עמיר שאלתיאל, יו''ר קבוצת אלדר / צילום: איל יצהר
"היו כמה מהלכים יצירתיים ב־2023 שלא היו בעבר, מהלכים שאפשרו גמישות יתר לרוכשים וגם למשפרי הדיור שנדרשו למכור דירת יד שנייה. למשל בפרויקט מסוים שנותרו בו כמה דירות לא מכורות שכבר מוכנות לאכלוס מיידי, הגיע קונה שרצה דירה אבל היה צריך למכור את הדירה שלו קודם. היזמים אפשרו למכור לו דירה מוכנה - כמו שקונים דירה על הנייר. הרוכש שילם 20% בזמן הרכישה והיתרה אחרי 10־12 חודשים. כלומר חתמו על עסקה של 20/80 כשהדירה כבר מוכנה", מספר עמיר שאלתיאל, מייסד ויו"ר קבוצת אלדר. בסיפור הקטן הזה אפשר לראות את התמונה הגדולה של הקבלנים כיום בישראל, שגם דירה מוכנה יכולה להימכר על הנייר - העיקר למכור.
● המכרז שמגלה את האנומליה של חיפה. כמה תעלה דירה ליד הים?
● נתונים חדשים מגלים: מחירי השכירות בתל אביב בירידה, במיוחד באזורים האלה
קבוצת אלדר פועלת בתחומי המגורים - ייזום, התחדשות עירונית, דיור להשכרה, משרדים, וכן חברה חדשה יחסית של ייעוץ משכנתאות. הקבוצה מחזיקה ב־25% ממניות חברת ההתחדשות העירונית מטרופוליס, והיתר בבעלות קבוצת אלייד. לפי נתוני החברה הבת אלדר שיווק, החברה הראשונה שייסד שאלתיאל ב־1999, היא מכרה עד כה למעלה מ־31 אלף יח"ד עבור יזמים שונים, בהיקף של כ־44 מיליארד שקל בפריסה ארצית. בפרויקטים של קבוצת אלדר אוכלסו עד היום 1,000 יח"ד באזור גוש דן והשרון. ב־2021 השקיעה לאומי פרטנרס בקבוצה כ־115 מיליון שקל והיא מחזיקה 4.9% בה.
"אנחנו מסכמים שנה חסרת תקדים שגם הייתה בה עליית ריבית דרמטית, גם מחאה משפטית, גם היחלשות ענף ההייטק, וברבעון האחרון גם פרצה מלחמה חסרת תקדים בישראל. בעיני, ההתמודדות של השוק עם הריבית היא יותר טובה מאיך שהוא התמודד עם המחאה המשפטית. הרבה עשו הלוואות קבלן ומינפו 10% מתוך 20% הון עצמי לרכישה. היו גם רוכשים שלקחו הלוואות קצרות וגישור כדי לעמוד ברכישה עד המכירה. אבל ראינו גם ויכוחים על מקדמה של 15% או 20% - ויכוחים שלא ראינו שבעבר".
"המדינה מעודדת בעלות ולא מגינה על השוכרים"
איך היזמים יכולים לשאת במימון של הפרויקט ושל הרוכשים?
"הריבית היא אלמנט שמשפיע על חברות הנדל"ן, ובמיוחד המניב, אבל יש הסתגלות שמגיעה בכל מיני צורות כמו הטבות מימון. בשוק מעריכים שהריבית לא תהיה ברמה הנוכחית עוד הרבה זמן, מכיוון שהיא נועדה לרסן את האינפלציה - וזה כבר מצליח, וגם כי כבר רואים התחלה של הורדת ריבית ויש אופק להמשך. כל היזמים אמרו - אל תשלמו עכשיו, אלא עוד שנתיים או שלוש וזו הטבה דרמטית כי התשלום לא צמוד נומינלית למדד המחירים לצרכן ולמדד תשומות הבנייה. זו הטבה ששווה הרבה מאוד כסף ולא מתבטאת במחיר הדירה, אך מתבטאת בדוחות רווחיות היזמים. צריך להבין שהסכמי המימון לא מאפשרים זאת, והבנקים אפשרו לכל יזמי הנדל"ן לסטות מהסכמי המימון על מנת שיוכלו להמשיך למכור.
