גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כשבנק ישראל, הבנקאים והקבלנים מוודאים שלא נפסיק לקנות דירות בכל מחיר

בעוד מחירי הקרקעות ירדו נוכח השינויים בתנאי המימון, המחיר הממוצע של דירה דווקא עלה ב–24% בתוך שנתיים ● הגורם לפער טמון בבנקים, שצריכים לדאוג שהציבור ימשיך לקנות דירות במחירים הישנים

אולפני הרצליה / צילום: דוד שי, מתוך ויקיפדיה
אולפני הרצליה / צילום: דוד שי, מתוך ויקיפדיה

ביוני 2021 שילמה חברת ישראל קנדה 1.9 מיליארד שקל על קרקע להקמת 827 דירות ברמת השרון - 2.3 מיליון שקל בממוצע עבור קרקע לדירה. באוגוסט מכרה המדינה (שוב לישראל קנדה, אבל לא רק לה) קרקע להקמת 1,574 דירות בשדה דב המפונה, תמורת 4.5 מיליארד שקל - 2.9 מיליון שקל קרקע לדירה. חנן מור שילם במכרז ההוא 3.3 מיליון שקל על קרקע לדירה.

רמ"י פרסמה גל מכרזים חדש: אחרי חודש רובם עוד לא פתוחים להצעות
חדשות השבוע בנדל"ן | אחרי ארבע שנים, תוכנית "דניה החדשה" יוצאת לדרך

אלא שמאז, כידוע, הריבית אינה אותה ריבית, וגם האופטימיות אינה אותה אופטימיות. השבוע שילמו אפריקה ישראל, תדהר ועמוס לוזון 145 מיליון שקל עבור קרקע להקמת 94 דירות בשטח אולפני הרצליה - כלומר 1.5 מיליון שקל לדירה. שבוע קודם לכן שילמה אקרו 410 מיליון שקל להקמת 364 דירות במתחם תע"ש בכניסה לתל אביב - 1.1 מיליון שקל בממוצע לקרקע לדירה.

הציבור לא מתרשם

סרגל המחירים החדש מובן מאליו. הפער פשוט עבר לשורת הוצאות המימון. בשנת 2021, תנאי המימון ליזמים, שעומדים בממוצע על פריים פלוס אחוז או שניים, גילמו חלומות על ריבית של 2.6%-3.6%. היום הם מגלמים ריבית של 7%-8%. על פני משך חיים של פרויקט נדל"ני, זה סוגר בקלות את הפער במחיר.

ולמה אני חוזר לזה? כי משום מה, קוני הדירות לא עושים את החשבון הפשוט. מחירי הקרקע עשו את הדרך חזרה למטה, אבל מחירי הדירות בשלהם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות עלה ב-12.3% מאז הרבעון השני של 2022, סוף עידן הריבית האפסית. המחיר הממוצע של דירה שנרכשה ברבעון הראשון של 2024 עמד על 2.23 מיליון שקל, מול 1.8 מיליון שקל ברבעון ראשון 2022. מדובר בעלייה של 24% ובפער של 431 אלף שקל.

לפני שנה הפתיע בנק ישראל הרבה מאוד כלכלנים, כשפרסם כי "מחקר חדש, שבנוי בצורת מטה־אנליזה של 31 מחקרים על 45 מדינות, מראה כי השפעת המדיניות המוניטרית על מחירי הדירות חלשה יחסית". במילים אחרות, אמרו בבנק המרכזי, אף שעליית הריבית מורידה את היכולת לקנות דירה - מחקר בינלאומי שבוצע לאורך כשבעה עשורים (!) קובע שההשפעה של הריבית מינורית לגמרי. לטענת החוקרים, העלאת ריבית בנקודת אחוז אחת על ידי בנק מרכזי הביאה, בממוצע, לירידה של 0.7% בלבד במחירי הדירות.

