גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

זכות הסירוב של דייר סרבן - לא לעולמים

דייר בפרויקט תמ"א 38 בבת ים טען כי הוא זכאי להרחבה של לפחות 6 מ"ר נוספים ביחס לשכניו ● אלא שהוא נזכר לעשות זאת במסגרת תביעה לבית המשפט, אחרי שכבר ניתן נגדו פסק דין ע"י המפקח על הבתים המשותפים ● השופטת דחתה אותו על הסף: "היית צריך לטעון זאת בפני המפקח"

פרויקט הריסה ובנייה מחדש. אינטרס לאומי בקידום הפרויקטים / צילום: Shutterstock
פרויקט הריסה ובנייה מחדש. אינטרס לאומי בקידום הפרויקטים / צילום: Shutterstock

הכותב הוא שותף וראש מחלקת נדל"ן ומימון נדל"ן במשרד יגאל בורוכובסקי ושות'

יזם התקשר עם בעלי הזכויות בבניין בבת ים בהסכם, שבו התחייב לבצע פרויקט של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 (2), הריסה ובנייה בבניין. אחד הדיירים סירב לשתף פעולה עם שכניו ולא חתם על ההסכם.

לאור סירובם של שניים מהדיירים בבניין לחתום על ההסכם, הגישו שכניהם תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין בחולון, אשר דן בתביעה והחליט לקבלה, ובעקבות זאת נחתם ההסכם על־ידי כל בעלי הזכויות בבניין. לאחר מכן הגיש אחד מאותם שני דיירים שהתנגדו מלכתחילה להסכם, תביעה לבית משפט השלום בתל אביב נגד החברה היזמית. 

כך ניסתה בעלת דירה לעכב פרויקט תמ"א 38 בתל אביב
שני דיירים יוכלו לבטל פרויקט פינוי־בינוי? פסק הדין שמטלטל את הענף

התובע רצה דירת 3 חדרים הפונה לחזית

לטענת התובע, דירת התמורה שהוצעה לו אינה תואמת באופן שוויוני לדירות האחרות בפרויקט, אולם הוא חתם על ההסכם לאחר שהוחלט במסגרת ההליך בפני המפקח שהוא יוכל להגיש תביעה נפרדת בגין התמורה המופחתת של דירת התמורה. לטעמו של התובע, תמורה זו צריכה להיות בדמות דירה בת 3 חדרים בשטח של 79 מ"ר לפחות, הפונה לחזית הרחוב, וכן מתן דמי שכירות התואמים את גודל דירתו וגם פיצוי בגין עוגמת־הנפש, הצער והטרחה שנגרמו לו.

נדיר אביעד / צילום: ניר שמול

החברה היזמית ביקשה לסלק את התביעה על הסף, מאחר שטענותיו של התובע נדונו ונדחו במסגרת ההליך בפני המפקח. נוסף לכך טענה החברה היזמית כי עברו שנתיים מפסק דינו של המפקח, ומאז היא כבר החלה בביצוע הפרויקט, ודיירי הבניין כבר פונו מדירותיהם.

החלטה: בית משפט השלום נעתר לבקשה לסילוק על הסף ודחה את התביעה של הדייר מהנימוק כי התנהל הליך משפטי מול המפקח על הבתים המשותפים בעניין זה, אשר במסגרתו נתבקש המפקח על־ידי יתר הבעלים בבניין למנות עורך דין שיהיה מוסמך להתקשר בהסכם תמ"א בשם התובע. התובע לא הגיש כתב הגנה ולא התייצב לדיון ולא שטח את טענותיו, וכל זאת למרות שידע על קיומו של הליך זה.

בית המשפט ציין כי המפקח על המקרקעין שדן בתביעת השכנים קיבל את התביעה והסמיך עורכי דין לחתום בשם התובע על כל המסמכים הדרושים לשם ביצוע הפרויקט, לרבות הסכם תמ"א עם היזם. בעקבות פסק הדין נחתם הסכם תמ"א בין התובע לבין הנתבעת, במסגרתו נקבע במפורש מהו שטח ומיקום הדירה החדשה לה זכאי כל דייר, כאשר ההרחבה לה היו זכאים הדיירים הייתה כמעט שווה. פסק הדין של המפקח לא ציין דבר באשר לזכותו של התובע להגיש תביעה נפרדת בגין תמורה מופחתת.

לא ניתן לעקוף את פסק הדין של המפקח

גם בקשתו של התובע לביטול פסק הדין של המפקח נדחתה בשעתו, לאחר שהמפקח ציין כי התובע לא טרח להתייצב לדיון, וגם טענותיו לתמורות לא הוגנות אינן מבוססות על ראיות כלשהן ולא הוכחו.