"מדברים כל הזמן על למה במדינת ישראל יש כזו תשוקה להחזיק דירה בבעלות, ומנתחים את זה תרבותית ועושים השוואות וכו'. אבל יש פה עוד אלמנט - גם בקורונה וגם במלחמה באו הבנקים, בהנחיית מפקח הבנקים, ואמרו ללקוחות: אל תשלמו את המשכנתה, בלי לבדוק אם הלקוחות מסוגלים בכלל לשלם. בקורונה זה נמשך חצי שנה ועכשיו כבר מדברים על תשעה חודשים. לא לשלם קרן וריבית וללא כל קנס על איחורים. נכון שכל הסכום נושא ריבית אבל אין קנסות.
"ומה המסר שעובר כשמסייעים לבעלי המשכנתאות? שאם אתה בעלים של דירה ויש משבר גדול במדינה, יגבו אותך ויאפשרו לך לצלוח את המשבר. אבל שוכר דירה? איזה שוכר יכול לא לשלם לבעל הדירה חצי שנה? המסר כאן הוא מאוד חד - בבעלות אתה מוגן וכשוכר אתה לא מוגן ונתון לחסדי בעל הנכס".
"הבנקים לא נותנים מימון להשכרה לטווח ארוך"
מה קורה בדירות להשכרה שלכם כרגע?
"הירידה במחירי השכירות היא מלאכותית ונובעת מהמלחמה. אני צופה עלייה משמעותית במחירים בעקבות עליית הריבית. הרבה רוכשים מכרו את הדירה שלהם, והקטינו את המלאי. כך לדוגמה הרבה יזמים לקחו חלק מהדירות בבניינים שהם בונים והגדירו אותן לשכירות ארוכת טווח במסגרת החוק לעידוד השקעות הון.
"אבל עליית הריבית הייתה מאוד משמעותית, והתשואה על השכרה לטווח ארוך היא סביב 2.5% ולא מכסה את הריבית. היזמים בתגובה החליטו למכור את הדירות הללו והן יצאו מהמלאי. מדובר בהרבה מאוד דירות, מלאי של מאות ואפילו אלפים. החוק לעידוד השקעות הון שונה, אבל מעשית בוטל. תקופת ההשכרה המינימלית השתנתה מחמש שנים ל־15 שנים, וכתוצאה אף בנק לא מוכן לתת מימון להקמה של בניין להשכרה ארוכת טווח.
"אפשר להסתכל על מה שקרה עם החוק הקודם: אמנם הוא חייב השכרה לחמש שנים בלבד, ומרבית העוסקים בתחום אכן היו מוכרים אחרי 5 שנים, אבל אחרי המכירה הם היו נכנסים לעוד פרויקט לחמש שנים - לפחות הייתה תחלופה.
"ככה הורידו משמעותית מלאי משוק השכירות וזו חלמאות על מלא. למשל אני באלדר השקעות בניתי פרויקטי בוטיק להשכרה מתוקף החוק לעידוד השקעות הון. ראינו ערך בהשכרת כל הדירות מבחינת השווי. אנחנו בחרנו באפשרות להשכיר את כל הדירות לחמש שנים. היה פה חוק שעבד טוב שהכניס דירות להשכרה לחמש שנים, ועכשיו יהיו אפס פרויקטים כי אין מימון ואף אחד לא יעשה את זה מהון עצמי".
הירידה בהתחלות הבנייה - יש מקרים של אתרים סגורים או פרויקטים שלא שווקו?
"אתרים סגורים אין אצלנו - לא במטרופוליס וגם לא באלדר שיווק. אבל לכולם בענף יש עיכובים. אין פרויקט בארץ שלא מתעכב ומדיניות הממשלה לא ברורה בנושא - מי אמור לשאת את התשלום על עיכוב שהוא לכל דבר ועניין כוח עליון. יש פרויקטים שהתעכבו ביציאה לשיווק, כ־1,000 יח"ד שהיו צריכות לצאת ב־2023 נדחו וצריכות לצאת ב־2024. אלו פרויקטים של חברות אחרות, שנמצאים בצינור של אלדר שיווק, שהיו אמורים כבר לצאת - ונדחו.
