בנייה במתחם העין בגבעתיים / צילום: טלי בוגדנובסקי
17 חברות נדל"ן, בהן הגדולות בישראל, הגישו 13 הצעות למכרז, שערכו הדיירים הקיימים, לפרויקט פינוי־בינוי בגבעתיים. מתוכן, עלו חמש הצעות לשלב בחינה מתקדם, כאשר בסופו של דבר יבחר היזם הזוכה בהקמת הפרויקט המבוקש. המתחם אליו לוטשים היזמים עיניים, מכונה גם "מתחם העין'" בעקבות צורתו, וממוקם בשכונת גבעת רמב"ם, בסמוך למחלף השלום. בשטח קיימים כ־20 מבנים ישנים בהם כ־240 יח"ד, ובמקומם צפויים להיבנות כ־660 יח"ד, שטחי מסחר ומשרדים ב־8־9 קומות, לאחר בחירת יזם שיבצע תכנון מפורט למתחם.
● שתי השכונות סמוכות לפארק הירקון אבל במחירי הדירות אין מה להשוות
● ראיון | יו"ר קבוצת אלדר: "הבנקים אפשרו לכל יזמי הנדל"ן לסטות מהסכמי המימון כדי שיוכלו להמשיך למכור"
לפי גורמים המעורים בפרטים, היזמים הציעו הצעות עם תמורות גבוהות עבור הדיירים על מנת שאלו יבחרו בהם, שנעות בין 25־35 מ"ר תוספת לכל דירה, ממ"ד, מרפסת וחניונים תת־קרקעיים, כדי לזכות בפרויקט. על מנת לשפר עמדות, נוצרו גם שיתופי פעולה לראשונה בין חברות גדולות.
בין הזוכים שהגיעו לשלבים הסופיים הם חברת אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין שחברה לחברת לוינשטין. "מדובר על שיתוף פעולה ראשון שלנו עם אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין", מוסרים מקבוצת לוינשטין. "אנו סבורים כי שיתוף הפעולה בין החברות ימקסם את היתרונות של כל חברה ויעניק ערך מוסף לתכנון של תוכנית ההתחדשות למתחם". בנוסף, בהצעות הסופיות נכללת הצעת חברת אזורים שחברה במכרז לחברת רם מוגרבי ארדיטי.
"אנו שמחים לשתף פעולה עם דיירי השכונה בקידום הפרויקט", אומר איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים. "שיתוף הפעולה בין החברות כפוף לאישור האורגנים המוסמכים בחברות. גבעתיים נמצאת בתנופת התחדשות עירונית ואנו גאים לקחת חלק בתהליך". קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת רם הוסיף: "שיתוף הפעולה נסמך על היכרות רבת שנים ופעילויות משיקות במתחמי פינוי־בינוי בפתח תקוה, חולון וקריית חיים".
למועמדים הסופיים הגיעו גם חברת אקרו נדל"ן שחברה לחברת אלמוגים, והחברות תדהר ומטרופוליס. ממטרופוליס נמסר: "החברה הייתה הראשונה לבצע בגבעתיים פרויקט התחדשות עירונית בהיקף רחוב שלם, שדה בוקר. אנו רואים בגבעתיים יעד אסטרטגי לקידום ופיתוח פרויקטי התחדשות עירונית. אנו לא מתייחסים למכרזים פתוחים".
שווי הקרקע כמיליארד שקל
מעבר למיקום האטרקטיבי של המתחם, קיים יתרון נוסף במיזמי פינוי־בינוי: היזם לא יצטרך לממן את רכישת הקרקע ועלויות המימון הנלוות, מכיוון שהפרויקט חלק מהתחדשות עירונית. בנוסף, העלויות בזמן התכנון אינן גבוהות ביחס למימון הקרקע היקרה בלב המדינה. בגלל המיקום, בענף מעריכים כי רק שווי הקרקע של הפרויקט עומד על למעלה ממיליארד שקל, כאשר עלויות הבנייה נאמדות בעלות דומה. "מבדיקה ראשונית, עולה כי שווי יח"ד ממוצעת במתחם הינו סביב 1.6 מיליון שקל, ועל כן שווי המתחם העתידי כזמין הינו בגבולות של 1.05 מיליארד שקל", מסביר שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל. "יש לזכור כי מדובר במתחם מורכב מאוד, עם מאות בעלי זכויות, אשר מיועד למסלול של פינוי־בינוי ודורש תוכנית מפורטת. לפיכך, אתגרי מימושו של המתחם יתכתבו עם מורכבותו ויש בהתאם לשקלל את אומדן התמורה הכלכלית של התוכנית, ככל שזו קיימת בעיני הקונים והמוכרים".
לדברי נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ושמאית המייצגת את הדיירים במתחם, שווי הקרקע אכן יכול לעמוד על מיליארד שקל ויותר: "זה פרויקט גדול ואטרקטיבי, אליו יזמים רבים ניגשו. מתחם מהסוג הזה הוא ההוכחה לחשיבות פרויקטים של פינוי־בינוי וליכולת שלהם לחדש את מרכזי הערים ולייעל קרקע במיקום מאוד אטרקטיבי שיש בה בנייה ישנה".
"התהליך יסתיים בקרוב"
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, מומחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מייצג חלק מהבניינים במתחם. "התחלנו לייצג מספר בניינים לפני מספר שנים, אך הפרויקט לא הבשיל באותה העת", הוא מספר. "לבסוף קודמה תב"ע (תוכנית בניין עיר) הגדולה שמשפיעה על הבניינים שאנו מייצגים במתחם. לפני כשנה החלטתי לנסות לייצר שיתוף פעולה בין הבניינים במתחם ופניתי לעוה"ד נוספים שמייצגים אותם - אורי אביגד ממשרד עו"ד עמית פולק מטלון ועו"ד מאיר דויטש ממשרד רייסמן דויטש ועו"ד נטלי עברון. כך הקמנו נציגות לכל בניין ונציגות עליונה לכלל המתחם. למכרז ניגשו הרבה מאוד חברות שרצו להצטרף, ואנחנו מקיימים, בשיתוף עם נציגות כלל הבניינים, תהליך שאמור להסתיים בעוד זמן לא רב לבחירת היזם הזוכה. פרסמנו חוברת מכרז עם הרבה מאוד שאלות ודרישות מהיזמים וביצענו בחינה לעומק של המצב הכלכלי של החברות המשתתפות במכרז".