גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הצניחה בשוק המשרדים מגיעה למגדל של טראמפ בוול סטריט

מגדל המשרדים במנהטן איבד שוכרים, ובשנה הבאה מחכה לו תשלום גדול למשכנתה

וול סטריט 40. בעיגול: דונלד טראמפ / צילומים: Shutterstock, AP
וול סטריט 40. בעיגול: דונלד טראמפ / צילומים: Shutterstock, AP

מגדל המשרדים היוקרתי של דונלד טראמפ בוול סטריט 40 במנהטן, נגרר לסערה הגרועה ביותר שפקדה את שוק המשרדים מאז המשבר הפיננסי העולמי.

ההשקעה של טראמפ במגדל הבולט, בן 63 קומות, במרחק של פחות מבלוק מבורסת ניו יורק, נחשבה זמן רב לאחת מעסקאותיו החכמות ביותר. טראמפ שילם פחות מ־5 מיליון דולר עבור חכירה ארוכת טווח במגדל ב־1995, כאשר שוק הנדל"ן המסחרי של ניו יורק היה משותק. בתוך שנים מספר, ערכו של הנכס טיפס פי כמה וכמה לאחר שהשוק התאושש. ייתכן שזהו הנכס היקר ביותר שלו.

ראיון | הוא עזב עבודה מפנקת בעמק הסיליקון כדי להצטרף לסטארט-אפ ישראלי קטן. זו הסיבה 
בלי ממ"ד ובלי מעלית: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בבאר שבע? 
טור סופ"ש | כשבנק ישראל, הבנקאים והקבלנים מוודאים שלא נפסיק לקנות דירות בכל מחיר 

אבל בדומה לאלפי בנייני משרדים אחרים בארה"ב, וול סטריט 40 נתון כעת בלחץ בשל הביקוש הנחלש למשרדים. שיעור השטחים הפנויים במגדל עלה ל־21%, לעומת כ־5% ב־2015. רשת בתי המרקחת Duane Reade, אחת השוכרים הגדולים ביותר במגדל, עזבה לאחרונה את שטחי המשרדים והמסחר שלה בבניין, והשאירה יותר מ־2,000 מ"ר ריקים בקומת הקרקע.

טראמפ צפוי להתמודד עם משבר גדול יותר לגבי הבניין בשנה הבאה, משום שהמשכנתה בגובה 120.5 מיליון דולר עומדת לפוג בחודש יולי. ייתכן שיצטרך לממן את המשכנתה מחדש בריבית גבוהה בהרבה מזו שהוא משלם כיום. אם המשכנתה הייתה ממומנת מחדש היום, אומרים אנליסטים למימון נדל"ן, הריבית הייתה כנראה מעל 7%. זה יהיה כמעט כפול מהריבית של 3.7% שטראמפ משלם כיום.

טראמפ בלובי הבניין. טען שהבניין שווה 530 מיליון דולר לעומת הערכות שנעות בין 120 ל־200 מיליון דולר / צילום: ap, Frank Franklin

פיץ' הורידה את הדירוג לחוב על המגדל

חברות דירוג האג"ח שמו לב לכך. חברת Fitch Ratings הורידה החודש את הדירוג של ארבע סדרות ניירות ערך הכוללות את החוב על הבניין ברחוב וול סטריט 40. ההורדה בדירוג "כוללת הסתברות גבוהה יותר של כשל פירעון" בוול סטריט 40, טענה Fitch.

מנהלי טראמפ אורגניזיישן טענו כי בניין המשרדים אינו מצוי במצוקה פיננסית, וציינו שהמשכנתה נפרעת כסדרה. "זה בניין נהדר", אמר הנשיא לשעבר בעדות שנתן אשתקד בתביעה האזרחית לרמאות שהוגשה נגדו על ידי התובעת הכללית של ניו יורק, לטישיה ג'יימס. טראמפ השווה את הבניין לפסל המונה ליזה, ואמר שערכו של המגדל עולה משום ש"ישנם אנשים שהיו עושים הכול כדי לקנות אותו".

טראמפ טען בתצהיר שערכו של הבניין עולה על 530 מיליון דולר. הוא הוסיף שבשל שטחן הקטן יחסית של הקומות בו, הוא יכול להיות מועמד טוב להסבה ממשרדים לדירות.