בית המשפט מצא אם כן שלתובע ניתנה הזדמנות לטעון את טענותיו כבר במסגרת ההתדיינות הראשונה שהתנהלה בפני המפקח, ולכן בעניינו קם מעשה בית דין. השופטת הדגישה כי לא ניתן לעקוף את פסק דינו של המפקח, ולהתעלם מהסכם התמ"א שנחתם בשם התובע, על־ידי הגשת תביעה נגד היזם, כאשר הסעד המבוקש עומד בניגוד להסכם האמור.

בנוסף, על־פי סעיף 5א'(א) לחוק החיזוק וכן על־פי חוק המקרקעין, הסמכות העניינית לדון בטענות התובע הייתה נתונה למפקח, והמקום להעלותן היה בדיון בפני המפקח, אך התובע, מטעמיו, לא ניצל את ההזדמנות שניתנה לו להתנגד להסכם התמ"א ולתמורה המוצעת לו על־פי ההסכם.

פרשנות: ככל שאנו עדים להתפתחות ולקידום פרויקטים להתחדשות עירונית בארץ, אנו נתקלים ביותר התנגדויות של דיירים סרבנים. חלקם מתנגדים בצדק, וחלקם האחר מתוך רצון לשפר תמורות. טוב שבתי המשפט מבהירים את "כללי המשחק", סוג הערכאה המוסמכת והמועדים בהקשר של תביעת דייר סרבן. תוצאה ובה היה מתאפשר לדייר לטעון נגד הפרויקט, עת הפרויקט בעיצומו ולאחר פינוי הדירות, הייתה תוצאה שמשמעותה פגיעה קשה וממשית בפרויקט וביתר הדיירים. טוב שכך פסק בית המשפט.

בסופו של דבר ישנו אינטרס לאומי בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית, ולאחר שהפרויקט עבר את המחסום התכנוני והקנייני (שאורכים שנים רבות) - לעניות דעתנו אין מקום להציב מחסום משפטי נוסף, ובשלב כה מאוחר.

49621־12־22

עוד כתבות

קלע דוד / צילום: דוברות משרד הביטחון

יותר טילים, פחות מל"טים: איזה נשק מכרו בתעשיות הביטחוניות בשנה החולפת?

משרד הביטחון הודיע כי בשנת 2023 התעשיות הביטחוניות שברו שיא וחתמו על חוזים חדשים בסך כ־13.073 מיליארד דולר ● זו השנה השלישית ברציפות שבה נקבע שיא ● מערכות ההגנה האווירית היוו 36% מהיקף העסקאות, ומנגד נרשמה ירידה ניכרת בתחום המל"טים והרחפנים

נשיא טורקיה, רג'פ טאייפ ארדואן / צילום: ap, Khalil Hamra

ההתבטאות המקוממת החדשה של נשיא טורקיה נגד ישראל

נשיא טורקיה רג'פ טאייפ ארדואן אמר כי הוא מקווה שיוכל לחנוך את כיפת הסלע בירושלים כפי שחנך את מסגד איה סופיה באיסטנבול ● התבטאות זו היא אחת מבין רבות שממחישה את ההסתה הטורקית הנרחבת כנגד ישראל מאז פרוץ המלחמה

גיל שויד, מייסד ומנכ''ל צ'ק פוינט / צילום: איל יצהר

עם החזקה בשווי 4.7 מיליארד דולר: גיל שויד לא ממהר לעזוב את ניהול צ'ק פוינט

לאחר שהודיעה לאחרונה על עזיבת המנכ"ל, בצ'ק פוינט לא נקבע מועד להחלפת שויד ● בג'פריס מעריכים שזה ייקח עוד זמן: "סביר שהכרזה על מנכ"ל חדש תהיה בשנה הבאה" ● שויד הוא בעל המניות הגדול בצ'ק פוינט עם החזקה של 25.6% ממניות החברה

רה''מ בנימין נתניהו / צילום: אוליביה פיטוסי-הארץ

נתניהו לשרים: מפרק את קבינט המלחמה

ברקע עזיבת גנץ ואיזנקוט את הממשלה, נתניהו הודיע לשרים כי הוא מבטל את קבינט המלחמה • במסגרת "שבוע ההתנגדות" בקריאה להקדמת הבחירות, חוסמים מפגינים את התנועה בכביש 1 ובכביש החוף באזור הרצליה • בג"ץ הורה לעצור את ביקורת מבקר המדינה על צה"ל והשב"כ • הותרו לפרסום שמותיהם של 12 לוחמי צה"ל שנפלו בשתי היממות האחרונות • עדכונים שוטפים

חודש חיובי בקרנות ההשתלמות / אילוסטרציה: Shutterstock

קרן ההשתלמות שהשיגה תשואה דו ספרתית מתחילת השנה, ומי אחרונה בטבלה?

