גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הצניחה בשוק המשרדים מגיעה למגדל של טראמפ בוול סטריט

מגדל המשרדים במנהטן איבד שוכרים, ובשנה הבאה מחכה לו תשלום גדול למשכנתה

וול סטריט 40. בעיגול: דונלד טראמפ / צילומים: Shutterstock, AP
וול סטריט 40. בעיגול: דונלד טראמפ / צילומים: Shutterstock, AP

מגדל המשרדים היוקרתי של דונלד טראמפ בוול סטריט 40 במנהטן, נגרר לסערה הגרועה ביותר שפקדה את שוק המשרדים מאז המשבר הפיננסי העולמי.

ההשקעה של טראמפ במגדל הבולט, בן 63 קומות, במרחק של פחות מבלוק מבורסת ניו יורק, נחשבה זמן רב לאחת מעסקאותיו החכמות ביותר. טראמפ שילם פחות מ־5 מיליון דולר עבור חכירה ארוכת טווח במגדל ב־1995, כאשר שוק הנדל"ן המסחרי של ניו יורק היה משותק. בתוך שנים מספר, ערכו של הנכס טיפס פי כמה וכמה לאחר שהשוק התאושש. ייתכן שזהו הנכס היקר ביותר שלו.

ראיון | הוא עזב עבודה מפנקת בעמק הסיליקון כדי להצטרף לסטארט-אפ ישראלי קטן. זו הסיבה 
בלי ממ"ד ובלי מעלית: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בבאר שבע? 
טור סופ"ש | כשבנק ישראל, הבנקאים והקבלנים מוודאים שלא נפסיק לקנות דירות בכל מחיר 

אבל בדומה לאלפי בנייני משרדים אחרים בארה"ב, וול סטריט 40 נתון כעת בלחץ בשל הביקוש הנחלש למשרדים. שיעור השטחים הפנויים במגדל עלה ל־21%, לעומת כ־5% ב־2015. רשת בתי המרקחת Duane Reade, אחת השוכרים הגדולים ביותר במגדל, עזבה לאחרונה את שטחי המשרדים והמסחר שלה בבניין, והשאירה יותר מ־2,000 מ"ר ריקים בקומת הקרקע.

טראמפ צפוי להתמודד עם משבר גדול יותר לגבי הבניין בשנה הבאה, משום שהמשכנתה בגובה 120.5 מיליון דולר עומדת לפוג בחודש יולי. ייתכן שיצטרך לממן את המשכנתה מחדש בריבית גבוהה בהרבה מזו שהוא משלם כיום. אם המשכנתה הייתה ממומנת מחדש היום, אומרים אנליסטים למימון נדל"ן, הריבית הייתה כנראה מעל 7%. זה יהיה כמעט כפול מהריבית של 3.7% שטראמפ משלם כיום.

טראמפ בלובי הבניין. טען שהבניין שווה 530 מיליון דולר לעומת הערכות שנעות בין 120 ל־200 מיליון דולר / צילום: ap, Frank Franklin

פיץ' הורידה את הדירוג לחוב על המגדל

חברות דירוג האג"ח שמו לב לכך. חברת Fitch Ratings הורידה החודש את הדירוג של ארבע סדרות ניירות ערך הכוללות את החוב על הבניין ברחוב וול סטריט 40. ההורדה בדירוג "כוללת הסתברות גבוהה יותר של כשל פירעון" בוול סטריט 40, טענה Fitch.

מנהלי טראמפ אורגניזיישן טענו כי בניין המשרדים אינו מצוי במצוקה פיננסית, וציינו שהמשכנתה נפרעת כסדרה. "זה בניין נהדר", אמר הנשיא לשעבר בעדות שנתן אשתקד בתביעה האזרחית לרמאות שהוגשה נגדו על ידי התובעת הכללית של ניו יורק, לטישיה ג'יימס. טראמפ השווה את הבניין לפסל המונה ליזה, ואמר שערכו של המגדל עולה משום ש"ישנם אנשים שהיו עושים הכול כדי לקנות אותו".

טראמפ טען בתצהיר שערכו של הבניין עולה על 530 מיליון דולר. הוא הוסיף שבשל שטחן הקטן יחסית של הקומות בו, הוא יכול להיות מועמד טוב להסבה ממשרדים לדירות.

