כשבנק ישראל, הבנקאים והקבלנים מוודאים שלא נפסיק לקנות דירות בכל מחיר

ביוני 2021 שילמה חברת ישראל קנדה 1.9 מיליארד שקל על קרקע להקמת 827 דירות ברמת השרון - 2.3 מיליון שקל בממוצע עבור קרקע לדירה. באוגוסט מכרה המדינה (שוב לישראל קנדה, אבל לא רק לה) קרקע להקמת 1,574 דירות בשדה דב המפונה, תמורת 4.5 מיליארד שקל - 2.9 מיליון שקל קרקע לדירה. חנן מור שילם במכרז ההוא 3.3 מיליון שקל על קרקע לדירה.

● רמ"י פרסמה גל מכרזים חדש: אחרי חודש רובם עוד לא פתוחים להצעות
● חדשות השבוע בנדל"ן | אחרי ארבע שנים, תוכנית "דניה החדשה" יוצאת לדרך

אלא שמאז, כידוע, הריבית אינה אותה ריבית, וגם האופטימיות אינה אותה אופטימיות. השבוע שילמו אפריקה ישראל, תדהר ועמוס לוזון 145 מיליון שקל עבור קרקע להקמת 94 דירות בשטח אולפני הרצליה - כלומר 1.5 מיליון שקל לדירה. שבוע קודם לכן שילמה אקרו 410 מיליון שקל להקמת 364 דירות במתחם תע"ש בכניסה לתל אביב - 1.1 מיליון שקל בממוצע לקרקע לדירה.

הציבור לא מתרשם

סרגל המחירים החדש מובן מאליו. הפער פשוט עבר לשורת הוצאות המימון. בשנת 2021, תנאי המימון ליזמים, שעומדים בממוצע על פריים פלוס אחוז או שניים, גילמו חלומות על ריבית של 2.6%-3.6%. היום הם מגלמים ריבית של 7%-8%. על פני משך חיים של פרויקט נדל"ני, זה סוגר בקלות את הפער במחיר.

ולמה אני חוזר לזה? כי משום מה, קוני הדירות לא עושים את החשבון הפשוט. מחירי הקרקע עשו את הדרך חזרה למטה, אבל מחירי הדירות בשלהם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות עלה ב-12.3% מאז הרבעון השני של 2022, סוף עידן הריבית האפסית. המחיר הממוצע של דירה שנרכשה ברבעון הראשון של 2024 עמד על 2.23 מיליון שקל, מול 1.8 מיליון שקל ברבעון ראשון 2022. מדובר בעלייה של 24% ובפער של 431 אלף שקל.

לפני שנה הפתיע בנק ישראל הרבה מאוד כלכלנים, כשפרסם כי "מחקר חדש, שבנוי בצורת מטה־אנליזה של 31 מחקרים על 45 מדינות, מראה כי השפעת המדיניות המוניטרית על מחירי הדירות חלשה יחסית". במילים אחרות, אמרו בבנק המרכזי, אף שעליית הריבית מורידה את היכולת לקנות דירה - מחקר בינלאומי שבוצע לאורך כשבעה עשורים (!) קובע שההשפעה של הריבית מינורית לגמרי. לטענת החוקרים, העלאת ריבית בנקודת אחוז אחת על ידי בנק מרכזי הביאה, בממוצע, לירידה של 0.7% בלבד במחירי הדירות.

האשראי העסקי מסוכן

והנה, שנה חלפה, ומתברר שאפילו את זה לא ראינו פה. למרות כל כך הרבה מילים שנשפכו על השפעת הריבית על המחיר "האמיתי", הציבור לא ממש מתרשם. לשם המחשה, תסתכלו על המחיר הממוצע של דירה שהציגה הלמ"ס. המשכנתא המקסימלית (75%) לדירה של 1.8 מיליון שקל, לתקופה מקסימלית של 30 שנה וריבית קבועה של 2% (שהייתה רווחת לפני שהיא טסה למעלה), פירושה החזר חודשי של 4,994 שקל. וכעת, המשכנתא המקסימלית לדירה של 2.23 מיליון שקל, לאותה תקופה אבל בריבית קבועה ממוצעת של 5%, פירושה החזר של 8,992 שקל בחודש. קפיצה של 80% ותוספת של 4,000 שקל שנגרעים מדי חודש מהקופה המשפחתית. וזה עוד לפני העלאות המסים בעקבות המלחמה, שגם ככה יכבידו על הכיס של כולנו.

