השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן: איך תבחרו בקרן שמתאימה לכם

הכתבה מטעם IBI

כמשקיעים כשירים, אתם אולי כבר יודעים כי רוב ההשקעות הלא סחירות סובבות סביב תחום הנדל"ן. בישראל פועלות הרבה מאוד קרנות חוב וקרנות אקוויטי נדל"ן, חלקן בחברות ציבוריות כמו IBI וחלקן בגופים פרטיים. קרנות אלו הן חלק ממגוון השקעות אלטרנטיביות שעשויות לסייע לכם להתמודד עם תנודתיות בשוק ההון, מעצם היותן בלתי סחירות ובמתאם (קורלציה) נמוך למגמות בשווקים.

המתאם הנמוך לנעשה בשוק ההון עשוי ליצור מצב שבו ההשקעות האלטרנטיביות בתיק שלכם אינן מושפעות מירידות בשוק, או מושפעות ממנו בהשהיה. בישראל, לדוגמה, זכורות השנים האחרונות בהן מחירי הנדל"ן המשיכו לטפס ולטפס גם בתקופות של ירידות בבורסה. 

לקרנות נדל"ן יכולה להיות, אם כן, השפעה מייצבת על תיק הנכסים. עם זאת, כדי להבין אילו מהן מתאימות לכם - צריך לדעת מה הן מציעות ולא פחות מזה - מה אתם מחפשים, כמשקיעים. בבסיס הדברים, השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן מתחלקות לשני סוגים - קרנות חוב וקרנות אקוויטי (השקעה בנכסים שונים) - הנבדלים זה מזה בפרמטר אחד קריטי: רמת הסיכון. לפני שנצלול להסברים, נזכיר גם כי בהשקעות אלטרנטיביות אין ליבון צרכים כפי שנעשה בניהול תיקים. המשקיעים אינם יכולים להתאים את רמת הסיכון, הם אמורים להיכנס להשקעה מתוך היכרות מעמיקה עם רמת הסיכון ופוטנציאל התשואה בקרן שבה בחרו.

קרנות חוב נדל"ן

קרנות המעניקות מימון לטווחים קצרים יחסית מול שעבוד של נכסי נדל"ן כבטוחות. קרנות חוב נדל"ן משיאות על פי רוב תשואות צנועות יותר בהשוואה לקרנות אקוויטי, אבל גם נחשבות להשקעה בסיכון נמוך יותר ביחס לקרנות אקוויטי.

ככלל, ההשקעה בחוב נדל"ן נחשבת לבטוחה יותר מהשקעה ישירה בנדל"ן עצמו. מדוע? דמיינו קרקע שחופרים בה כעת בור באדמה לעומת נכס בנוי שעובר שיפוץ. ממי מהם יהיה יותר קשה להיפטר בתרחיש של משבר נדל"ן עולמי פתאומי כמו ב-2008? ברור שמהבור. זהו בדיוק ההבדל שמשקיע כשיר צריך לראות לנגד עיניו, בבואו להעריך רמות סיכון.

IBI מפעילה כיום ארבע קרנות חוב נדל"ן, שתיים בארצות הברית, אחת בפולין ואחת בישראל. במה מתמקדת כל אחת מהקרנות הללו:

SBL

קרן נדל"ן חוב המעניקה הלוואות גישור בריבית גבוהה יחסית ליזמים המשפצים בתים בארה"ב. הבטוחות במקרה זה הן הבתים עצמם, כלומר נכסים משועבדים בשעבוד ראשון, עם ערבות אישית.

SBL היא קרן סולידית, עם מאות נכסים בכל רגע נתון. הקרן קיימת מ-2017 ועברו דרכה כ-3,600 נכסים, כך שנצבר בה ידע עצום מה לעשות וגם מה לא.

וולקנו

קרן גדולה שהוקמה ב-2021 וחוגגת בימים אלה שלוש שנים לפעילותה. וולקנו מתמקדת בהלוואות כנגד נדל"ן מניב. כל הנכסים הנבחרים בה מוגדרים כ-A Class Assets (נכסים מסוג A), כלומר: נכסים חדשים או מחודשים, עם תפוסה של קרוב ל-100%. כל אחד מהנכסים מתוחזק על ידי Triple net leaser - שוכר אחד מרכזי בנכס, שאחראי על כל השיפורים במושכר ושוכר את הנכס לתקופה של 10, 15 ואף 20 שנים. וולקנו משקיעה בנכסים יציבים כמו מרכזים לוגיסטיים של אמזון, המטה של בנק אוף מונטריאול ומרכז הפצה של ענקית השילוח פדקס.