אבל טראמפ לא יכול לעשות הרבה כדי לעצור את המצוקה המתגברת בשוק המשרדים בארה"ב, שהולכת ומחריפה ככל שיותר חברות מאמצות עבודה היברידית ומקטינות את הביקוש לשטחי משרדים. המשבר במשרדים מגיע לשיאים חדשים. עם שיעורי משרדים פנויים ברמת שיא ומאות מיליוני דולרים של חובות שיגיעו לפירעון בשנים הבאות, הסיכוי להפסדים משמעותיים שולח גלים רועדים בכל רחבי המערכת הפיננסית.

ההאטה ברובע הפיננסי של ניו יורק אינה מבשרת טובות אף היא. שיעור השטחים הפנויים לשכירות הזמינים בלואר מנהטן - הכולל שטחים פנויים ושטחים שיגיעו לשוק השכירות ב־12 החודשים הקרובים - עלה ל־21.3% ברבעון הראשון של השנה, לעומת 10.3% בתחילת 2020, לפי חברת הנדל"ן Colliers. שכר הדירה הממוצע ירד לכ־57 דולר לרגל רבועה, לעומת יותר מ־65 דולר לרגל רבועה.

אפילו טראמפ עצמו הכיר במצבו של שוק המשרדים בניו יורק בתצהיר שהגיש בשנה שעברה וכתב שהוא "למרבה הצער הלך לעזאזל".

הבניין בוול סטריט 40 עומד בפני אתגרים גם בגלל המותג "טראמפ". הפופולריות של הנשיא לשעבר נמוכה בניו יורק, וחלק מהשוכרים הפוטנציאליים אולי לא ירצו למקם את המשרדים שלהם אצלו מפחד לגרום כעס בקרב עובדים או לקוחות.

"יש אנשים שלא רוצים להתעסק עם המטען של טראמפ", אומר מייקל תום, שותף במשרד עורכי הדין Obermayer, שמתמחה בנדל"ן. "בתקופה כזו, כששוק המשרדים בבעיות, זה לא עוזר".

בניין משרדים עם היסטוריה של מאבקים

המגדל נבנה בשנות ה־20 בסגנון אר דקו עם מאפיינים גותיים צרפתיים, ויש לו היסטוריה צבעונית. כשנבנה, גם מגדל קרייזלר היה בשלבי בנייה ושניהם נאבקו על התואר "הבניין הגבוה בעולם". מגדל קרייזלר ניצח בתחרות הזו - לאחר שהרים צריח בגובה 185 רגל (כ־56 מטר) שבעליו החביאו בתוך הבניין עד לרגע האחרון.

בשנות ה־80 עלה הבניין שוב לכותרות כאשר חקירה של הקונגרס העלתה שהוא היה אחד מארבעת הנכסים במנהטן שנרכשו בסתר על ידי נשיא הפיליפינים דאז, פרדיננד מרקוס. לאחר שמרקוס הודח מתפקידו והפסיד את זכויותיו על הנכסים, יזמי נדל"ן רבים בניו יורק נאבקו עליהם.

טראמפ רכש את חכירת הקרקע של וול סטריט 40, שמאפשרת לו לשלוט בנכס למשך יותר מ־100 שנה, בתקופה שבה החל לצאת ממשברו הפיננסי האישי בתחילת שנות ה־90. הוא נאלץ למכור נכסים מרכזיים כמו מלון הפלאזה בניו יורק ולהכניס כמה בתי קזינו להליכי פשיטת רגל. ההצלחה שלו במשיכת מספר גדול של שוכרים לבניין המשרדים נתנה לו דחיפה עצומה בעת שבנה מחדש את אימפריית הנדל"ן שלו.

אך עדיין לא ברור מה היה היקף ההצלחה של הנכס. בתביעתה נגד טראמפ, התובעת הכללית ג'יימס טענה כי וול סטריט 40 היה בין הנכסים שטראמפ שיערך במרמה את שווים במטרה לקבל משכנתאות גבוהות יותר מאלו שהיה יכול לקבל עם הערכות שווי מדויקות יותר.

השופט ארתור אנגורון מניו יורק הסכים. בפסיקותיו, הוא ציטט ראיות רבות לאי דיוקים וזיופים שביצעה חברת טראמפ לגבי הכנסות והערכת השווי של הבניין, כדי לקבל עליו את החוב הנוכחי.

