שרוול אשפה לפינוי שיפוצים / צילום: תמר מצפי
הכותב הוא מומחה למקרקעין וייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית
עובדות המקרה: באוגוסט 2013 נחתם חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) בין דיירי בניין ביהוד לבין חברת יובל בנייה שיפוצים והשקעות, שלפיו תבצע יובל חיזוקים והגדלה של הדירות בבניין, ובתמורה תבנה חברת יובל עוד 2.5 קומות על גג הבניין הקיים ובהן 13 דירות נוספות שתוכל למכור.
● השלכות החרם הטורקי כבר כאן: אלה המוצרים שמתייקרים
● עסקת הנדל"ן שמוכיחה: לחיפה כללים משלה
כעבור שנה ניתן היתר בנייה לפרויקט, ועל החברה היה להתחיל את הבנייה בתוך 7 ימים מקבלת ההיתר, ולסיים את הבנייה בתוך 18 חודשים מהיום שהתחייבה להתחיל בבנייה, כלומר עד לחודש חודש פברואר 2017.
נוסף לכך נחתם בין התובעים לחברה מסמך נוסף, לפיו החברה תשלם לתובעים 2,000 שקל לחודש מעת התחלת העבודות בפרויקט ועד לקבלת טופס 4 בפרויקט, כשבצ'קים נכתב כי מטרת התשלום היא "השתתפות בשכירות עץ האפרסק".
אלא שהחברה לא עמדה בהתחייבויותיה ובינתיים נכנסה להקפאת הליכים ולפירוק. בינואר 2017 רכשה "עדי עד" את מלוא הזכויות וההתחייבויות של חברת יובל, וביניהם הפרויקט ברחוב עץ האפרסק 13 ביהוד. זאת תוך התחייבות מפורשת בכתב ללוחות זמנים לסיום העבודות תוך שנה מיום חתימת הדיירים על ההסכם. אלא שגם החברה החדשה לא הצליחה לעמוד בלוחות הזמנים.
בעקבות כך הגישו בינואר 2019 בני זוג בעלים של אחת הדירות בבניין תביעה לפיצויים בגין הפרת ההסכם בנסיבות חמורות של הצגת מצגי שווא וחוסר תום־לב; בגין נזקים שנגרמו לדירה ולמיטלטלין, בגין עוגמת־נפש ובגין האיחור במסירה.
להגנתה טענה חברת "עדי עד" בבית המשפט כי כאשר החלה לעבוד בפרויקט, התגלו ליקויי בנייה קשים בעבודת החברה הקודמת שהיה צורך לתקן. לטענת הנתבעת, באוקטובר 2017 היא סיימה את ביצוע עבודות הפרויקט בדירת התובעים, כאשר ממועד זה יכלו התובעים לעשות שימוש בדירתם לכל דבר ועניין. אלא שלטענת הדיירים, נכון לחודש נובמבר 2019 הדירה עדיין לא הייתה מוכנה.
המצב היה ידוע לחברה הרוכשת
ההחלטה: בית המשפט מצא כי המצב בבניין היה ידוע לנתבעת "עדי עד", והיא חויבה לפצות את בני הזוג בעלי הדירה עבור איחור של 30 חודשים במסירה, עבור ליקויים ונזקים שנגרמו לדירה וכן בגין עוגמת־נפש שנגרמה להם מההרס בדירתם ובמיטלטלין שהיו בה ובסך־הכול סכום של כ־370 אלף שקל.
פסק הדין של בית המשפט שמצא כי סעיף 5א לחוק המכר, שמכוחו ניתן לחייב חברות בנייה בפיצוי בשל איחור במסירה, חל גם על חוזה תמ"א, הוא לדידנו פסק דין חשוב אשר יביא לשיפור משמעותי במעמד בעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) ויאפשר קבלת פיצוי בגין איחור בהשלמת פרויקט הבנייה.
אם בעבר נקבע בפסיקה כי אין להחיל את הוראות חוק המכר (דירות) על פרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי), היות שמדובר בהתקשרות למתן שירותי בנייה עליה חל חוק חוזה קבלנות - הרי שמעתה נראה לא מעט תביעות דיירים בגין איחור במסירה בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ועיבוי.
השופט זכריה ימיני קבע כי כיוון שבהסכם התמ"א הסכימו הצדדים שמדובר בפרויקט בנייה שיש להפיקו או לייצרו, וכיוון שהיזם הפרויקט התחייב לספק את חומרי הבנייה - הרי בהתאם לעולה מהוראות הסכם התמ"א מדובר בחוזה מכר, ויש להחיל עליו את הוראות חוק המכר.
להערכתי, בעקבות פסק הדין יוגשו תביעות רבות נגד יזמים שאיחרו בהשלמת הפרויקט מהמועד שלו התחייבו בהסכם התמ"א, בסכומים שיכולים להגיע גם למאות אלפי שקלים לכל בעל דירה שניזוק.
אוזריאנסקי ואח' נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ ואח' 60924-01-19