אבל טראמפ לא יכול לעשות הרבה כדי לעצור את המצוקה המתגברת בשוק המשרדים בארה"ב, שהולכת ומחריפה ככל שיותר חברות מאמצות עבודה היברידית ומקטינות את הביקוש לשטחי משרדים. המשבר במשרדים מגיע לשיאים חדשים. עם שיעורי משרדים פנויים ברמת שיא ומאות מיליוני דולרים של חובות שיגיעו לפירעון בשנים הבאות, הסיכוי להפסדים משמעותיים שולח גלים רועדים בכל רחבי המערכת הפיננסית.

ההאטה ברובע הפיננסי של ניו יורק אינה מבשרת טובות אף היא. שיעור השטחים הפנויים לשכירות הזמינים בלואר מנהטן - הכולל שטחים פנויים ושטחים שיגיעו לשוק השכירות ב־12 החודשים הקרובים - עלה ל־21.3% ברבעון הראשון של השנה, לעומת 10.3% בתחילת 2020, לפי חברת הנדל"ן Colliers. שכר הדירה הממוצע ירד לכ־57 דולר לרגל רבועה, לעומת יותר מ־65 דולר לרגל רבועה.

אפילו טראמפ עצמו הכיר במצבו של שוק המשרדים בניו יורק בתצהיר שהגיש בשנה שעברה וכתב שהוא "למרבה הצער הלך לעזאזל".

הבניין בוול סטריט 40 עומד בפני אתגרים גם בגלל המותג "טראמפ". הפופולריות של הנשיא לשעבר נמוכה בניו יורק, וחלק מהשוכרים הפוטנציאליים אולי לא ירצו למקם את המשרדים שלהם אצלו מפחד לגרום כעס בקרב עובדים או לקוחות.

"יש אנשים שלא רוצים להתעסק עם המטען של טראמפ", אומר מייקל תום, שותף במשרד עורכי הדין Obermayer, שמתמחה בנדל"ן. "בתקופה כזו, כששוק המשרדים בבעיות, זה לא עוזר".

בניין משרדים עם היסטוריה של מאבקים

המגדל נבנה בשנות ה־20 בסגנון אר דקו עם מאפיינים גותיים צרפתיים, ויש לו היסטוריה צבעונית. כשנבנה, גם מגדל קרייזלר היה בשלבי בנייה ושניהם נאבקו על התואר "הבניין הגבוה בעולם". מגדל קרייזלר ניצח בתחרות הזו - לאחר שהרים צריח בגובה 185 רגל (כ־56 מטר) שבעליו החביאו בתוך הבניין עד לרגע האחרון.

בשנות ה־80 עלה הבניין שוב לכותרות כאשר חקירה של הקונגרס העלתה שהוא היה אחד מארבעת הנכסים במנהטן שנרכשו בסתר על ידי נשיא הפיליפינים דאז, פרדיננד מרקוס. לאחר שמרקוס הודח מתפקידו והפסיד את זכויותיו על הנכסים, יזמי נדל"ן רבים בניו יורק נאבקו עליהם.

טראמפ רכש את חכירת הקרקע של וול סטריט 40, שמאפשרת לו לשלוט בנכס למשך יותר מ־100 שנה, בתקופה שבה החל לצאת ממשברו הפיננסי האישי בתחילת שנות ה־90. הוא נאלץ למכור נכסים מרכזיים כמו מלון הפלאזה בניו יורק ולהכניס כמה בתי קזינו להליכי פשיטת רגל. ההצלחה שלו במשיכת מספר גדול של שוכרים לבניין המשרדים נתנה לו דחיפה עצומה בעת שבנה מחדש את אימפריית הנדל"ן שלו.

אך עדיין לא ברור מה היה היקף ההצלחה של הנכס. בתביעתה נגד טראמפ, התובעת הכללית ג'יימס טענה כי וול סטריט 40 היה בין הנכסים שטראמפ שיערך במרמה את שווים במטרה לקבל משכנתאות גבוהות יותר מאלו שהיה יכול לקבל עם הערכות שווי מדויקות יותר.

השופט ארתור אנגורון מניו יורק הסכים. בפסיקותיו, הוא ציטט ראיות רבות לאי דיוקים וזיופים שביצעה חברת טראמפ לגבי הכנסות והערכת השווי של הבניין, כדי לקבל עליו את החוב הנוכחי.