אם יפסיד במשפט, טראמפ צפוי לשלם 454 מיליון דולר, וגם צו האוסר עליו לנהל כל עסק בניו יורק למשך שלוש שנים, כולל את הבניין ברחוב וול סטריט 40. כרגע, הוא ממשיך להפעיל את הבניין תוך כדי ערעור על הפסיקה.

השווי של וול סטריט 40 הוא קריטי ליכולתו של טראמפ לממן מחדש את המשכנתה בגובה 120 מיליון דולר בשנה הבאה. אריק טראמפ, סגן נשיא בכיר בארגון טראמפ ובנו של הנשיא לשעבר, אמר בראיון שלבנות היום מגדל כזה יעלה הרבה יותר מסכום זה. "כמעט כל יזם נדל"ן בניו יורק היה שמח להיות במצב שאנחנו נמצאים בו", אמר.

אבל חלק משמאי הנדל"ן נוטים להסתמך יותר על ההכנסות של הנכסים כשהם קובעים את שוויים. באמצעות גישה זו, הם מעריכים את שווי הבניין בין 120 ל־200 מיליון דולר, תלוי אם מיושם מכפיל אופטימי או פסימי על ההכנסה התפעולית השנתית שלו, שגובהה כ־12.8 מיליון דולר.

עוד כתבות

חייל אוקראיני מכין רחפן להמראה / צילום: ap, Andriy Andriyenko

במערב עוקבים מקרוב: כך הרחפנים של אוקראינה חומקים מהשיבושים הרוסיים

הלוחמה האלקטרונית מתפתחת במהירות, ודוחפת את יצרני הרחפנים באוקראינה לעדכן בהתמדה את הרכיבים ולהפוך את כלי הטיס לאוטונומיים יותר ● חברות מערביות עוקבות מקרוב אחר ההתפתחויות

דיון בבג''ץ על חוק הגיוס / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

בג"ץ קבע פה־אחד: המדינה חייבת לגייס בני ישיבות לצה"ל

תשעת שופטי בג"ץ הכריעו היום בעתירות נגד חוק הגיוס וקבעו כי על המדינה לפעול לגיוס בני הישיבות, וכי עד אז לא ניתן להמשיך ולהעביר כספי תמיכות לישיבות עבור תלמידים שלא קיבלו פטור ● נקבע כי "הממשלה פגעה פגיעה קשה בשלטון החוק ובעיקרון שלפיו כל הפרטים שווים בפני החוק"

החיזבאללה והחות'ים מצליחים להפיל מל"טים, וזו בעיה לישראל

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: בארה"ב מסבירים את ההאטה במשלוחי הנשק לישראל, בכירים ישראלים קוראים למנוע את נאום נתניהו בקונגרס והיכלות של חיזבאללה והחות'ים מפתיעים את ישראל ● כותרות העיתונים בעולם

מגדל ToHA 2 / הדמיה: Viewpoint

כפי שנחשף בגלובס: גוגל תשכור כ־20 קומות במגדל בת"א במיליארד שקל לעשר שנים

גוגל תשכור מידי אמות וגב־ים כ־60 אלף מ"ר במגדל ToHa2 המוקם בימים אלה, תמורת 115 מיליון שקל לשנה ● לחברה יש זכות יציאה חד־פעמית מהחוזה לאחר חמש שנים ● המגדל צפוי להתאכלס ב־2026

בניית מגדל TOHA 2 / צילום: טלי בוגדנובסקי

למרות המחאות: גוגל שוכרת 20 קומות בת"א ומגדילה את המחויבות לישראל

גוגל חתמה על הסכם שכירות בבניין בת"א ותתפרס על כ־20 קומות, בתמורה ל־115 מיליון שקל בשנה ● המהלך, שנחשף בגלובס, מצטרף לפעולות שנקטה לטובת ישראל מאז המלחמה

איליה סוצקבר, המדען הראשי לשעבר של OpenAI / צילום: כדיה לוי (עיבוד תמונה)

עם שכר התחלתי של 50 אלף שקל: אלה העובדים שמחפש הסטארט-אפ הלוהט בישראל

איליה סוצקבר ושותפיו, דניאל גרוס ודניאל לוי, הכריזו כי בכוונתם לפתוח משרדים בקליפורניה ובתל אביב, ולגייס לצורך כך את טובי המוחות בתחום

תושבי ברצלונה מפגינים נגד התיירות ההמונית (יוני) / צילום: ap, Emilio Morenatti

ברצלונה החליטה לאסור דירות airbnb בעיר. האם אירופה תלך בעקבותיה?

