנייה גדל מתחילת השנה עד סוף הרבעון השלישי ב־35%, מ־36 מיליארד שקל לכ־49 מיליארד שקל; שיעורן של הלוואות הבולט והבלון (הלוואות שבהן התשלום הראשון נדחה בתקופה מסוימת) מכלל המשכנתאות עמד על 11% בממוצע בשנת 2023, לעומת כ־6% בשנת 2022. "בדצמבר 2023 אף נרשם נתון חריג של כ־18.5%", נכתב בדוח.
בינואר ובפברואר 2024 עמד שיעור זה על יותר מ־14%. כפי שפורסם בגלובס לא מכבר, היקף הלוואות הבולט והבלון יכול להעיד על עלייה בהלוואות הקבלן שמעניקים קבלנים לרוכשי דירות חדשות, וכעת נראה כי גם הן תרמו להגדלת החוב של חברות הבנייה בעת האחרונה.
"לא היה שינוי מהותי בשיעור הדירות הנרכשות 'על הנייר'"
הדוח מציין לחיוב את פעילות הענף ברבעון הרביעי - בניגוד למה שניתן היה לצפות, על סמך המצב שבו שרוי הענף: "הקושי להמשיך את הבנייה בשל השפעת המלחמה, שהגדיל את הסיכון בענף, עלול היה להרתיע רוכשים מקניית דירה בפרויקטים שבנייתם רחוקה מסיום. עם זאת, מניתוח נתוני העסקאות בדירות חדשות עולה כי לא היה שינוי מהותי בשיעור הדירות הנרכשות 'על הנייר', כלומר שנתיים ויותר לפני מועד המסירה על פי החוזה. שיעורן עמד על 68.7% בממוצע בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 ועל 65.3% ברבעון הרביעי".
הדוח מציין כי "נתוני הביצועים ברבעון הרביעי של 2023 מעידים על התאוששות מהירה מאוד של הענף: מספר התחלות הבנייה, כ־14 אלף יח"ד, היה נמוך ב־12% בלבד מהממוצע של שלושת הרבעונים הראשונים של השנה, בעוד סיומי הבנייה, כ־15.9 אלף יח"ד, ומספר היתרי הבנייה שהונפקו, כ־21.1 אלף יח"ד, היו גבוהים בכ־13% ובכ־22.5% מהממוצע של אותם הרבעונים".
למעשה, היקף גמר הבנייה למגורים בשנת 2023 היה הגבוה בשנים האחרונות, ועמד על 59.7 אלף דירות. "נראה כי משאבים רבים הופנו לסיומי הבנייה של הפרויקטים, וכן לזירוז השלמתם של ההליכים ומתן האישורים", נכתב בדוח, המציין עוד כי משך הבנייה צפוי להתארך בשל המחסור בעובדים מאז תחילת המלחמה.
מספרים נוספים בעניין זה: שיעור הדירות החדשות שנרכשו ואמורות להימסר לרוכשים בתוך חצי שנה גדל מעט, 10.4% בממוצע מתוך כלל העסקאות ברבעון הרביעי, לעומת 7.3% בממוצע בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. לעומת זאת, שיעורן של הדירות למסירה מיידית היה נמוך מאוד - 1.2%, לפני המלחמה ולאחריה.
הדוח מתייחס גם למחירי הדירות, שירדו ב־0.6% ב־2023, וכותב: "ככל הנראה, המחירים האפקטיביים של הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי ירדו אף יותר ממה שמדדה הלמ"ס, עקב הטבות שונות שאינן מגולמות במחירי המחירון של הדירות, כגון תוספות ושינויים לבקשת הדיירים על חשבון היזם, דחיית תשלומים, השתתפות בתשלומי המשכנתה ואף השתתפות בתשלום מס הרכישה".
הדוח מציין כי לאחר הירידה החדה במספר העסקאות בתחום המגורים עם פרוץ המלחמה חלה בהמשך "התאוששות ניכרת של מספר העסקאות, וזו אף התגברה בינואר 2024".
באשר לרכישות תושבי חוץ - על אף הדיבורים על צפי להתחזקות פעילותם בישראל בעקבות המלחמה והתגברות האנטישמיות בעולם, הדוח מראה כי מספר הדירות שרכשו תושבי חו"ל לאחר פרוץ המלחמה דווקא ירד ביחס למספרן בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023. "השפעתם של תושבי חוץ על שוק הדיור הישראלי היא זניחה. חלקם ברכישות בשנים 2014 עד 2023 היווה כ־1.5% בממוצע, והם גם מכרו דירות, כך שמספר הרכישות נטו קטן עוד יותר".
תנופת הפיתוח בדרום תיעצר?
הדוח מקדיש פרק שלם לסיטואציה הבלתי אפשרית שאיתה מתמודדים תושבי יישובי הגבולות בדרום ובצפון. תחת הכותרת "סוגיות ברווחה" עוסק הפרק בטיפול בתושבי הדרום והצפון, שמספר המפונים מהם הגיע בשיאו לכרבע מיליון איש (פינוי מאורגן, מטעם המדינה, ופינוי עצמאי).
"עם פרוץ המלחמה נוצר מצב תקדימי, שבו תושבי יישובים בגבולות הדרומי והצפוני נאלצו להתפנות מבתיהם לתקופה ממושכת ולהעתיק את מגוריהם לאזורים בטוחים יותר", נכתב בדוח, אשר מרחיב על התפתחות יישובי הנגב המערבי בעיקר, בשנים שלפני המלחמה, ומעלה חשש מעצירתה בעקבות האירועים.
"תנופת הצמיחה הדמוגרפית בנגב המערבי, וכן תחילתה של צמיחה כזאת בגבול לבנון, עלולות להיעצר כתוצאה מהמשבר הביטחוני בעקבות מלחמת 'חרבות ברזל'. מדיניות שתתמוך בתהליך גידול דמוגרפי ביישובים הללו צריכה תחילה לחזק את ביטחונם של התושבים. זאת ועוד, בצד הגדלתו של היצע הדיור חשוב להשקיע בטיפוח ופיתוח של גורמי משיכה אזוריים, ובהם תשתיות ושירותים איכותיים כגון חינוך, בריאות, תרבות ותחבורה, וכן ביצירת מקורות תעסוקה איכותיים. אלה עשויים למשוך תושבים חדשים בעלי פרופיל חברתי־כלכלי גבוה וימנעו את הגירתם החוצה. בהשקעה זו גלום פוטנציאל לתמוך לא רק במאזן הגירה חיובי, אלא גם בצמצום פערים חברתיים־כלכליים לעומת יתר אזורי הארץ, למשל פערי שכר ופערים בהישגים הלימודיים".
הדוח מוסיף ומציין כי "בתהליכי תכנון ארוכי טווח חשוב להביא בחשבון את הקישוריות התחבורתית אל מרכזי תעסוקה איכותיים, ולבדוק אם האסטרטגיה לפיתוח אזורי מעודדת הקמת אזורי תעסוקה כאלה, שמהם ייהנו כל יישובי האזור. בהסתכלות על המרחב כולו יש לבחון כיצד התפתחותם של השירותים ביישובים הנמצאים במרחב משרתת גם את היישובים האחרים בו".