האשראי העסקי מסוכן

והנה, שנה חלפה, ומתברר שאפילו את זה לא ראינו פה. למרות כל כך הרבה מילים שנשפכו על השפעת הריבית על המחיר "האמיתי", הציבור לא ממש מתרשם. לשם המחשה, תסתכלו על המחיר הממוצע של דירה שהציגה הלמ"ס. המשכנתא המקסימלית (75%) לדירה של 1.8 מיליון שקל, לתקופה מקסימלית של 30 שנה וריבית קבועה של 2% (שהייתה רווחת לפני שהיא טסה למעלה), פירושה החזר חודשי של 4,994 שקל. וכעת, המשכנתא המקסימלית לדירה של 2.23 מיליון שקל, לאותה תקופה אבל בריבית קבועה ממוצעת של 5%, פירושה החזר של 8,992 שקל בחודש. קפיצה של 80% ותוספת של 4,000 שקל שנגרעים מדי חודש מהקופה המשפחתית. וזה עוד לפני העלאות המסים בעקבות המלחמה, שגם ככה יכבידו על הכיס של כולנו.

איך בכל זאת אפשר להסביר את הפער? איך התמחור של הקונים לא יישר קו עם הוצאות המימון החדשות, לפחות כמו התמחור של היזמים? הסקירה השנתית של הבנקים, שפרסם השבוע בנק ישראל, מספקת אולי את הסיבה המרכזית. הבנקים ממשיכים לתדלק אותנו במשכנתאות, עוצמים עין כשהקונים מביאים השלמות מימון מהגורן ומהיקב, ומספקים בשמחה הלוואות גישור לקבלנים - רק שנקנה דירות וניתן לשוק להתגלגל כמקודם. כי ביד השנייה, הם שקועים עד צוואר בהלוואות שנתנו ליזמים. גם ככה, בגלל שיש פחות קונים (מי יכול לשלם 2.3 מיליון שקל לדירה הממוצעת?), האשראי ליזמים ממשיך לגדול בקצב מבהיל. למעשה, הקפיצה הכי גדולה במתן אשראי בשנה האחרונה, בשיעור של 66%, הייתה עבור "ליווי של פרויקטים למגורים", שקפץ מ-23 מיליארד שקל בסוף 2022 ל-38 מיליארד שקל בסוף 2023. סך החשיפה של הבנקים לענף הבינוי והנדל"ן כבר מתקרב ל-500 מיליארד שקל, תוך גידול שבולט במיוחד מול הקיפאון בשאר הסקטורים. לא במקרה סקר הסיכונים לשנת 2024 שערך הפיקוח על הבנקים בקרב בכירי הבנקאים הראה השבוע כי הסיכון מהאשראי העסקי, שרובו מגיע לענף הנדל"ן, רשם את הקפיצה הגדולה ביותר בשנת 2024 ועומד כעת על 60 לעומת 34 ב-2023.

בשורה התחתונה, בנק ישראל, הבנקים והיזמים יודעים מצוין שהדרך הכי טובה להתחמק מהסערה היא לדאוג שגם עכשיו, הציבור ימשיך לקנות דירות במחירים הישנים.

כוכבי השבוע

מצוין: טוב שמישהו אימץ את הצבי

אפשר לפנטז כמה טוב היה אם המדינה הייתה דואגת לייצר ולספק בעצמה דירות, מזון ושאר שירותים חיוניים. בפועל, היינו שם הרבה שנים, וברוב הזמן היה מדובר בהנשמה מלאכותית של מפעלי ג'ובים כושלים. ולכן צריך לברך על הגיבנת ממנה נפטרנו השבוע - חברת דואר ישראל. המדינה הזרימה לקופתה מאות מיליוני שקלים בשנים האחרונות רק כדי להשאיר אותה בחיים, והיא הפכה עבור מרביתנו לשקופה לגמרי, כשאת החבילות קיבלנו בפיצוציות ליד הבית.

הלוואי שהקונים - קבוצה משותפת של מילגם, הפניקס וליימן שליסל, ששילמו 461 מיליון שקל - יצליחו להשביח את ערכו של דואר ישראל בעזרת מימוש נדל"ן, שדרוג סניפים, שירותי בנקאות. אולי זה יביא מתעניינים להפרטות הבאות. העובדה המצערת היא שרק שתי קבוצות הגישו הצעות לרכישת הדואר. רוב השחקנים בשוק לא חשבו שהצבי הצולע שווה התייחסות.