קרנות ההשתלמות רשמו תשואה ממוצעת במסלול הכללי של 1.3%, ו-2.4% במסלול המנייתי ● לאחר שלוש שנים רעות, אלטשולר שחם מובילה מתחילת השנה במסלול המנייתי ● הצמדה למדד S&P 500 היוותה עוגן של יציבות למול התנודתיות בבורסה המקומית

עמוס מיכלסון / איור: גיל ג'יבלי

איש העסקים הישראלי שעשה אקזיט של 73 מיליון דולר על חברת תוכנה קנדית

עמוס מיכלסון, מוותיקי ההייטק הישראלי, משמש כיו"ר של חברת התוכנה הקנדית קופרליף כבר שנים ● בשבוע שעבר היא נמכרה באקזיט ענק לחברה שבדית תמורת 730 מיליון דולר

נתב''ג. ירידות המחירים לא יימשכו לתוך הקיץ / צילום: דני שדה

החידה של המדד: האם מחירי הטיסות באמת ירדו ב-25%?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הפסיקה לקחת מחברות התעופה את מחירי הטיסות, והחלה לאסוף מידע מהרשת ● התוצאה: שינויים דרמטיים שמטלטלים את המדד ומשבשים את היכולת לחזות הלאה ● מהם ההבדלים בין שיטות המדידה, והאם הטיסות באמת הוזלו ב-25% מאז ספטמבר? ● הלמ"ס: "שיקוף טוב יותר של המציאות"

הבורסה בלונדון, בריטניה / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; המדדים המובילים עולים בכ-0.2%

מדד קאק מתאושש לאחר ירידה של 6% בשבוע שעבר, הירידה הגדולה ביותר שלו בשנתיים ● יציבות בחוזים העתידיים בוול סטריט ● קתי ווד: מניית טסלה תוכפל פי 15 עד 2029 ● מיטב: למרות השיאים במדדים העיקריים, רוב המניות בארה"ב נחלשו ומשקפות הרעה כלכלית, מומלץ להקטין חשיפה ● בנק לאומי: צפוייה התהדקות של שוק הנפט, הגידול בביקוש יעלה על ההיצע

נאלי פאנדור, שרת החוץ של דרום אפריקה, במסגד בקייפטאון / צילום: Reuters, ESA ALEXANDER

הבוחרים בעולם עייפו מממשלותיהם, האם זה ישפיע על היחס לישראל?

מהודו דרך צרפת וכלה בדרום אפריקה, הרגלים של שנים משתנים בן לילה בעקבות בחירות שנערכו לאחרונה או שעומדות להיערך ● ממשלות של איש אחד או של מפלגה אחת יצטרכו כעת לחפש הסכמות רחבות יותר ● בדרום אפריקה ייתכן שגם ישראל תרגיש את התוצאות

תערוכת יורוסאטורי ב-2022 / צילום: Reuters, Lafargue Raphael

פרטים חדשים על ההחלטה שדרדרה את יחסי ישראל-צרפת לשפל

החברה המארגנת את תערוכת הנשק "יורוסאטורי" בצרפת נחלה כישלון בפני בית המשפט, וחברות ישראליות שתכננו לשלוח נציגים לתערוכה, לא יוכלו לעשות זאת ● בפועל, ההחלטה המדינית של ממשלת צרפת הופכת את ישראל למדינה מוקצה בתחום המסחרי של עסקי הביטחון במדינה

אילת / צילום: Shutterstock

הדירה נמכרה לשני אנשים. מי נרשם כבעלים?

התובעים ביקשו להכיר בהם כבעלים של יחידת דיור, לאחר שחתמו על טופס הרשמה, שילמו, והחברה המוכרת נכנסה להקפאת הליכים ● אלא שהדירה נמכרה לאחר מכן לרוכשים אחרים שחתמו על חוזה מכר ● מה קבע בית המשפט?

