נועם גרייף, מנכ''ל עמרם אברהם / צילום: ימית הרוניאן
בשבוע שעבר יצאה חברת עמרם אברהם להנפקת מניות ראשונה בבורסה בתל אביב. היא גייסה 313 מיליון שקל לפי שווי של 1.56 מיליארד שקל, לאחר שקודם לכן גייסה הון בשני סבבים של הנפקות אג"ח.
● כסף בקיר | "יושבים ליזמים על הראש": מאחורי הקלעים של הזינוק בבנייה בירושלים
● מיתון? היקף המשכנתאות זינק ב-36% בחודש אפריל
● אחרי 6 שנים: החברה שוויתרה על פרויקט נדל"ן גדול בתל אביב
"אני חושב שחברה שרוצה לגדול, שרוצה לזכות בעוד פרויקטים, צריכה לעבוד יד ביד עם שוק ההון, ולא רק לגייס חוב", אומר נועם גרייף, מנכ"ל החברה. "חברות שרוצות לצמוח צריכות לעשות את זה".
אבל למה יצאתם דווקא עכשיו? לא נראה שסיום המלחמה באופק, מצב המשק מדאיג.
"לדעתי המשק בכיוון חיובי. עם סוף המלחמה והחזרת החטופים חברות יקפצו על האפשרות להנפיק, כך אני מאמין. אנחנו ניצלנו איזה מומנטום חיובי ורוח גבית מצד שוק ההון והשווי שקיבלנו נתן לנו דרור לצאת לדרך. אני חושב שהשווי האמיתי שלנו יותר גבוה ונגיע למכפילים כאלה - שמי שהשקיע בנו ירוויח".
ביולי 2022 החברה הנפיקה לראשונה חוב. "רצינו מלכתחילה לגייס אקוויטי אבל זה לא היה זמן מתאים, אז גייסנו חוב, ועכשיו כשהשמש קצת התחילה לזרוח אמרנו שנצא להנפקה. אוריון חיתום והנפקות ליוו אותנו. זה שהיינו חברה מדווחת שנתיים עבד לטובתנו - הממשל התאגידי כבר לא היה זר לנו. והכירו אותנו".
השינוי הגדול: הקמת פרויקטי מחיר למשתכן
חברת עמרם אברהם החלה כחברה משפחתית קטנה בחדרה, שהתחילה כחנות לחומרי בניין ב־1989, לאחר שעמרם אברהם עצמו חזר משבי בלבנון. יורם אחיו הגדול ואלון אחיו הקטן הצטרפו לעסק, החנות גדלה ופועלת עד היום. ב־2002 פתח אלון חברה יזמית שהתחילה עם בנייה של שני קוטג'ים באזור חדרה.
"הקפיצה מעשרות למאות חלה ב־2009", מספר גרייף, "עם רכישת קרקע למגדל בעין הים במערב חדרה. עד היום בנינו שם 11 מגדלים. קפיצה נוספת הייתה ממאות לאלפים עם כניסת מחיר למשתכן ב־2014. החברה החלה לפעול בכל הארץ, והיום היא בונה מצפת ועד אילת. באשדוד אנחנו בונים עכשיו 1,600 יח"ד בהינף אחד. בהתחדשות העירונית יש לנו אלפי יח"ד בשלבים שונים. מכירים אותנו ברשויות המקומיות. אנחנו לקוח חוזר בערים ומכירים את השפה".
במהלך 2023 מכרה החברה 560 יח"ד וההכנסות ממכירת דירות הסתכמו בכ־764.2 מיליון שקל. מתחילת 2024 ועד 15 באפריל מכרה החברה 803 יח"ד בהיקף כספי של כ־1.2 מיליארד שקל. החברה מקדמת היום פרויקטים בהיקף של כ־11 אלף יחידות דיור.
נוסף לדירות מגורים החברה בונה כעת גם מלונות: בטבריה, בזכרון יעקב, בקיסריה, באילת ובנתניה. "אנחנו מאמינים שהתיירות בארץ תרקיע שחקים. אלה מלונות עממיים ויהיה להם נתח שוק רחב", אומר גרייף.
נוסף לכך החברה מחזיקה בשישה מרכזים לוגיסטיים, בהם המרלו"ג הגדול בארץ, במבוא כרמל. "זה מבנה של 140 אלף מ"ר בשותפות עם כלל. התחלנו שם בעבודות חפירה ואנחנו עומדים לחתום עם שוכר עוגן".
