תל אביב.''בעלי הדירות נאלצו להוריד מחירים על מנת למשוך שוכרים רלוונטיים'' / צילום: Shutterstock
נתונים שונים מאותתים שמחירי השכירות בתל אביב יורדים ויש קושי משמעותי בהשכרת נכסים ובמיוחד דירות ללא ממ"ד. על פי נתוני אתר המודעות yad2 שניתנו לגלובס, נרשמה ירידה של 6.8% במחירי השכירות בדירות 4 חדרים בתל אביב, כך שהמחיר ברבעון הראשון של השנה בממוצע הנו 7,483 שקל בחודש. בדירות 3 חדרים נרשמה ירידה מתונה יותר של 4.9%.
● קרקע לבניית מאות דירות בחיפה נמכרה ב-205 מיליון שקל. כמה תעלה דירה?
● פרשנות | הזינוק בהלוואות לכל מטרה בשעבוד דירה למגורים מגלה בדיוק "מאיפה הכסף"
● רשתות הקמעונאות רוצות מידע מהסלולרי שלכם, לפני שהן מחליטות איפה לפתוח חנות
איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של yad2, מסבירה שהמלחמה ומצב השוק הובילו לכך שדירות ששימשו לתיירות ו־Airbnb השתחררו לשוק והשפיעו על ירידת המחירים: "מגמת ירידת מחירי השכירות בתל אביב באה לידי ביטוי בעיקר ברבעון האחרון של השנה. המלחמה והמצב הכלכלי בשוק הביאו לירידה בפעילות בשוק השכירות - שוכרים שלא היו חייבים להחליף דירה לא עשו זאת, צעירים רבים גויסו למילואים ועזבו את הדירות השכורות. הדחייה בפתיחת שנת הלימודים האקדמית עיכבה ביקושים חדשים של סטודנטים. בנוסף, קיטון משמעותי בתיירות מחו"ל שחרר לשוק מספר רב של דירות Airbnb שהגדילו את ההיצע בעיר. כל אלו הובילו לעלייה בהיצע במקביל לירידה בביקוש ובהתאם לירידות מחירים".
הנתונים של יד 2 ושל חברת וויצ'ק (שיוצגו בהמשך), סוקרים נתוני מחירים מוצעים לשכירות דירות ומציגים ירידת מחירים. לעומתם, בלמ"ס מבוצע סקר של מחירים סופיים של חוזים שנחתמו ונסגרו בכל רבעון, ועל פי נתוני הלמ"ס שפורסמו ב15 במרץ, נרשמה בתל אביב ברבעון האחרון של שנת 2023 דווקא עליית מחירים, בשיעור של 1.47% בדירות 3.5־4 חדרים לשכירות של 8,072 שקל בחודש. בראייה שנתית נרשמה עלייה משמעותית של 8.14% משכירות של 7,464 ל־8,072 שקל בחודש. בלמ"ס מסבירים כי הממוצע הרבעוני מתבסס על דירות שבהן נאספו המחירים באופן ישיר ובאחרות נעשה אומדן לגבי שינוי מחיר השכירות בהן, אך אינו מדד סטטיסטי.
השכונות: ירידה ברובעים המבוקשים ביותר
בכדי להבין עד כמה הירידה משמעותית באזורי הצעירים המבוקשים בעיר, נעשה עבור גלובס פילוח לפי שכונות על ידי חברת WeCheck המספקת מגוון פתרונות פיננסיים מבוססי טכנולוגיה. הנתונים מצביעים על ירידות גם בלב אזור הביקוש השוקק של העיר, במרכז העיר ובצפון הישן.
כך למשל ברובע 3, הצפון הישן, דירות 3־4 חדרים הושכרו בפברואר 2024 בדמי שכירות חודשיים של 7,916 שקל בחודש, ירידה של 17.9% ברובע בתוך שנה בלבד. זהו נתון משמעותי שכן הרובע מוביל בהתחדשות עירונית ויש דיירים רבים שדירותיהם נהרסו לצורך בנייה ומחפשים דיור חלופי. ירידות קלות יותר נרשמו ברובע 1 בו נרשמה ירידה של 8.6%, ירידה משמעותית אך מתונה בהרבה.