בלתי־מספיק: גם הטבע מבקש שנתעורר

לא חסרות סיבות לייאוש - מהאנושות בכלל ומהתנהגות הישראלים בפרט. אבל השבוע, "דוח מצב הטבע" שפרסמו מוזיאון הטבע, המשרד להגנת הסביבה, קק"ל ורשות הטבע והגנים הוסיף סיבות עגמומיות במיוחד.

הטבע כולו סובל משינויי האקלים, מהתרחבות הבנייה, ממלחמות, אבל אצלנו המצב חמור במיוחד. בתשע השנים האחרונות, למשל, חלה ירידה של 17% בשפע הפרטים של עופות מקננים - קצב מהיר פי ארבעה מאשר באירופה. כשליש (65) ממיני העופות המקננים בישראל בסכנת הכחדה, כולל ציפורים אהובות כמו ירגזי מצויף, שחרור, פשוש, תור וצוצלת. ב-13 השנים האחרונות התכווץ ב-34% שפע הפרטים של הפרפרים, ויותר משליש מהם (51 מינים) בסכנת הכחדה. גם הזוחלים בסכנה, עם צניחה של 58% בשפע הפרטים בחולות מערב הנגב ושל 48% במישורי הלס בצפון הנגב. עולם עצוב אנחנו משאירים לדורות הבאים.

עוד כתבות

כבר כיום היוונים עובדים את מספר השעות הרב ביותר באיחוד האירופי / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

נגד המגמה האירופית: ביוון חוזרים לעבוד שישה ימים בשבוע

לדברי שר העבודה היווני, המהלך נובע בעיקר ממצוקת כוח האדם המיומן במדינה, ובמיוחד בעבודות הדורשות נוכחות מסביב לשעון ● כבר כיום היוונים עובדים את מספר השעות הרב ביותר באיחוד האירופי

ג'ו ביידן ובנימין נתניהו / צילום: AP, מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט

גורמים בארה"ב מאשימים: הירידה במשלוחי הנשק - גם בגלל ישראל

שר הביטחון נועד אמש בפנטגון עם מזכיר ההגנה האמריקאי, שהזהיר כי מלחמה מול חיזבאללה עלולה להתפתח למלחמה אזורית ● חוסל מחבל בג'יהאד האיסלאמי שעסק בקידום ופיתוח מערך הטילים של ארגון הטרור הרצחני • הנייה על חיסול אחותו: אם ישראל חושבת שפגיעה במשפחתי תשנה משהו - היא הוזה ● האו"ם מאיים להשעות את פעילותו ההומניטרית ברצועת עזה, "אם ביטחון עובדי הסיוע לא ישתפר" • עדכונים שוטפים

טנק מדגם 2CA2 / צילום: משרד הביטחון הארגנטינאי

"צעצועים חדשים": הטנקים שאלביט תספק בקרוב לארגנטינה

צבא ארגנטינה יקבל בספטמבר טנקים מדגם 2CA2 שאלביט שדרגה עבורם - כך דווח ב"דיפנס ניוז" מפי גורמים צבאיים ארגנטינאיים ● לפי הדיווח, כחלק משדרוג הצבא, הנשיא חאבייר מיליי מתכנן גם להגדיל את מספר הטנקים המשודרגים ב־50 נוספים

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

שותפות לוויתן קיבלו אישור להכפיל את היקף הפקת הגז

הגדלת היתר היצוא בעתיד עשוי לכלול התניות שקשורות להבטחת אספקת הגז הטבעי למשק הישראלי ● תוספת הגז הטבעי ליצוא תעמוד על 118 BCM, וככל שבעלי המאגר ימצאו גז טבעי נוסף, תישקל הגדלת כמות היצוא עד להיקף שלא יעלה על 145 BCM

שכונת בת גלים בחיפה / צילום: Shutterstock

מתחם פינוי-בינוי ליד הים בחיפה משך עשרות חברות. מי זכו?