עבודות של חברת החשמל / צילום: איל יצהר

בהיקף של 22 מיליארד שקל: רשות החשמל הציגה את תוכנית פיתוח הרשת

התוכנית החדשה באה לפתור מספר בעיות, כשאחת המרכזיות שבהן היא אמינות אספקת החשמל • סוגיה משמעותית נוספת שהתוכנית מיועדת לפתור היא הטעמת האנרגיות המתחדשות

חוק הרבנים חוזר לכנסת / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

חוק הרבנים חוזר לדיונים בוועדת החוקה של הכנסת

החוק יאפשר למנות עוד משרות רבות של רבנים, ויעניק לשר הדתות ולרבנות שליטה כמעט מלאה בתהליך על חשבון הרשויות המקומיות ● מהו חוק רבני הערים שהקואליציה מנסה לקדם, ולמה הוא חשוב לש"ס?

סדרת הנטפליקס ברידג'רטון / צילום: LIAM DANIEL/NETFLIX

החידה האמיתית של ברידג'רטון: כמה פרס של 5,000 ליש"ט שווה היום?

בסדרת הטלוויזיה ברידג'רטון, המלכה שרלוט מציעה פרס של 5,000 ליש"ט, בדקנו כמה הוא שווה היום ● וגם: כבר אז הכנסות המעמד העליון התבססו על נכסי נדל"ן והשקעות, ומה היו ההוצאות השנתיות שלהם?

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

הביוב הציף את הדירה בשל ליקוי בצנרת ושימוש במגבונים. כמה ישלם היזם?

הורים לשלושה נפרדו אחרי קרוב ל־40 שנה - הבעל ביקש לקבל 80% מהזכויות בשל פערי השתכרות בין הצדדים ● בני זוג רכשו דירה להשקעה שהוצפה שלוש פעמים - היזם והקבלן חויבו בפיצויים ● ביהמ"ש דחה תביעת ענק נגד תאגיד השידור "כאן", בטענה ללשון הרע במסגרת כתבה על חשד להתעללות בגן ילדים ● שלושה פסקי דין בשבוע

ה-BBC מאשימים את ישראל במלחמה בצפון, והאזהרה של הגנרל

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: האזהרה של הגנרל שהוביל את המלחמה האמריקאית באפגניסטן, ה-BBC מסקר באופן מוטה את המלחמה בצפון, והסעודים מתרשמים מהכלכלה הישראלית • כותרות העיתונים בעולם 

צילום: AP - Seth Wenig, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

אם התחזיות של עונת הדוחות בוול סטריט יתממשו, הראלי רחוק מסיום

עונת הדוחות החולפת כונתה "המבחן של הראלי בוול סטריט". בדיקה חדשה, שניתחה את התוצאות של החברות במדד S&P 500 שפרסמו את הדוחות שלהן, מעלה כי הראלי עבר את המבחן ● הרווחים של החברות המדווחות קפצו בקצב מסחרר, רובן גם עקפו את תחזיות האנליסטים, וגם: איזה סקטור נהנה מהכי הרבה המלצות קנייה בשבועות האחרונים?

אריק פרישמן, מנכ''ל פייבוקס / צילום: אילן בשור

שופרסל השלימה את מכירת חלקה בפייבוקס לדיסקונט תמורת 77 מיליון שקל

האחים אמיר מסיימים את הרומן של שופרסל עם פייבוקס: הערב הושלמה מכירת יתרת החזקות רשת הסופרמרקטים באפליקציית התשלומים (49.9%) לידי בנק דיסקונט המחזיק ביתרת המניות

צילום: AP-Seth Wenig

העלייה מסחררת, אבל גם ההתרסקות: הכירו את פרדוקס התשואות של קרנות הסל

קרן סל שדיווחה זה עתה על רווחים גדולים, לרוב תמשוך אליה עד מיליארדי דולרים ממשקיעים נלהבים, שבתורם יניעו רווחים נוספים ● אז איפה הבעיה? מחקר מצא כי המשקיעים עצמם הם שמניעים את התשואות והרווחים הללו, וכשהאוויר החם ייצא מהקרן, הם יצטרכו חגורת הצלה

היועצת המשפטית לממשלה, עו''ד גלי בהרב-מיארה / צילום: איל יצהר

היועמ"שית: "לא ניתן להעלות את גיל הפטור למילואמינקים מבלי לצמצם את חוסר השוויון"

עו"ד בהרב-מיארה הודיעה לממשלה כי קיימת מניעה משפטית להאריך את גיל הפטור ממילואים, לנוכח אי-צמצום הפער בשוויון בסוגיית גיוס החרדים ● עם זאת, היא ציינה כי ניתן להאריך לתקופה קצרה נוכח התחייבות גלנט למצות את פוטנציאל הגיוס ● ועדת השרים לחקיקה אישרה היום להאריך את הוראת השעה בשלושה חודשים - בהתאם לעמדת היועמ"שית