רו"ח צבי יוכמן / צילום: איל יצהר
עשור לאחר שרכש דונם של קרקע בשכונת בקעה בירושלים בעלות של כ-25 מיליון שקל, פטר בית המשפט המחוזי בתל אביב את איש העסקים, רו"ח צבי יוכמן, מתשלום מע"מ בסך כ-1.5 מיליון שקל שדרשה ממנו רשות המסים. רשות המסים אף חויבה לשלם ליוכמן פיצוי בסך 95 אלף שקל עבור הוצאות המשפט.
● בני הזוג השוויצרים, הפנטהאוז בתל אביב ודרישת המס של רשות המסים
● לקוח הוריש את כל רכושו לעורך הדין. למה בית המשפט ביטל את הצוואה?
המחלוקת של רו"ח יוכמן, מייסד ושותף מנהל (ביחד עם ניר דגן) בקרן ההשקעות סקיי, עם רשות המסים סבבה סביב החיוב במס של עסקה הכוללת רכישת זכויות בנייה שהתקבלו מכוח תמ"א 38 במסגרת רכישה ובנייה משותפת על מקרקעין בירושלים.
באפריל 2015 פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז לרכישת זכויות הבעלות במקרקעין בשטח של כ-1,191 מ"ר ברחוב שמשון 23 בירושלים. על המקרקעין בנוי מבנה לשימור בן קומה אחת בשטח של כ-270 מ"ר.
באותה העת נלוו למקרקעין זכויות בנייה נוספות בלתי מנוצלות בהיקף של כ-680 מ"ר (סך-כל זכויות הבנייה המוקנות - כ-950 מ"ר, בשיעור של כ-80% מהמקרקעין). עוד נלוו למקרקעין זכויות בנייה פוטנציאליות מכוח תוכנית 10038 - תוכנית מיוחדת לעיר ירושלים שמקבילה לתמ"א 38 או מכוח הקלות, כאשר מימושן של אותן זכויות פוטנציאליות תלוי באישור הרשויות הרלוונטיות. במכרז נקבע מחיר מינימום להגשת הצעות בסך של 16.9 מיליון שקל, לא כולל מע"מ.
למכרז ניגשו ביחד בני הזוג צבי ואביבה יוכמן וכן חברת א.צ.י מקרקעין בע"מ - חברה בבעלותם המלאה של בני הזוג יוכמן. החברה התכוונה להשתמש בחלקה במקרקעין שימוש עסקי, ומשפחת יוכמן - שימוש פרטי.
כדי לגבש את ההצעה למכרז וכדי לקבוע את שווי הנכסים שיירכשו על-ידי כל אחד מן הצדדים, קיבלו הצדדים חוות-דעת השמאי גיל יזרעאלי, שקבע כי ערך המקרקעין נע בטווח שבין 21.7 מיליון שקל ל-26.8 מיליון שקל (ללא מע"מ); וכי החברה תרכוש את המבנה לשימור, גינות ו-470 מ"ר זכויות בנייה מוקנות בכ-19.5 מיליון שקל; ואילו משפחת יוכמן תרכוש 217 מ"ר זכויות בנייה מוקנות ואת זכויות הבנייה הפוטנציאליות בכ-5 מיליון שקל. מתוך אותם 5 מיליון שקל, ייחס השמאי יזרעאלי כ-762 אלף שקל לרכישת "זכויות בנייה ערטילאיות (תמ"א/הקלות), מקדם של 15% בגין אי-ודאות, דחייה וכו'".
על בסיס אומדן יזרעאלי, נחתם הסכם בין החברה ובין משפחת יוכמן לצורך הגשת הצעה משותפת לרכישת המקרקעין. בהסכם נקבע כי כל צד ישלם את חלקו היחסי בעלות רכישת המקרקעין בהתבסס על אומדן יזרעאלי, ביחס של 80% למערערת ו-20% למשפחת יוכמן.
החברה שילמה כ-20.4 מיליון שקל, המשפחה שילמה 5.1 מיליון
לאחר חתימת הסכם הרכישה המשותפת הגישו החברה ומשפחת יוכמן הצעה משותפת לרכישת המקרקעין תמורת סכום של כ-25.5 מיליון שקל, בתוספת מע"מ. במכרז התמודדו שבעה מציעים נוספים שהגישו הצעות בטווח שבין 18 מיליון שקל לכ-23 מיליון שקל, ומשפחת יוכמן הוכרה כזוכה במכרז.
ביוני 2015 דווחה הרכישה למחלקת השומה במיסוי מקרקעין. בסופו של דבר, החברה שילמה עבור חלקה בעסקה כ-20.4 מיליון שקל בתוספת מע"מ, ומשפחת יוכמן שילמה כ-5.1 מיליון שקל בתוספת מע"מ. רמ"י הנפיקה לצדדים חשבוניות מס כנגד התשלום.
החברה, שהתכוונה לנהל פעילות יזמית בחלקה במקרקעין, ניכתה את מס התשומות שהיה גלום בחשבוניות המס שהנפיקה לה רמ"י בסך של כ-3.7 מיליון שקל; ואילו משפחת יוכמן, שהתכוונה להשתמש בחלקה שימוש פרטי, לא ניכתה את מס התשומות שהיה כלול בחשבוניות שהונפקו לה.
לאחר רכישת המקרקעין, הגישו הצדדים בקשה להיתר בנייה במקרקעין. במסגרת הבקשה להיתר הבנייה, ביקשה משפחת יוכמן לקבל היתר לבניית 608 מ"ר נוספים מכוח תמ"א 38. הבקשה אושרה על-ידי הוועדה המקומית, ולאחר כשנה ניתן היתר הבנייה. הגדלת הזכויות ב-608 מ"ר גררה תשלום היטל השבחה בסך של 182 אלף שקל, בו נשאה משפחת יוכמן לבדה.