אבל עיקר פעילותה של החברה היא בבנייה למגורים, ובניגוד למקובל בענף, הם עושים הכול בבית: "אנחנו עושים את התכנון, את הביצוע, ואת הבדק. יש לנו שלוש חברות שעושות את כל הביצוע והפיקוח. את כל שרשרת הערך אנחנו מבצעים בעצמנו. יש לכך משמעות גדולה מבחינת התקציב ולוחות הזמנים".
גרייף עצמו הצטרף לחברה לפני כשנתיים בלבד, והוא מביא עמו היכרות עם צד הביצוע לצד עבודה מול הרשויות המקומיות. "התחלתי בשפיר כמהנדס ביצוע ומנהל פרויקט, ואז עברתי לתחום המוניציפלי לתפקיד מהנדס המועצה האזורית מטה אשר, עיריית אלעד, ואח"כ עיריית חדרה. אחר כך עברתי להיות סמנכ"ל הנדסה בישראל קנדה ואז התמניתי למנכ"ל הקבוצה בעמרם אברהם. זה התפקיד הכי טוב שהיה לי בחיים, כי אני נוגע בהמון דברים", הוא אומר.
"היום 80/20 זה כבר עולם ישן"
לדברי גרייף, "ברוב הפרויקטים שלנו המחירים די עממיים של 2־3 מיליון שקל. זה לא 'היי אנד'. יש לנו כרגע על המדף 1,600 יח"ד בפריסה ארצית. מכרנו יותר מ־900 יח"ד ברבעון הראשון של השנה".
עד כמה זה התנפלות ולכמה מזה אחראים המבצעים?
"היום 80/20 זה כבר עולם ישן. הכוח אצל הקונים והעסקה מותנית תנאי תשלום. הלוואת הקבלן היא מנגנון שכולנו יוצאים ממנו מורווחים. הבנק מעביר את הלקוח הליך חיתום. כולם מרוויחים".
בכל זאת, גם דירות ב־2 מיליון שקל זה אומר שצריך להביא כמה מאות אלפי שקלים מההורים ולקחת משכנתה גדולה.
"לזוגות צעירים לא חשוב אם הדירה עולה 1.8 או 2.2 מיליון שקל, אלא אם יש מבני ציבור, פארק - מה המוצר שהוא מקבל. במתחם האלף בראשון לציון בכל בניין שאנחנו בונים יש חדר קולנוע או ג'ימבורי לילדים או מתחם עבודה. בפרדס חנה יש לנו 600 יח"ד וחיי קהילה שאנשים באים בגללם. לקנות ב־2.5 מיליון שקל דירה בנתניה במרחק הליכה מחוף הים זה כבר לא יהיה יותר".
מה הלקוחות מחפשים?
"בפרויקט שלנו בחדרה התחלנו לבנות 'דיוריות' - עוד יחידה ללא ממ"ד, עם כניסה נפרדת שיכולה להיות לילד מתבגר או לעובדת סיעודית, או לסטודיו או קליניקה".
לא הכירו אתכם כל כך ונכנסתם לתודעה עם פרויקטי מחיר למשתכן. תמשיכו להעמיק בפרויקטי מחיר מטרה/משתכן?
"בהחלט נמשיך. אנחנו מאוד טובים במחיר למשתכן, מכירים את המפרט היטב ויודעים לתכנן ולהביא רווחים. זכינו ב־11 שקל לקרקע ליח"ד בקריית גת, באילת זכינו ב־4 מיליון שקל ל־99 יח"ד. אנחנו יודעים לתמחר נכון וזה חלק מהאסטרטגיה".
מה הפרויקט הכי רווחי שהיה לחברה עד היום?
"פרויקט שסיימנו בנאות שמיר ברמלה עם 37%, שהוא גם מחיר למשתכן וגם דירות שוק חופשי. גם באילת בשחמון 6 גם היה לנו פרויקט סופר רווחי. לפעמים צריך לבצע הליך השבחתי מול הרשות המקומית. בכל מקרה, בנייני מחיר למשתכן נראים כמו כל בניין אחר שלנו. זה כרטיס הביקור שלנו ויש לנו מאות עסקאות של לקוחות חוזרים בגלל זה".
לא נכנסתם לשוק השכירות ארוכת הטווח. מה הסיבות?