חקיקה חדשה שעיריית ברצלונה מקדמת תאפשר לה לא לחדש רישיונות להשכרת דירות לטווח קצר ● הסיבה למהלך: עשרות מיליוני תיירים מקפיצים את מחירי השכירות ודוחקים את המקומיים ● באירופה מתמודדים עם אתגרים דומים, אך טרם ננקט צעד כה דרסטי

יהודה דואה, ראש המועצה האזורית קצרין, עם בר לביא, ראש מערכת החדשות של גלובס / צילום: גיא צרחי

"המדינה צריכה לחזק את תושבי הצפון ולומר 'אנחנו שמחים שבחרתם לא לעזוב'"

יהודה דואה, ראש המועצה המקומית קצרין, השתתף בכנס "מדברים צפון" של גלובס ובנק לאומי, מקצרין ברמת הגולן • "אנחנו מצפים לפיצויים בצורה רחבה שלא גורמת לאף משק בית לעשות חשבון מה קונים הביתה" • מחר: הכנס מגיע לעכו

הבורסה בפריז, צרפת / צילום: Shutterstock

עליות באירופה; נעילה מעורבת באסיה


דאקס עולה ב-0.9% ● מניות הטכנולוגיה משכו את מדד ניקיי לעליות ● לאחר שלושה ימים של ירידות, אנבידיה התאוששה אתמול וזינקה ב-6% ● הראל: צופים הפחתת ריבית מהירה יותר בארה"ב, לעומת זאת, חברת הוועדה הפתוחה בפד לא צופה הורדות ריבית בכלל השנה ● בשישי יפורסם מדד ה-PCE בארה"ב

היועצת המשפטית לממשלה, עו''ד גלי בהרב-מיארה / צילום: איל יצהר

היועמ"שית מאותתת: פסק הדין משליך על אפיקי מימון נוספים לתמיכות

לאחר שבג"ץ קבע כי על המדינה לפעול לגיוס בני הישיבות, בהרב-מיארה הנחתה להימנע מכל פעולה להעברת כספים שיש בה משום תמיכה בפעילותם של אלה שנמנעים מגיוס, או שיש בה משום עקיפה של פסק הדין ● גנץ: "הגיע הזמן למתווה שירות בהסכמה רחבה" ● השר פרוש: "פסיקת בג"ץ מובילה לשתי מדינות" ● הליכוד: "הפתרון האמיתי הוא השלמת חוק הגיוס ההיסטורי שנמצא כעת בהכנה לקריאה שנייה ושלישית"

דיון בכנסת לעניין חברת סלייס מהיום (ג') / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

"פרשת הבנק למסחר על סטרואידים": כשהכנסת גילתה על פרשת סלייס

באיחור של למעלה מחצי שנה, נחשפו בוועדת הכספים של הכנסת לפרשה החמורה בחברת קופות הגמל בניהול אישי, שעפ"י החשד ניידה מעל 800 מיליון שקל של חוסכי פנסיה לקרנות זרות ● ב"דיון המהיר" הוטחה ביקורת בעיקר ברשות שוק ההון, אך לא התקבלו החלטות מעשיות

מודעות של slingshot שעלו באל־ג'זירה ובאל־ערביה

המיזם שמציג פרסומות פרו־ישראליות לגולשים פרו־פלסטיניים

האלגוריתם של מיזם ההסברה slingshot מטרגט קהלים כמו סטודנטים באוניברסיטת קולומביה או עובדים בבית הדין בהאג, ומציג להם באתרים מסרים בעד ישראל ● עד כה נרשמו 70 מיליון חשיפות ● ישראל מתגייסת

אייל בן-חיים, ראש החטיבה הבנקאית, בנק לאומי, עם בר לביא, ראש מערכת החדשות של גלובס / צילום: גיא צרחי

אייל בן-חיים, ראש החטיבה הבנקאית בלאומי: "הכלכלה בדרום התחילה לחזור לעצמה אבל בצפון יש בעיה אמיתית"