בשכונת בת גלים בחיפה מתוכנן פינוי-בינוי, במסגרתו יבנו בין 900-1,000 דירות חדשות במקום 300 הדירות הישנות ● כמה מהחברות הגדולות ביותר בשוק התמודדו על הפרויקט ● הדיירים יקבלו תמורות גבוהות: תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה, מרפסת וחניה

שבע המופלאות / צילומים: shutterstock, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

תנאי השכר של העובדים בענקיות הטכנולוגיה נחשפים

מניות שבע חברות הטכנולוגיה שאחראיות לשיאים במדד S&P 500 בשנה האחרונה, היטיבו עם משקיעיהן ● ומה קרה לשכר העובדים בחברות הללו? אתר Visual Capitalist מספק את הנתונים

דיון בכנסת לעניין חברת סלייס מהיום (ג') / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

"פרשת הבנק למסחר על סטרואידים": כשהכנסת גילתה על פרשת סלייס

באיחור של למעלה מחצי שנה, נחשפו בוועדת הכספים של הכנסת לפרשה החמורה בחברת קופות הגמל בניהול אישי, שעפ"י החשד ניידה מעל 800 מיליון שקל של חוסכי פנסיה לקרנות זרות ● ב"דיון המהיר" הוטחה ביקורת בעיקר ברשות שוק ההון, אך לא התקבלו החלטות מעשיות

הבורסה בפריז, צרפת / צילום: Shutterstock

עליות באירופה; נעילה מעורבת באסיה


דאקס עולה ב-0.9% ● מניות הטכנולוגיה משכו את מדד ניקיי לעליות ● לאחר שלושה ימים של ירידות, אנבידיה התאוששה אתמול וזינקה ב-6% ● הראל: צופים הפחתת ריבית מהירה יותר בארה"ב, לעומת זאת, חברת הוועדה הפתוחה בפד לא צופה הורדות ריבית בכלל השנה ● בשישי יפורסם מדד ה-PCE בארה"ב

מגדל ToHA 2 / הדמיה: Viewpoint

כפי שנחשף בגלובס: גוגל תשכור כ־20 קומות במגדל בת"א במיליארד שקל לעשר שנים

גוגל תשכור מידי אמות וגב־ים כ־60 אלף מ"ר במגדל ToHa2 המוקם בימים אלה, תמורת 115 מיליון שקל לשנה ● לחברה יש זכות יציאה חד־פעמית מהחוזה לאחר חמש שנים ● המגדל צפוי להתאכלס ב־2026

יהודה דואה, ראש המועצה האזורית קצרין, עם בר לביא, ראש מערכת החדשות של גלובס / צילום: גיא צרחי

"המדינה צריכה לחזק את תושבי הצפון ולומר 'אנחנו שמחים שבחרתם לא לעזוב'"

יהודה דואה, ראש המועצה המקומית קצרין, השתתף בכנס "מדברים צפון" של גלובס ובנק לאומי, מקצרין ברמת הגולן • "אנחנו מצפים לפיצויים בצורה רחבה שלא גורמת לאף משק בית לעשות חשבון מה קונים הביתה" • מחר: הכנס מגיע לעכו

ג'נסן הואנג, מנכ''ל אנבידיה / צילום: Shutterstock

הכוכבת של וול סטריט מחקה 430 מיליארד ד' תוך שלושה ימים. אלו הסיבות

ענקית השבבים אנבידיה כבשה בשבוע שעבר את המקום הראשון בקרב החברות הנסחרות במונחי שווי שוק ● עם זאת, בשלושת ימי המסחר האחרונים המניה צללה בכ-12% ● מה עומד מאחורי הירידות, והאם הן צפויות להימשך?