אם יפסיד במשפט, טראמפ צפוי לשלם 454 מיליון דולר, וגם צו האוסר עליו לנהל כל עסק בניו יורק למשך שלוש שנים, כולל את הבניין ברחוב וול סטריט 40. כרגע, הוא ממשיך להפעיל את הבניין תוך כדי ערעור על הפסיקה.

השווי של וול סטריט 40 הוא קריטי ליכולתו של טראמפ לממן מחדש את המשכנתה בגובה 120 מיליון דולר בשנה הבאה. אריק טראמפ, סגן נשיא בכיר בארגון טראמפ ובנו של הנשיא לשעבר, אמר בראיון שלבנות היום מגדל כזה יעלה הרבה יותר מסכום זה. "כמעט כל יזם נדל"ן בניו יורק היה שמח להיות במצב שאנחנו נמצאים בו", אמר.

אבל חלק משמאי הנדל"ן נוטים להסתמך יותר על ההכנסות של הנכסים כשהם קובעים את שוויים. באמצעות גישה זו, הם מעריכים את שווי הבניין בין 120 ל־200 מיליון דולר, תלוי אם מיושם מכפיל אופטימי או פסימי על ההכנסה התפעולית השנתית שלו, שגובהה כ־12.8 מיליון דולר.

עוד כתבות

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

נעילה אדומה בת"א; אל על זינקה בכ-12%, אופקו הלת' צללה בכ-5%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.7% ● מדד המחירים לצרכן בישראל הפתיע לחיוב בחודש מאי, אך בקבוצת הפניקס מעריכים שהסיכונים לאינפלציה עדיין מוטים כלפי מעלה ● ברודקום ממשיכה במומנטום החיובי ובבנק אוף אמריקה העלו את מחיר היעד למניה ● בארה"ב יתקיים שבוע מסחר מקוצר ובמהלכו יתפרסמו נתוני ייצור תעשייתי ● בבריטניה יפורסמו בשבוע הקרוב מדד המחירים לצרכן, והחלטת הריבית ביום חמישי

״אנחנו אסירי תודה להם״, מכריז הצהובון הלונדוני ביום האזכרה בנורמנדיה. האומנם? / צילום: גזיר עיתון

ראש ממשלת בריטניה מגדיר מחדש את הזיכרון הלאומי

רישי סונאק אולי סיים את הקריירה כאשר הסתלק מן האזכרה לשחרור אירופה ● הייתכן שהיא פשוט לא דיברה אל ליבו? הייתכן שחברת מהגרים מוכרחה לשכוח?

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

הביוב הציף את הדירה בשל ליקוי בצנרת ושימוש במגבונים. כמה ישלם היזם?

הורים לשלושה נפרדו אחרי קרוב ל־40 שנה - הבעל ביקש לקבל 80% מהזכויות בשל פערי השתכרות בין הצדדים ● בני זוג רכשו דירה להשקעה שהוצפה שלוש פעמים - היזם והקבלן חויבו בפיצויים ● ביהמ"ש דחה תביעת ענק נגד תאגיד השידור "כאן", בטענה ללשון הרע במסגרת כתבה על חשד להתעללות בגן ילדים ● שלושה פסקי דין בשבוע

צילומים: איל יצהר, Shutterstock, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

במסגרת מכירת אסקימו, קיבלו בעלי המניות לשעבר תשלום נוסף של 20 מיליון דולר

ועדה מייעצת של ה-FDA, אישרה תרופה של של אלי לילי לטיפול באלצהיימר ● פרופ' סיגל סדצקי, מצטרפת לחברת הסטארט אפ בריאה (Briya) ● וגם: ב-2023 חברות השקיעו במחקרים בישראל את הסכום הנמוך ביותר שנמדד מאז 2014

ניר בצלאל, מנכ''ל Moovit / צילום: Moovit

אחרי מינוי המנכ"ל החדש - מוביט מפטרת 10% מהעובדים

מוביט, אפליקציית הנסיעות בתחב"צ, הודיעה על פיטורים של כ-25 עובדים ● האפליקציה נמכרה לאינטל לפני כ-4 שנים, והחליפה מנכ"ל לפני כחודשיים