"יש עיכוב משמעותי בהתחלות הבנייה וזה נובע מכמה פרמטרים. ראשית, חוסר ביטחון של היזמים שיש מספיק פועלים לבנות פרויקטים ושלא ייווצרו עיכובים. צריך להבין שחוק המכר היום אגרסיבי במקרים של איחורים. במקרה שקבלן בעצמו מתעכב או שוכר חברת ביצוע לפרויקט, יש חוסר ביטחון לתת את אותו תאריך מסירה שסיכמת עליו עם חברת הביצוע לסיום. כלומר, כדי לא להיכנס לפיצוי מכוח חוק מכר, לקחו מרווח של חודשיים מסיום העבודה של הקבלן המבצע ועד המסירה של הפרויקט לרוכש. היום כבר עושים מרווחים של חצי שנה. ככה נוצר מצב שמוכרים דירות שיגיעו לאכלוס רק בעוד 4־5 שנים וזה כבר מתחיל להיות קשה.
"הבעיה המרכזית כרגע מהבחינה הזו היא שאין פועלים וזה לא הולך לשום מקום. לא מכניסים פועלים פלסטיניים ממניעים ביטחוניים ופוליטיים, וגם לא מביאים פועלים זרים מסיבות דומות וככה מקריבים את שוק הנדל"ן ופותחים פער אדירים מהביקוש להיצע".
"אנחנו רואים שמה שמשתפר כרגע זה בעיקר היציאה של היזמים לפריסייל. רוני כהן מנכ"ל אלדר שיווק ואני היינו לאחרונה בזום עם החשב הכללי במשרד האוצר, בשביל לדבר על עד כמה פרויקטים מתעכבים ביציאה לשיווק. החשש הוא שיזמים לא יעמדו בדרישות הפריסייל של הבנק ולא יקבלו מימון. עד סוף 2023 העיכוב בבנייה היה מרכיב משמעותי בהחלטת היזמים אם בכלל לצאת בכלל לשיווק. החל מתחילת 2024 רואים שיפור במכירות, וחוזרים לדבר על שיווק פרויקטים שהוקפאו".
"הביקוש במרכז תל אביב יחזור לככב"
יש אזורים בארץ שהמכירות בהם חלשות יותר כרגע?
"מרכז תל אביב נחלש מאוד בגלל המשבר בהייטק. יש בעיר כרגע היצע גדול, ואני לא מדבר על צפון ת"א - שם מוכרים טוב. במרכז ת"א יצאו לשיווק הרבה פרויקטים במקביל, והיצע מאוד גדל - בטח לעומת הביקוש שקטן עקב הנסיגה של ענף ההייטק.
"יש פחות ביקוש במרכז תל אביב כרגע, אבל כשמסתכלים קדימה - ביום שתסתיים המלחמה - אני מאמין שנראה יותר פעילות של תושבי חוץ שכרגע היא באה לידי ביטוי בעיקר בהתעניינות ופחות בעסקאות בפועל.
"אני מקווה שהחטופים יחזרו בע"ה והתושבים בצפון יחזרו עם איזה הסדר לביתם. במצב כזה, ללא ספק יחזור הביקוש לדירות ומרכז ת"א יככב שוב. יש עוד ערים אטרקטיביות לתושבי חוץ כמו נתניה, אשקלון, אשדוד ובת ים, אבל למרכז תל אביב יש קהל מבוסס שרוצה דירה בפריים של הפריים. למשל קרובת משפחה שלי ממונטריאול פתאום מדברת איתי על דירה בת"א. זה קורה בגלל שגם בקנדה הביטחון פחת. מסתובבים פרשים על סוסים מסביב לגן הילדים של הבת שלה ולא הייתה בעבר כזו שמירה, המצב משתנה בעולם. עד היום לא דיברו איתי מכיוונם על דירה ופתאום חושבים על זה. אין ספק - מרכז תל אביב יחזור לככב.