תבל

קרן המעניקה הלוואות לעסקים קטנים ובינוניים בפולין כנגד נדל"ן בשעבוד ראשון וערבות אישית. ככלל, ההשקעה בתבל מייצגת רמת סיכון נמוכה יחסית מהשקעה ישירה ויזמית בנדל"ן בפולין. אם לדוגמה רופא מבקש לשפץ את הקליניקה שלו וזקוק להלוואה, אם ייגש לשם כך לבנק הוא עלול להמתין חודשים. תבל, לעומת זאת, מעניקה לו הלוואה מיידית תמורת שעבוד הנכס. מבחינת רמת הסיכון של המשקיעים בקרן, ברור שהסיכון כאן פחות מקנייה ממש של הנכס, מצב המביא עימו עיסוק בהשכרה ובתחזוקה שוטפת.

קוואליטי

קרן שקלית המשקיעה בהלוואות גישור חוץ בנקאיות קצרות וארוכות טווח, כנגד שעבוד נכסי נדל"ן בישראל.

מעוניינים לדעת יותר על השקעות אלטרנטיביות ב-IBI? הקליקו כאן>>

קרנות אקוויטי נדל"ן

קרנות אקוויטי מתמחות בהשקעה ישירה בפרויקטים, חברות ותחומים בנדל"ן, בארץ ובעולם. הקרנות מנוהלות על ידי מנהלי השקעות מקצועיים כהשקעה לטווח ארוך. ככלל, כספי הקרנות אינם נזילים בשנים הראשונות להשקעה, כאשר תקופת החסימה ארוכה יחסית על מנת לאפשר למנהלי הקרן לממש את הנכסים בהזדמנות המיטבית ככל הניתן למשקיעים.

תזרים המזומנים בקרנות אלו מתואר על פי רוב כעקום ה-J, שמלמד בדומה למבנה האות על תזרים שלילי בתחילת הדרך שהופך לתזרים חיובי חד בהמשך. כלומר, המשקיעים משקיעים כסף בקרנות בשנים הראשונות ללא החזרים מיידיים, כדי לקצור פירות גדולים בהמשך.

ב-IBI פועלות כיום שתי קרנות אקוויטי בולטות: ComRit ו-DATACOM.

ComRit

קרן המשקיעה בקרנות ריט (REIT) לא סחירות אמריקאיות, וחושפת את המשקיעים לנכסי נדל"ן מניב מגוונים בארה"ב, המאופיינים בפיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי רחב. קומריט היא למעשה קרן של הצעות רכש: ב-IBI מזהים סקטורים מעניינים להשקעה, מאתרים קרנות ריט בולטות בסקטורים הללו ורוכשים יחידות מאותן קרנות בדיסקאונט, דרך הצעות רכש. הקרן משקיעה בין השאר בנכסים המניבים הכנסות כמו מרכזים לוגיסטיים, מרכזים רפואיים, חוות שרתים, מרכזי אחסון ועוד.

יצויין כי ComRit אינה קרן אקוויטי נדל"ן קלאסית שכן היא אינה רוכשת את הנכסים, אלא רוכשת יחידות השתתפות בריטים במגוון סקטורים של נדל"ן מניב.

DATACOM

פרייבט אקוויטי ארוך טווח יחסית, בדרך כלל ל-5 שנים. הקרן משקיעה בתשתיות דיגיטליות, תוך התמקדות בחוות שרתים ואנטנות 5G . הקרן משקיעה בשיתוף פעולה אסטרטגי עם חברות נדל"ן מניב מובילות בארה"ב, שמביאות אל השולחן רקורד ומוניטין של מומחיות וניסיון בניהול נכסים בתחום התשתיות הדיגיטליות.

איך תדעו איזו קרן מתאימה לכם?