חייל אוקראיני מכין רחפן להמראה / צילום: ap, Andriy Andriyenko

במערב עוקבים מקרוב: כך הרחפנים של אוקראינה חומקים מהשיבושים הרוסיים

הלוחמה האלקטרונית מתפתחת במהירות, ודוחפת את יצרני הרחפנים באוקראינה לעדכן בהתמדה את הרכיבים ולהפוך את כלי הטיס לאוטונומיים יותר ● חברות מערביות עוקבות מקרוב אחר ההתפתחויות

שלומי הייזלר, מנכ''ל משרד האוצר, באירוע ''מדברים צפון'' של גלובס ובנק לאומי / צילום: כדיה לוי

האם המסים יעלו ואיך ייראה התקציב? מנכ"ל משרד האוצר פותח הכול

שלומי הייזלר, מנכ"ל משרד האוצר, מעדיף לרוב לשמור על שתיקה ולהביע את עמדתו בחדרים סגורים ● רגע אחרי הפסיקה הדרמטית של בג"ץ בנושא גיוס בני הישיבות, הוא הגיע לראיון מיוחד במסגרת אירוע "מדברים צפון" של גלובס ובנק לאומי ● על האפשרות שיעלו מסים: "זו מתמטיקה פשוטה. נדאג שהמגזר היצרני ייפגע פחות"

משה גפני, יהדות התורה / צילום: איל יצהר

משה גפני טען שבג"ץ מעולם לא פסק לטובת החרדים. האם זה נכון?

בג"ץ קבע היום כי המדינה חייבת לגייס בני ישיבות לצה"ל ● עוד לפני פרסום הפסיקה, יו"ר דגל התורה טען כי "מעולם לא היה פסק דין של בית המשפט העליון לטובת בני הישיבות ולטובת הציבור החרדי" ● האם זה נכון? הסתכלנו בפסיקות ● המשרוקית של גלובס

איליה סוצקבר, המדען הראשי לשעבר של OpenAI / צילום: כדיה לוי (עיבוד תמונה)

עם שכר התחלתי של 50 אלף שקל: אלה העובדים שמחפש הסטארט-אפ הלוהט בישראל

איליה סוצקבר ושותפיו, דניאל גרוס ודניאל לוי, הכריזו כי בכוונתם לפתוח משרדים בקליפורניה ובתל אביב, ולגייס לצורך כך את טובי המוחות בתחום

מודעה של slingshot שעלו באל ג'זירה ואלערביה

המיזם שמציג פרסומות פרו־ישראליות לגולשים פרו־פלסטיניים

האלגוריתם של מיזם ההסברה slingshot מטרגט קהלים כמו סטודנטים באוניברסיטת קולומביה או עובדים בבית הדין בהאג, ומציג להם באתרים מסרים בעד ישראל ● עד כה נרשמו 70 מיליון חשיפות ● ישראל מתגייסת

חנוך מילביצקי, הליכוד / צילום: מתוך אתר הכנסת

האם שאלת אבטחת אישים נתונה להחלטת גורמי המקצוע?

מי בסוף מחליט על מי להציב אבטחה מטעם המדינה? לא גורמי המקצוע ● המשרוקית של גלובס

אילוסטרציה: Shutterstock

סיכון מול סיכוי: מה צריך לדעת לפני שחותמים על עסקת דמי מפתח

מה המצב החוקי של שוכר בדמי מפתח ומתי כדאי לרכוש דירה שמושכרת בדמי מפתח? ● גלובס עושה סדר

מתחם SEVEN רהט / צילום: רני צים מרכזי קניות

קבוצת רני צים משיקה מרכז קניות ברהט בהשקעה של 80 מיליון שקל

המתחם, שנקרא "SEVEN רהט", ייפתח בחודשים הקרובים ויתפרס על פני 11 אלף מ"ר ● ברקע הדברים: מסע מימושים בשנה החולפת בשל חוב פיננסי כבד

קרונות וקטרים חשמליים, בעיגול: מירי רגב / צילום: רכבת ישראל, נועם מושקוביץ'-דוברות הכנסת

פרויקט חשמול הרכבת מתעכב, וכעת הקבלן יקבל תוספת של כ־100 מיליון שקל

הסכם חדש של רכבת ישראל מול הקבלנית הספרדית בפרויקט החשמול דוחה את השלמת העבודות מאוקטובר השנה ל־2027 ● כעת המדינה תשלם יותר מ־100 מיליון שקל נוספים ● בין הסיבות: המלחמה שגרמה למחסור בעובדים וצמצום העבודות בימי שבת ובלילות בשל לחץ פוליטי