20% בעלות בקרקע או 50%?
בחודש אוגוסט 2019 חתמו החברה ומשפחת יוכמן על הסכם לבנייה משותפת במקרקעין, לפיו כל צד יישא ב-50% מעלויות הבנייה, בהתאם לעלויות הבנייה של הצדדים בפועל.
הסכם זה הדליק נורות אדומות ברשות המסים בנוגע לחלוקת הקרקע בין החברה למשפחת יוכמן בעסקה המקורית. בדצמבר 2020 הוציא מנהל מע"מ תל אביב לחברה שבבעלות בני הזוג יוכמן שומת מס עסקאות בסך של כ-1.38 מיליון שקל (קרן מס). לטענתו, לאור הפער שבין חלוקת התשלום עבור המקרקעין (ביחס של 20:80) וחלוקת התשלום עבור הבנייה (ביחס של 50:50), החברה מכרה למשפחת יוכמן 30% מן הזכויות במקרקעין.
השגה שהגישה החברה נדחתה, וסכום המס אף הוגדל ל-1.48 מיליון שקל (קרן מס). על כך הגישה החברה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב.
בערעור, שהוגש באמצעות עורכי הדין שלומי ואקנין ואריאל אפשטין, טענה החברה, בין היתר, כי אין כל קשר בין חלוקת התשלום עבור המקרקעין ביחס של 20:80 ובין חלוקת עלויות הבנייה ביחס של 50:50. נטען כי משפחת יוכמן רכשה את זכויות התמ"א במלואן בעת רכישת המקרקעין מרמ"י, ואין בעובדה שזכויות התמ"א אושרו למימוש לאחר מספר שנים כדי להעיד שחלק מהן היו שייכות לחברה, ושבנקודת זמן כלשהי היא מכרה אותן למשפחת יוכמן.
מנגד, מנהל מע"מ טען, באמצעות עו"ד ערן פיירשטיין מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), כי מדובר בתכנון מס ובהתנהלות שכל תכליתה להתחמק מתשלום מס. לטענתו, הצדדים ייחסו את הזכויות העתידיות למשפחת יוכמן, ובכך אפשרו ניכוי מס תשומות בגין חלק גדול יותר מהמקרקעין מאשר זה שהחברה בנתה בפועל. זאת, נטען, למרות שהחברה ומשפחת יוכמן רכשו את המקרקעין מתוך ציפייה וידיעה ממשית בדבר היתכנות לניצול זכויות בנייה עתידיות מכוח תמ"א 38.
השופטת ירדנה סרוסי דחתה את כל טענות רשות המסים וקבעה כי "החברה ומשפחת יוכמן קנו מרמ"י את המקרקעין ואת כל 'זכויות הבנייה הנובעות מהחלקה'. מובן מאליו כי זכויות הבנייה שנמכרו כוללות גם זכויות עתידיות פוטנציאליות, שלא נשארו בידיה של רמ"י. כמו כן, באותה העת חלה תוכנית 10038 על המקרקעין, כך שאין ולא יכולה להיות מחלוקת כי גם הזכויות הפוטנציאליות שנובעות מאותה תוכנית נמכרו במסגרת המכרז".
חשדנות כלפי חלוקת מחיר שונה מחלוקת שטחים
עוד צוין בפסק הדין כי משפחת יוכמן החזיקה בכל הזכויות העתידיות מכוח אותו הסכם, אף טרם התממשותן בפועל. "נדמה כי שורש טעותו של מנהל מע"מ נטוע בסברה כי החלוקה בהסכם הרכישה המשותפת ביחס של 20:80 היא חלוקה של השטחים שנרכשו מרמ"י, ולא כך היא", קבעה השופטת, והוסיפה כי "החלוקה ביחס של 20:80 היא חלוקת עלויות הרכישה, אשר אינה תואמת בהכרח את חלוקת השטחים. כפי שניתן להיווכח בענייננו, מ"ר של זכות מותנית מתומחר בשווי נמוך יותר מאשר מ"ר של זכות מוקנית.
"הצדדים התחלקו 20:80 בעלות הרכישה מרמ"י כפי שוויו של כל חלק ביום החתימה על הסכם הרכישה. עקב התממשות הזכויות מכוח תמ"א 38, משפחת יוכמן 'הרוויחה' 608 מ"ר זכויות בנייה, במחיר נמוך יותר מאשר במקרה שבו הזכויות היו מוקנות לה מלכתחילה. במילים אחרות, משפחת יוכמן לא רכשה 20% מהשטח, אלא רכשה זכויות ששווין באותו הזמן היה כ-20% מכלל התמורה ששולמה לרמ"י".
עם זאת, השופט שיגרה אזהרה לצדדים קשורים המבצעים עסקאות יחד בעתיד, וציינה כי "אין בכוחו של פסק דין זה לפתוח פתח למניפולציות עתידיות. הצדדים בענייננו הם צדדים קשורים, וככלל יש לנהוג בחשדנות כלפי חלוקה במחיר שאינה הולמת לכאורה את חלוקת השטחים בפועל. אכן, ראוי לבחון באופן מדוקדק הסכמים בין צדדים קשורים, ואם החלוקה בין הצדדים אינה תואמת את המחיר ששולם, יש להתערב בכך. אולם על המשיב לעשות זאת בזמן אמת, ולא לנסות לעקוף את תקופת ההתיישנות בטענה כי אם המחיר לא תואם, אזי רכישת הזכויות לא נעשתה, תוך יצירת עסקה מאוחרת ללא בסיס".