כפי שכבר צוין, קיים הבדל מהותי ברמות הסיכון בין השקעות בקרנות חוב נדל"ן להשקעות בקרנות אקוויטי נדל"ן. באקוויטי הקרן רוכשת נדל"ן בפועל וסוגרת את הכסף לתקופות ארוכות יחסית. לכן, יש לצפות לאקזיט מסוים, לפיצוי בתשואות גבוהות יותר. האקזיט המדובר, חשוב לציין, יכול לקרות, אבל יכול גם לא לקרות - זו בדיוק מהות הסיכון. בקרנות חוב, לעומת זאת, נקבל תשואות נמוכות יותר מאחר שמדובר בחוב קצר כנגד נדל"ן משועבד - אבל גם רמת הסיכון תהיה נמוכה יותר.

משקיע שקול צריך לנסות להעריך את רמת הסיכון של הקרן האלטרנטיבית, גם אם הוא רואה שהציגה בעבר תשואה גבוהה. הוא חייב לשאול את עצמו שאלות כמו מה הסיכון הנלווה לתשואה הגבוהה, האם הקרן ממונפת יתר על המידה, לכמה שנים נסגר כסף והאם מדובר בכלל בנדל"ן שעדיין בתהליכי פיתוח.

תשואה גבוהה כרוכה בסיכון גבוה. לכן, זו אינה השקעה מתאימה למשקיעים מן השורה. ב-IBI השקעות כאלו מיועדות, אך ורק למשקיעים כשירים.

כמו כן, מי שלא מוכן לנעילה של כסף לשנים, עדיף לו להתמקד בקרנות חוב. בקרנות אלו הכסף סגור לתקופות קצרות יחסית של שנה-שנתיים וניתן להמשיך להשקיע בהן לאחר תקופת החסימה, או למשוך את הכסף בהתראה של 90 יום מראש. חשוב לזכור שהמשיכה תתבצע כמובן בכפוף לנזילות הקרנות במועד המשיכה, כי אם מתרחש אירוע משברי בנכסים לא סחירים - עלול להתפתח מצב של היעדר נזילות.

בקרנות אקוויטי, לעומת זאת, מתבצע גיוס כסף לקרן במשך כשנתיים ואז, אחרי שמושג סכום היעד ונרכשים נכסי הנדל"ן, הקרן נסגרת למשקיעים חדשים. בשלב זה מנהל הקרן מתחיל לחפש אקזיט, כלומר: למי למכור את פורטפוליו הנכסים של הקרן. לכן, הנעילה בקרנות אקוויטי תהיה בדרך כלל לתקופה של 5 שנים + 1 + 1, כאשר הפלוסים מייצגים שנתיים נוספות שבהן מנהל הקרן רשאי לקבל הארכה בניסיון למצוא את המחיר הכי טוב. בשורה התחתונה, השקעה בקרן אקוויטי היא השקעה ברמת סיכון גבוהה יחסית שמתאימה רק למשקיעים כשירים עם מרווח נשימה פיננסי רחב, שמחפשים תשואות מתגמלות.

 מעוניינים לדעת יותר על השקעות אלטרנטיביות ב-IBI? הקליקו כאן>>

*האמור מובא למטרות אינפורמטיביות וכלליות בלבד ואינו מהווה ייעוץ ו/או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995 ו/או תחליף לייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל משקיע. ההשקעה בקרנות האלטרנטיביות מקבוצת אי.בי.אי בית השקעות בע"מ מיועדת לעד 35 ניצעים במהלך 12 חודשים עוקבים ו/או למשקיעים הנמנים על סוגי המשקיעים המפורטים בסעיף 15א(ב) לחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968 בלבד ואינה מוצעת לציבור או מיועדת לו. ההשקעה בקרנות צריכה להתבצע לאחר שהמשקיע בחן באופן אישי עם יועציו הוא את המסמכים המשפטיים של הקרן, את תנאי ההשקעה בקרן, את הסיכויים והסיכונים הכרוכים בהשקעה, ואת יכולתו לעמוד בסיכונים הנובעים מהשקעתו והינה כרוכה בחתימה על מסמכי ההשקעה. אין בפרסום זה כדי ליצור התחייבות או אחריות כלשהי של אי.בי.אי בית השקעות בע"מ ו/או מי מטעמה כלפי כל אדם או תאגיד לכל נזק שעלול להיגרם לו כתוצאה משימוש בפרסום זה או הסתמכות עליו.