תל אביב / צילום: Shutterstock

חרף המלחמה: הציבור מסתער על הדירות והמחירים עולים בקצב שנתי של 12%

עליית מחירי הדירות ב־2024 הגיעה לקצב שנתי דו־ספרתי, למרות המלחמה, הריבית הגבוהה והמצב הכלכלי הבעייתי ● אנליסטים ומומחים בתחום מסבירים את התופעה בביקושים כבושים שנוצרו במהלך השנה, בה נרשם מספר העסקאות הנמוך ביותר ב־20 השנים האחרונות

עמוס מיכלסון / איור: גיל ג'יבלי

איש העסקים הישראלי שעשה אקזיט של 73 מיליון דולר על חברת תוכנה קנדית

עמוס מיכלסון, מוותיקי ההייטק הישראלי, משמש כיו"ר של חברת התוכנה הקנדית קופרליף כבר שנים ● בשבוע שעבר היא נמכרה באקזיט ענק לחברה שבדית תמורת 730 מיליון דולר

צבי לנדו, גילון בק וגבי ויסמן / צילום: איל יצהר, תמר מצפי, יח''צ נובה

סולאראדג' בשפל, והחברה הביטחונית שזינקה ב-17% ביום אחד

במדור השבועי של גלובס בדקנו מה קרה למניות הישראליות הבולטות בוול סטריט במהלך הסופ"ש ● חברת ההגנה ההיקפית סנסטאר זינקה לאחר הדוחות ● סולאראדג' המשיכה במומנטום השלילי וצללה בכ-8% ● ונובה נהנית מהביקוש לשבבים בתחום ה-AI

בני לנדא / צילום: Miguel Gutierrez

בגיל 78, היזם הסדרתי שמספק הצצה ל"בונקר" הסודי שלו

16 שנה אחרי שהוקמה, מכירות חברת הדפוס של בני לנדא הגיעו בשנה האחרונה להיקף של 100 מיליון דולר, ואם שואלים אותו, פוטנציאל השוק שלה עומד על 35 מיליארד ● וזה רק טיפה בים בממלכה של היזם הסדרתי ● כעת הוא חושף טפח מהאימפריה שבנה, מסביר מה מפריע לו במשקיע הישראלי, ובטוח שהאיום האמיתי לא נמצא באיראן: "אם הכלכלה שלנו תקרוס, גם ההגנה תקרוס"

ריצ'רד פרנסיס, נשיא ומנכ''ל חברת טבע / צילום: דוברות טבע

זינוק של 130% בשנה: טבע משאירה אבק לחברות הגדולות בבורסה

מניית חברת התרופות פתחה מבערים, ושווייה גבוה ביותר מ־50% מזה של הבנקים לאומי והפועלים • לבדידות בצמרת תרמה גם צלילת מניית ענקית התוכנה נייס

קובי מימון / איור: גיל ג'יבלי

קובי מימון רוצה להתקרב למאגר תמר: אקויטל הגישה הצעת רכש ל-23% ממניות נפטא

הצעת הרכש, ככל שתתקבל על ידי בעלי המניות, עשויה להוביל את אקויטל להחזיק ב-90% מנפטא ובעתיד לפעול למחיקתה מהבורסה ● עלות ההצעה לאקויטל – 439 מיליון שקל והפרמיה בהצעה עומדת על 8%

ד''ר אילנה קוורטין, חוות מרפא רשפון / צילום: ליפז בר אל

המיזם שמסייע לצעירים מהעוטף ולשורדי הנובה לחזור למעגל התעסוקה

חוות מרפא רשפון ועמותת נערי האור בנו תוכנית אימון תעסוקתי בסביבה מכילה ותומכת, במטרה לשקם את שורדי ה-7 באוקטובר ● אחרי פיילוט מוצלח, בחודש הבא תצא לדרך התוכנית המורחבת ● ישראל מתגייסת

מפגינים חוסמים את מחלף שמריהו, הבוקר / צילום: קרדיט אביב אטלס Aviv Atlas

מפגינים חוסמים את התנועה בכביש 1 ובכביש החוף

לוחמי ההגנה האווירית יירטו כטב"ם במרחב הימי של נהריה, צה"ל תקף בלבנון • במסגרת "שבוע ההתנגדות" בקריאה להקדמת הבחירות, חוסמים מפגינים את התנועה בכביש 1 ובכביש החוף באזור הרצליה • בג"ץ הורה לעצור את ביקורת מבקר המדינה על צה"ל והשב"כ • הותרו לפרסום שמותיהם של 12 לוחמי צה"ל שנפלו בשתי היממות האחרונות • עדכונים בולטים

אילת / צילום: Shutterstock

הדירה נמכרה לשני אנשים. מי נרשם כבעלים?