איך בכל זאת אפשר להסביר את הפער? איך התמחור של הקונים לא יישר קו עם הוצאות המימון החדשות, לפחות כמו התמחור של היזמים? הסקירה השנתית של הבנקים, שפרסם השבוע בנק ישראל, מספקת אולי את הסיבה המרכזית. הבנקים ממשיכים לתדלק אותנו במשכנתאות, עוצמים עין כשהקונים מביאים השלמות מימון מהגורן ומהיקב, ומספקים בשמחה הלוואות גישור לקבלנים - רק שנקנה דירות וניתן לשוק להתגלגל כמקודם. כי ביד השנייה, הם שקועים עד צוואר בהלוואות שנתנו ליזמים. גם ככה, בגלל שיש פחות קונים (מי יכול לשלם 2.3 מיליון שקל לדירה הממוצעת?), האשראי ליזמים ממשיך לגדול בקצב מבהיל. למעשה, הקפיצה הכי גדולה במתן אשראי בשנה האחרונה, בשיעור של 66%, הייתה עבור "ליווי של פרויקטים למגורים", שקפץ מ-23 מיליארד שקל בסוף 2022 ל-38 מיליארד שקל בסוף 2023. סך החשיפה של הבנקים לענף הבינוי והנדל"ן כבר מתקרב ל-500 מיליארד שקל, תוך גידול שבולט במיוחד מול הקיפאון בשאר הסקטורים. לא במקרה סקר הסיכונים לשנת 2024 שערך הפיקוח על הבנקים בקרב בכירי הבנקאים הראה השבוע כי הסיכון מהאשראי העסקי, שרובו מגיע לענף הנדל"ן, רשם את הקפיצה הגדולה ביותר בשנת 2024 ועומד כעת על 60 לעומת 34 ב-2023.

בשורה התחתונה, בנק ישראל, הבנקים והיזמים יודעים מצוין שהדרך הכי טובה להתחמק מהסערה היא לדאוג שגם עכשיו, הציבור ימשיך לקנות דירות במחירים הישנים.

כוכבי השבוע

מצוין: טוב שמישהו אימץ את הצבי

אפשר לפנטז כמה טוב היה אם המדינה הייתה דואגת לייצר ולספק בעצמה דירות, מזון ושאר שירותים חיוניים. בפועל, היינו שם הרבה שנים, וברוב הזמן היה מדובר בהנשמה מלאכותית של מפעלי ג'ובים כושלים. ולכן צריך לברך על הגיבנת ממנה נפטרנו השבוע - חברת דואר ישראל. המדינה הזרימה לקופתה מאות מיליוני שקלים בשנים האחרונות רק כדי להשאיר אותה בחיים, והיא הפכה עבור מרביתנו לשקופה לגמרי, כשאת החבילות קיבלנו בפיצוציות ליד הבית.

הלוואי שהקונים - קבוצה משותפת של מילגם, הפניקס וליימן שליסל, ששילמו 461 מיליון שקל - יצליחו להשביח את ערכו של דואר ישראל בעזרת מימוש נדל"ן, שדרוג סניפים, שירותי בנקאות. אולי זה יביא מתעניינים להפרטות הבאות. העובדה המצערת היא שרק שתי קבוצות הגישו הצעות לרכישת הדואר. רוב השחקנים בשוק לא חשבו שהצבי הצולע שווה התייחסות.

בלתי־מספיק: גם הטבע מבקש שנתעורר

לא חסרות סיבות לייאוש - מהאנושות בכלל ומהתנהגות הישראלים בפרט. אבל השבוע, "דוח מצב הטבע" שפרסמו מוזיאון הטבע, המשרד להגנת הסביבה, קק"ל ורשות הטבע והגנים הוסיף סיבות עגמומיות במיוחד.

הטבע כולו סובל משינויי האקלים, מהתרחבות הבנייה, ממלחמות, אבל אצלנו המצב חמור במיוחד. בתשע השנים האחרונות, למשל, חלה ירידה של 17% בשפע הפרטים של עופות מקננים - קצב מהיר פי ארבעה מאשר באירופה. כשליש (65) ממיני העופות המקננים בישראל בסכנת הכחדה, כולל ציפורים אהובות כמו ירגזי מצויף, שחרור, פשוש, תור וצוצלת. ב-13 השנים האחרונות התכווץ ב-34% שפע הפרטים של הפרפרים, ויותר משליש מהם (51 מינים) בסכנת הכחדה. גם הזוחלים בסכנה, עם צניחה של 58% בשפע הפרטים בחולות מערב הנגב ושל 48% במישורי הלס בצפון הנגב. עולם עצוב אנחנו משאירים לדורות הבאים.