עסקת הנדל"ן שמוכיחה: לחיפה כללים משלה

העסקה: דירת 4 חדרים בשטח 117 מ"ר נמכרה בפרויקט "העיר הלבנה" של יובל אלון בחיפה, בתמורה ל־2.5 מיליון שקל. הדירה נמצאת בפינת הרחובות אילנות ודרך הים.

מיקום: הפרויקט משתרע על כ־26 דונם, והוא תחום בין הרחובות שושנת הכרמל, דרך הים ואילנות בשכונת הכרמל המערבי, בצמידות למבנה ההיסטורי "מלון הר הכרמל". באחרונה הופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תוכנית להסבת המבנה לדיור מוגן.

● עם נוף לים ומרפסת גדולה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ברמת אביב ג? 
● הסיפור המטלטל על המנכ"ל שקיבל בשורת איוב ושרד אותה 
● לא כדאי להתחתן: מחיר למשתכן מעוות אפילו את הקן המשפחתי 

האזור: המתחם נמצא בכרמל המערבי, לאורך הציר שמוביל ממרכז הכרמל לכביש החוף. המיקום, שנמצא בערך במחצית הדרך שבין מרכז הכרמל לכביש החוף נחשב ל"מיקום ביניים" בכרמל, מבחינת רמות מחירים - מקומות שסמוכים יותר למרכז הכרמל יקרים יותר, ואילו מקומות שקרובים יותר לכביש החוף - זולים יותר.

על הפרויקט: ב־2013 אושרה למתחם תוכנית של משרד האדריכלים מנספלד־קהת, שלפיה יוקמו במתחם שני מקבצי מבנים שיכללו בסך־הכול שמונה מבני מגורים בני 5־6 קומות ו־92 דירות. החברה היזמית מיתגה את הפרויקט כ"ממשיך דרך" לתכנון הבאוהאוס של מלון הכרמל ותוכנית המבנים שבו נעשתה בהשראת סגנון זה. זאת, בניגוד לרוב הבנייה החדשה על הכרמל, המבוססת על תמ"א 38.

עד כה שווק השלב הראשון של הפרויקט, שכולל 48 דירות, מתוכן נרשמו עד עתה 34 עסקאות שבוצעו בפרויקט באתר רשות המסים. סבב המכירות החל בפברואר 2021 והסתיים ביוני 2022, אז נעצר השיווק. מטעם החברה המשווקת CASA נמסר כי בשל עליות הריבית שהחלו באותו זמן החליטה החברה אסטרטגית להמתין עם יתר הדירות ולשווקן במועד אחר. באחרונה החליטו בחברה לחדש את שיווק הפרויקט.

המחירים: מבדיקת גלובס באתר רשות המסים עולה כי בסבב הראשון של שיווק הדירות, מסוף הרבעון הראשון של 2021 ועד לסוף הרבעון השני של 2022, דירות 4 חדרים נמכרו ב־1.98־2.49 מיליון שקל ודירות 5 חדרים נמכרו ב־2.51־2.93 מיליון שקל. רמת המחירים שהייתה נהוגה אז הגיעה לכ־21 אלף שקל למ"ר בממוצע. מהחברה נמסר כי בשלב השיווק הנוכחי, המחירים גבוהים באופן משמעותי: דירות 4 חדרים בשטח 108 מ"ר נמכרות בהחל מ־2.7 מיליון שקל ודירות 5 חדרים 125 מ"ר נמכרות ב־3.1 מיליון שקל ומעלה. בחישוב של מחיר למ"ר, מדובר בכ־25 אלף שקל למ"ר, עלייה של כמעט 20%.

ניתוח: מחיר העסקה גבוה באחוזים בודדים לעומת מחירי הדירות שנמכרו לפני שנתיים, ונמוך בהרבה מהתמחור הנוכחי. בחברה מסבירים, כי מדובר בעסקה חריגה, שמימושה התעכב במשך כשלוש שנים, מה שמצד אחד הביא למחיר שהוא נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים כיום בפרויקט, אך מצד שני הוא גבוה באופן משמעותי מהמחיר, עליו סוכם במקור. להערכתנו, חרף עליית המחיר שנאלצה רוכשת הדירה לספוג בגלל העיכובים, מחיר הדירה הסופי אטרקטיבי מאוד.

מחירי הדירות בחיפה הם פונקציה של גובה טופוגרפי. בנווה דוד, המקום הנמוך ביותר לאורך ציר דרך הים, נמכרות דירות חדשות במחירים ממוצעים של 21־23 אלף שקל למ"ר; במקומות שגבוהים יותר מהפרויקט הזה, ולאורך ציר שדרות הנשיא־שדרות מוריה, המחירים קופצים לרמות של 26־29 אלף שקל למ"ר.

מכאן שהדירה נמכרה במחיר שתואם מקומות בעלי תג מחיר נמוך באופן משמעותי.