"נגענו בו כשסביבת הריבית הייתה טובה יותר, בפרדס חנה ובטירת הכרמל, ואיך שהתחילה עליית הריבית החזרנו את מרכזי המכירות ומכרנו את הדירות - זה לא היה כלכלי להחזיק אותן".
"המינהל ורמ"י רוצים להציף את השוק"
באוגוסט 2022 הייתה אצלכם תאונה קטלנית שבה נהרגו שני עובדים. מה עשיתם בנושא עד היום?
"לגבי התאונה - היא אירעה בעת הגבהת מעליות, וזה עדיין בחקירת משטרה. נכנסנו לתוכנית הכוכבים של התאחדות הקבלנים ואנחנו כבר בארבעה ובדרך לחמישי. כל חברות הביצוע שלנו בתוכנית הבטיחות ומקדמות זאת. זה עשה שינוי משמעותי והבטיחות היא נר לרגלינו. פותחים כל בוקר בתדריכים בעברית, בערבית ובסינית. אי אפשר לעבור בקרוסלה של הכניסה לאתר אם לא עברת תדריך. אפילו אני לא יכול להיכנס אם לא עברתי תדריך".
איך אתם מסתדרים עם היעדר פועלים מהשטחים?
"אין לנו כמעט פועלים מהשטחים, כך שההיעדר של הפועלים הפלסטינים פחות פגע בנו. זה לא דילג מעלינו. היו מקרים שהיינו צריכים להוסיף כסף כדי שלא יעברו לאתרים אחרים, אבל זה לא פגע בלוחות הזמנים. גם קיבלנו עכשיו רישיון להקמת תאגיד ליבוא של 350 עובדים זרים. אנחנו בוחנים את זה".
בתור מהנדס עיר לשעבר, איך מקצרים את הבירוקרטיה?
"הליכי האישור אורכים עשר שנים. יש חוסר סינרגיה בין השלטון המקומי למרכזי. למשל המינהל ורמ"י רוצים להציף את השוק באקסלים. זה לא עומד בצרכים של הרשויות המקומיות באשפה, בתאורה, בחינוך, בתשתיות. המדינה נותנת רק מה שקשור לדירה וזה לא מספיק.
"בוועדות יש מחסור בכוח אדם ואנשים לא רוצים לבוא לעבוד שם. וגם כוח האדם לא תמיד מתאים ולא תמיד עושה הפרדה בין עיקר לטפל. למרות זאת, אני חושב שצריך לתת יותר סמכות לוועדות המקומיות, לתגמל יותר בכסף על תוצאות. שחלק מהתגמול יילך אישית לעובדים.
"במאקרו, הצורך בדירות הוא נתון. שיעור הילודה בישראל הוא בין הגבוהים בעולם, ואנשים מתגרשים. האוכלוסיות גדלות, והמדינה לא גדלה מבחינת קרקעות. הקרקע היא משאב נדרש וצריך להעצים את הבנייה לכל יחידת קרקע. אני לא צופה סטגנציה במחירים. שכר העבודה עולה, ההובלה הימית עולה והמע"מ יעלה בסוף השנה.
"אני חושב שאחרי המלחמה, כמו אחרי כל המלחמות שהמדינה חוותה, תהיה התפוצצות. המדינה תשקיע בתשתיות וזה קטליזטור שסוחב את המשק. המחירים רק יעלו. יקנו גם יהודים מחו"ל, גם אם לא יעברו לפה. אני חושב שמי שלא יקנה היום לילדים שלו דירה, לא תהיה להם אפשרות כזו".
איפה היית ממליץ לאנשים לקנות?
"פרמטר אחד: ערי החוף, כי רצועות חוף הים הולכות ומצטמצמות, ופרמטר שני - כל מערכת הסעת המונים".
ולסיום, יש שיח ער בקבוצות האוהדים על החסות שלכם למכבי חיפה. איך זה התבשל?
"אנחנו פעילים בכל הארץ וביתר שאת בחיפה ובצפון. מכבי חיפה היא מותג. הערכים של המועדון - בריאות, ספורט, מצוינות, משפחה - אנחנו מאוד מתחברים אליהם. גם אנחנו עברנו ועדת ביקורת כדי שנוכל להיות הספונסרים שלהם".
אומרים שעשיתם להם "מנחוס" מאז שנכנסתם.
"אנחנו מאמינים בקבוצה ואני מאמין שיהיה בסדר".