אייל בן-חיים, ראש החטיבה הבנקאית בבנק לאומי, השתתף בכנס "מדברים צפון" של גלובס ובנק לאומי, מקצרין שבקו האש • "יש הבדל גדול בין הכלכלה במדינה שחוזרת למה שהיתה ערב השביעי באוקטובר לעומת הצפון והדרום. הדרום התחיל לחזור, אבל בצפון יש בעיה שנמשכת לאורך זמן. יש אתגרים גדולים" • מחר: הכנס מגיע לעכו

ג'נסן הואנג, מנכ''ל אנבידיה / צילום: Shutterstock

הכוכבת של וול סטריט מחקה 430 מיליארד ד' תוך שלושה ימים. אלו הסיבות

ענקית השבבים אנבידיה כבשה בשבוע שעבר את המקום הראשון בקרב החברות הנסחרות במונחי שווי שוק ● עם זאת, בשלושת ימי המסחר האחרונים המניה צללה בכ-12% ● מה עומד מאחורי הירידות, והאם הן צפויות להימשך?

הקאן פידאן, שר החוץ הטורקי / צילום: ap, Bilal Hussein

טורקיה לצד חיזבאללה: "קפריסין מסייעת לישראל במלחמה בעזה"

טורקיה מצטרפת לטענות של נסראללה נגד קפריסין: שר החוץ הקאן פידאן אמר כי "כל העת מתבצעות משם טיסות מודיעין וטיסות צבאיות לעזה" ● פידאן אף פיזר האשמות בנוגע ליוון, ואיים: "עצתנו ליוונים היא להתרחק מהעניינים האלה, כי כשאתה מעורב במלחמות המתמשכות במזרח התיכון, האש תבוא ותמצא אותך"

ג'מאל באומן,הפסיד בבחירות המקדימות בניו יורק / צילום: ap, Yuki Iwamura

הבוחרים בניו יורק מדיחים ציר קונגרס אנטי-ישראלי רדיקלי

ג'מאל באומן, שהתלונן כי יריביו מנסים לכונן "משטר ציוני" בקונגרס וקרא להחרמה מלאה של ישראל, נחל תבוסה ניצחת לאחר שהשדולה הפרו-ישראלית השקיעה מיליוני דולרים במערכה נגדו

צילום מסך של ערוץ הקניות

אחרי כמעט 30 שנה: ערוץ הקניות יפסיק את שידוריו בחודש הבא

שידורי ערוץ הטלוויזיה הוותיק יסתיימו בסוף חודש יולי, והמשאבים יועברו בעיקר לפעילות האונליין שלו ● כ-60 עובדים יפוטרו, אך שלוש חנויות הערוץ ימשיכו לפעול כרגיל

מנכ''ל פריון, טל יעקובסון / צילום: אוהד דיין

ההכנסות ירדו: פריון מפטרת 6% מכוח האדם

פעילות חטיבת החיפוש הצטמצמה באופן משמעותי בחודשים האחרונים על רקע מהלכיה של מיקרוסופט ● רוב העובדים שיעזבו הם מישראל ● תהליך ההתייעלות נועד לאפשר לחברה להתמקד במנועי הצמיחה המרכזיים שלה

מגדלי לנדמרק בתל אביב / הדמיה: עמרי אמסלם

אחרי 20 שנה: קרן פיטנגו עוזבת את הרצליה לטובת תל אביב

קרן ההון סיכון הוותיקה שכרה 1,400 מ"ר במגדלי לנדמרק שהחלו להתאכלס לאחרונה בשרונה ● הערכות: תעזוב את המשרדים במגדלי אקרשטיין בהרצליה פיתוח שבהם שכנה יותר מ-20 שנה

וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה מעורבת בוול סטריט; מניית סולאראדג' נפלה ב-20%, אנבידיה זינקה ב-6%

נאסד"ק עלה ב-1.2% ● סולאראדג' נפלה לאחר שהודיעה על מכירת אג"ח להמרה ● אנבידיה התאוששה לאחר שצללה אמש ב-6.6% וגררה את נאסד"ק ואת מניות השבבים מטה ● במיטב מעריכים כי קיים סיכון בהשקעה בשוק המניות היפני ● ביוליוס בר חיוביים לגבי אגרות החוב הממשלתיות בהודו