אתר בנייה. קצב מכירות הנדל''ן עלה / צילום: אייל פישר
מתווה הסיוע לקבלנים, שגובש לפני כשלושה חודשים בעקבות הירידה המתמשכת במכירת דירות, מתעכבת בימים אלו במשרד האוצר - זאת בין היתר משום שרבות מהחברות הציגו מתחילת שנת 2024 קצב מכירות גבוה למדי. כך נודע לגלובס.
● האוצר תכנן לבטל את מס הרכישה ואז חזר בו. איזה הקלות בכל זאת יקבלו הקבלנים?
● בכמה מכרה המדינה את הקרקע הכי לוהטת בכניסה לתל אביב
● ההתייקרות כבר פה, אספקת חומרי הגלם בסכנה: החרם הטורקי מכה בענף הבנייה
התוכנית לחיזוק שוק הנדל"ן אושרה על ידי הממשלה בפברואר האחרון, בתום עיכובים לא מעטים ולאחר שהושגו הסכמות בין משרד האוצר, משרד ראש הממשלה ומשרד הבינוי והשיכון. בתוכנית נכלל, בין היתר, סעיף שנחשב חדשני למדי ומטרתו לסייע לקבלנים בשלב הפריסייל (pre-sell), קרי שלב המכירות המוקדמות בפרויקטים למגורים. זהו שלב שבו נדרש בעל הפרויקט להציג מינימום מכירות בפני הגורם המממן את הפרויקט.
אולם כעת נראה כי הסיוע הזה מבושש להגיע, כאשר לאחרונה גוברים הקולות באוצר אשר טוענים כי יש לגנוז את התוכנית, שכן היא אינה רלוונטית לנוכח מצב השוק בעת זו.
להמריץ את השוק
הסעיף הרלוונטי בתוכנית שגובשה מציין את הודעת החשב הכללי במשרד האוצר, יהלי רוטנברג, על "גיבוש מנגנון להורדת שיעור המכירה המוקדמת הנדרשת על ידי הגורמים המממנים בפרויקטי בינוי דירות למגורים בבנייה רוויה, בהיקף העולה על 50 יחידות דיור, שבהם טרם החלה הבנייה. זאת על ידי מתן ערבות מדינה כנגד הגידול בסיכון לאור הפחתת הדרישה כאמור".
נסביר: כדי להוציא את הפרויקט לדרך ולקבל את המימון כפי שסוכם מראש, דורש הגורם המממן מהיזם או מהקבלן להציג נתוני מכירה מסוימים בשלב המכירה המוקדמת. לרוב, מתבקש בעל הפרויקט למכור 20%-25% מהדירות בשלב זה, ואז יוכל ליהנות מחלק הארי של הכנסות הפרויקט. אלא שבתקופות חלשות, כפי שחווה הענף לאורך שנת 2023, יזמים וקבלנים מתקשים בהגעה לשיעור הפריסייל הנדרש, והפרויקט "נתקע" בשלב זה לזמן ממושך. כך גם הדבר מרחיק את המועד שבו יתממש הפרויקט, ובעליו יזכה להכנסות בקצב גבוה, וגם מכביד את ההוצאות.
המתווה שביקש לגבש החשב הכללי מיועד להוריד את שיעור המכירות הנדרש בפריסייל לסביבות 15%. מתן הערבויות מצד המדינה יספק שקט לגורמים המממנים, וכך ניתן יהיה לקדם פרויקטים במהירות רבה יותר ולהמריץ את השוק. התוכנית קבעה הקצאה של 50 מיליון שקל עבור המתווה, כמעין שלב ראשון או פיילוט, וציינה כי ממצאי הבחינה של המתווה יוגשו לאישור שר האוצר בתוך 45 ימים. פרק זמן זה עבר כבר בסוף מרץ - אך לפי שעה נראה כי אין התקדמות ממשית בגיבוש המתווה.
המתווה לא ירד מהשולחן
מאז אושרה התוכנית עמלים באוצר על גיבוש המתווה המדובר לסיוע לקבלנים, אלא שברקע ובמקביל התרחשו כמה דברים, ובראשם העלייה בקצב המכירות של דירות חדשות מתחילת השנה. התוכנית ומתווה הסיוע בתוכה גובשו בסוף שנת 2023 - כך שרעיון הסיוע היה עדיין רלוונטי ואקטואלי. אלא שעד שאושרה התוכנית, לאחר דחיות רבות, התמונה בשטח נראתה אחרת לחלוטין - והמתווה לפתע הפך דחוף פחות.
הנתונים של העת האחרונה מצביעים על התעוררות מכל הכיוונים: על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בינואר נרשמה עלייה של 43.9% במספר הדירות החדשות שנמכרו בהשוואה לינואר אשתקד, ובפברואר עלייה של 41.4%; היקף המשכנתאות החדשות במרץ חזר לרמות שהיו כאן לפני המלחמה, והגיע ל־6.23 מיליארד שקל; ומחירי הדירות חזרו לעלות, אחרי תקופה של ירידות קלות, בכמעט 3% בתוך שלושה חודשים.
גם מבצעי הקבלנים - שנחשבים לאחת הסיבות המרכזיות לזינוק במכירות מתחילת השנה - עדיין איתנו. מדובר בעיקר במבצעי מימון לרכישת דירות, הן באמצעות "פריסה" נדיבה של התשלומים (20% ולעתים אף 10% בלבד כתשלום ראשון) ודחיית התשלום העיקרי למועד סמוך לאכלוס, הן באמצעות מתן הלוואות קבלן לרוכשים והן באמצעות הטבות נוספות.
כל הנתונים הללו לא נעלמו גם מאנשי האוצר, כמובן, שהחלו לתהות אם ישנו צורך במתווה להקלה על המכירות בשלב הפריסייל, כאשר קצב המכירות הכללי התגבר כל כך. לנגד עיני אנשי המקצוע באוצר עומדות שתי ברירות: לקדם את המתווה, כדי שישמש כפיילוט וייבחן לטובת שימוש נרחב יותר כאשר יגיע המשבר התורן הבא; או להוסיף ולבחון את מימושו, ואולי אף לגנוז אותו, בהתחשב בכך שלא מדובר בצורך דחוף ומיידי כמו שנראה לקראת סוף השנה שעברה.
כך או כך, גורמים המעורים בנושא מדגישים בפני גלובס כי גיבוש המתווה לא הוסר מהשולחן, ועדיין נמצא בדיונים. המחלוקות קיימות, והקולות הקוראים לגנוז אותו נשמעים - אך לפי שעה לא התקבלה החלטה בנושא, לכאן או לכאן.