רמי רונן, מנכ"ל WeCheck, אומר שההאטה בשוק הדיור, בשילוב עליית הריבית הגיעה גם למחירי השכירות: "שנת 2023 הייתה שנה מורכבת עבור הכלכלה הישראלית. עליית ריבית בנק ישראל, העלייה ביוקר המחיה וההאטה בשוק הנדל"ן חלחלו גם לשכירות ויצרו לחצים להורדת מחירים ברחבי העיר שעומדים על 5% בממוצע. תל אביב היא אחד השווקים העמוסים במדינה ובדרך כלל מתאפיין בעליות מחירים וביקוש גבוה. בתקופה האחרונה בעלי הדירות נאלצו להוריד מחירים על מנת למשוך שוכרים רלוונטיים.
בדיקה של השינוי במחיר ביחס לגודל הדירה חושף תמונת מצב מעניינת: הדירות הקטנות בתל אביב (1־2 חדרים) חוו עליית מחירים בכלל הרובעים בעיר - שעומדת על כ־5% בממוצע, בעוד הדירות הגדולות (3 חדרים ומעלה) חוו ירידת מחירים חדה של 9%. הדירות הגדולות הן עבור משפחות וחלקן הגדול הוא ללא ממ"ד, דבר שהוריד את הביקוש בתקופה זאת".
המתווכים: "מתחילת המלחמה שוכרים שוברים חוזים"
המתווכים חשים היטב את ירידות המחירים בשוק השכירות. אבי שאולי, ממשרד תיווך 1% הפעיל בתל אביב, גבעתיים ורמת גן, מספר שדירות רבות עומדות ריקות: "בשוק השכירויות הייתה טלטלה ויש ירידת מחירים בדירות להשכרה שאין בהן ממ"ד.
"מרבית הדירות בלב תל אביב הן ישנות בלי ממ"ד, ובקושי יש מקלטים בבניינים, אז שוכרים שברו שם חוזים, בעיקר משפחות עם ילדים צעירים או נשים בהריון שרוצות לגור בדירה עם ממ"ד. זה התחיל בתחילת המלחמה, אבל זה עדיין קורה. חלק עברו לצפון החדש או למזרח לאזור גבעתיים ורמת גן בדירות שיש בהן ממ"ד".
שאולי מספר שיש דירות שעומדות ריקות: "בעלי נכסים עוד לא הפנימו את המצב ועדיין דורשים מחירי מכירה או השכרה גבוהים וככה יש דירות ריקות בתל אביב, ברמת גן ובגבעתיים ומתאמצים להשכירן. בעבר זה היה נדיר מאוד. יש גם הרבה פחות טלפונים ודירה שהיא בלי ממ"ד ממש קשה להשכיר.
המתווך רובי צוק ממשרד צוק נדל"ן, המתמחה בשכונות הצפוניות של תל אביב, מספר כי יש מעט היצע של דירות להשכרה: "אני עובד בשכונות הצפוניות וזו לא התקופה שבה יש חלופת שוכרים, שהיא בחודשי הקיץ. אנשים מחפשים דירות להשכרה החל מחודש מאי ועד יולי אוגוסט, ומשכך אין הרבה היצע כרגע בשוק. יש פה ושם נכסים להשכרה, אבל אין הרבה ביקוש בתקופה הזו. בעלי נכסים שמציעים דירות להשכרה כרגע, אלו נכסים שעזבו אותם בתחילת המלחמה ונותרו ריקים.
"לפני שבוע תיווכתי בעסקת השכרה של דירת 2 וחצי חדרים בשכונת נווה שרת. "הדירה בשטח 50 מ"ר, משופצת, עם כל הריהוט ומוצרי החשמל בבניין ישן בן 60 שנה, והיא הושכרה ב־4,700 שקל בחודש. זה מחיר טוב יחסית אבל לקח זמן למצוא שוכרים. כרגע זה לא התקופה להשכרה ויש קושי למצוא שוכרים במהירות, אז יורדים במחיר כדי לאכלס ומחתימים על חוזה שהוא עד סוף יוני 2025, כך שייפתח מחדש בקיץ הבא ולא בתקופת החורף".