"היום רואים התאוששות בכל השוק והיא מובהקת. ב־2023 עם כל מה שקרה - המחירים ירדו 2% בשנה וזה מראה את החוסן של שוק הנדל"ן הישראלי. בכל מדינה אחרת זה היה מביא להתרסקות של 15%־20% ובישראל זה לא קורה כי השוק יציב במיוחד, בין היתר בגלל קצב הילודה הגבוה וצעדים שחיזקו שבישראל צריך דירה בבעלותך.
"בישראל כרגע הקונים מנובמבר - זה כל מי שישב על הגדר ב־2023 וחיכה שהמחירים ירדו. זה לא שהביקוש קטן, אלא הוא הוקפא מעליית הריבית מאמצע 2022. המחירים התחילו לרדת, וישראלי לא יכול לצאת פראייר - שיקנה ואז יעלה פחות? ככה המחירים החלו לרדת בשיעור מתון אמנם, וזה הצטבר עד לנקודה שבה זה לא יכול להצטבר יותר והם חזרו לשוק".
"עלייה במשכנתאות לפני עליית המע"מ"
יש לכם זרוע משכנתאות חדשה, אבל הרכישות מתבצעות כרגע לרוב במבצעי מימון - כך שצריך משכנתה רק בעוד 4 שנים. מה אתם עושים?
"פתחנו את המשכנתאות בתזמון לא אופטימלי שהיקף שוק המשכנתאות החודשי צנח מ־12 מיליארד שקל ל־4.5־5 מיליארד. למרות זאת פתחנו אזורים נוספים כמו הדרום וירושלים ואנחנו ממשיכים בהתרחבות הארצית. אני צופה שתי נקודות זמן שנראה בהן עלייה דרסטית במשכנתאות: הראשונה בנובמבר־דצמבר 2024 מהטעם הפשוט, שמדינת ישראל החליטה שבינואר 2025 המע"מ עולה ב־1% ומי שלא שילם והוא ב־20/80 עשוי לבחור להקדים תשלומים ולחסוך גם 1% במע"מ.
"גם במבצעי 20/80, את המשכנתה יצטרכו לקחת בכל מקרה. מי שקנה דירה עכשיו והתשלום הכולל בעוד ארבע שנים, אז יתכן שלא כדאי להקדים בשביל 1%, אבל אם יש עוד שנה יש דילמה. גם צריך להבין שיש את הפסיכולוגיה במיסוי שאנשים לא סובלים לשלם מס. אם יש איך לחסוך הם יחסכו במיסוי, גם שזה לא בהכרח הכי כלכלי.
"דבר חשוב נוסף שצריך להבין גם הוא שלמעשה כל נקודת זמן שניקח ממנה כעת שלוש שנים קדימה, רואים התפוצצות של רוכשים שיצטרכו את ה־80% שנותר להם לשלם לרכישת הדירה. בעצם נדחו ככה שורת משכנתאות וכשהריבית תרד אנשים גם יפסיקו לדחות משכנתאות. הרוכשים בעתיד ייקחו משכנתה בזמן שהרוכשים כעת ייקחו אותה. ככה נגיע למספרים מפלצתיים של משכנתאות".
יש חשש מקריסת קבלנים ובעיקר קבלני המשנה?
"אני חושב שיש הרבה קבלני ביצוע שנמצאים כבר על הקו האדום. יש יזמים שתומכים בהם ועושים להם 'הנשמה מלאכותית' וכאלה שלא נתמכים יפשטו רגל. בהנשמה הכוונה לקיצור לוחות זמנים בתשלומים. יש גם מקרים שעושים הסדרים אם היזם מרוצה מהקבלן ומנסים לעזור לו. זו למעשה עזרה בתזרים, כי פעם היה לו את האוויר הזה ועקב המצב שנוצר צריך בצפיפות את התשלומים.
"אנחנו גם במטרופוליס עושים מה שאפשר לעזור. השבוע אנחנו הולכים לארוחת ערב עם אחד הקבלנים המוערכים שלנו.
"אני מקווה שהיזמים האחרים גם מתייחסים ככה לקבלני ביצוע שעוברים תקופה קשה. אבל באמת, איפה המדינה בתוך זה?".