התובעים ביקשו להכיר בהם כבעלים של יחידת דיור, לאחר שחתמו על טופס הרשמה, שילמו עליה והחברה המוכרת נכנסה להקפאת הליכים ● אלא שהדירה נמכרה לאחר מכן לרוכשים אחרים שחתמו על חוזה מכר ● מה קבע בית המשפט?

גילעד אלטשולר / צילום: איל יצהר

הערכות בשוק: אלטשולר שחם רכש מניות מבנה ב-200 מיליון שקל

אחרי שדיבר על הורדת החשיפה למניות ישראליות, בשוק מעריכים כי בית ההשקעות אלטשולר שחם רכש מניות של חברת הנדל"ן המניב מידי חברת כלל ביטוח ● מניית מבנה ירדה ב-18% מתחילת השנה, מה שעשוי להוות הזדמנות לרוכשים

תערוכת יורוסאטורי ב-2022 / צילום: Reuters, Lafargue Raphael

פרטים חדשים על ההחלטה שדרדרה את יחסי ישראל-צרפת לשפל

החברה המארגנת את תערוכת הנשק "יורוסאטורי" בצרפת נחלה כישלון בפני בית המשפט, וחברות ישראליות שתכננו לשלוח נציגים לתערוכה, לא יוכלו לעשות זאת ● בפועל, ההחלטה המדינית של ממשלת צרפת הופכת את ישראל למדינה מוקצה בתחום המסחרי של עסקי הביטחון במדינה

חלק מהאמצעים הישראליים כה מבוקשים, שאין יכולת מוחלטת למנוע את הופעתם בתערוכה היוקרתית / צילום: Reuters, Chris Emil Janßen

משגר הטילים הישראלי שמופיע ביורוסאטורי, למרות הניסיונות הצרפתיים

למרות המאבק הצרפתי בהשתתפות הישראלית ביורוסאטורי, מוצג אמל"ח ישראלי בתערוכת הנשק היוקרתית ● ברק"מ הפולני החדש של חברת PGZ, בורסוק, משולבים משגרי טילי נ"ט ספייק LR ו־LR2 של רפאל ● השקתו דווקא ביורוסאטורי, ממחישה את היעדר התחרות ההוגנת שהביא אליה נשיא צרפת בעצם הרחקת החברות הישראליות

נזקי החות'ים נחשפים במסמך חדש ויש נפגעת אחת מפתיעה

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: המספרים מאחורי נזקי מתקפות החות'ים בים האדום נחשפים, מחאות פרו־פלסטיניות שוטפות את רחובות מרוקו, וארגנטינה בוחנת אפשרות לעסקת ענק ביטחונית עם ישראל וארה"ב ● כותרות העיתונים בעולם

ולדימיר פוטין בהצהרה מיום שישי, בשבוע שעבר / צילום: ap, Alexander Zemlianichenko

פוטין הציב תנאים לסיום המלחמה באוקראינה, בעולם מגנים: "מזויף"

נשיא רוסיה הצהיר ביום שישי האחרון כי יסיים את המלחמה עם אוקראינה, בתנאי שתיסוג משטחיה בארבעה מחוזות עליהם הכריז כטריטוריה רוסית כבר ב-2022 ● הצהרתו באה יומיים בלבד לפני פסגת השלום בשווייץ שהחלה היום, בה משתתפות מעל 90 מדינות, כדי לדון באפשרויות להביא לסיומו של הקונפליקט

אריק פרישמן, מנכ''ל פייבוקס / צילום: אילן בשור

שופרסל השלימה את מכירת חלקה בפייבוקס לדיסקונט תמורת 77 מיליון שקל

האחים אמיר מסיימים את הרומן של שופרסל עם פייבוקס: הערב הושלמה מכירת יתרת החזקות רשת הסופרמרקטים באפליקציית התשלומים (49.9%) לידי בנק דיסקונט המחזיק ביתרת המניות