גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כשבנק ישראל, הבנקאים והקבלנים מוודאים שלא נפסיק לקנות דירות בכל מחיר

בעוד מחירי הקרקעות ירדו נוכח השינויים בתנאי המימון, המחיר הממוצע של דירה דווקא עלה ב–24% בתוך שנתיים ● הגורם לפער טמון בבנקים, שצריכים לדאוג שהציבור ימשיך לקנות דירות במחירים הישנים

אולפני הרצליה / צילום: דוד שי, מתוך ויקיפדיה
אולפני הרצליה / צילום: דוד שי, מתוך ויקיפדיה

ביוני 2021 שילמה חברת ישראל קנדה 1.9 מיליארד שקל על קרקע להקמת 827 דירות ברמת השרון - 2.3 מיליון שקל בממוצע עבור קרקע לדירה. באוגוסט מכרה המדינה (שוב לישראל קנדה, אבל לא רק לה) קרקע להקמת 1,574 דירות בשדה דב המפונה, תמורת 4.5 מיליארד שקל - 2.9 מיליון שקל קרקע לדירה. חנן מור שילם במכרז ההוא 3.3 מיליון שקל על קרקע לדירה.

רמ"י פרסמה גל מכרזים חדש: אחרי חודש רובם עוד לא פתוחים להצעות
חדשות השבוע בנדל"ן | אחרי ארבע שנים, תוכנית "דניה החדשה" יוצאת לדרך

אלא שמאז, כידוע, הריבית אינה אותה ריבית, וגם האופטימיות אינה אותה אופטימיות. השבוע שילמו אפריקה ישראל, תדהר ועמוס לוזון 145 מיליון שקל עבור קרקע להקמת 94 דירות בשטח אולפני הרצליה - כלומר 1.5 מיליון שקל לדירה. שבוע קודם לכן שילמה אקרו 410 מיליון שקל להקמת 364 דירות במתחם תע"ש בכניסה לתל אביב - 1.1 מיליון שקל בממוצע לקרקע לדירה.

הציבור לא מתרשם

סרגל המחירים החדש מובן מאליו. הפער פשוט עבר לשורת הוצאות המימון. בשנת 2021, תנאי המימון ליזמים, שעומדים בממוצע על פריים פלוס אחוז או שניים, גילמו חלומות על ריבית של 2.6%-3.6%. היום הם מגלמים ריבית של 7%-8%. על פני משך חיים של פרויקט נדל"ני, זה סוגר בקלות את הפער במחיר.

ולמה אני חוזר לזה? כי משום מה, קוני הדירות לא עושים את החשבון הפשוט. מחירי הקרקע עשו את הדרך חזרה למטה, אבל מחירי הדירות בשלהם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות עלה ב-12.3% מאז הרבעון השני של 2022, סוף עידן הריבית האפסית. המחיר הממוצע של דירה שנרכשה ברבעון הראשון של 2024 עמד על 2.23 מיליון שקל, מול 1.8 מיליון שקל ברבעון ראשון 2022. מדובר בעלייה של 24% ובפער של 431 אלף שקל.

לפני שנה הפתיע בנק ישראל הרבה מאוד כלכלנים, כשפרסם כי "מחקר חדש, שבנוי בצורת מטה־אנליזה של 31 מחקרים על 45 מדינות, מראה כי השפעת המדיניות המוניטרית על מחירי הדירות חלשה יחסית". במילים אחרות, אמרו בבנק המרכזי, אף שעליית הריבית מורידה את היכולת לקנות דירה - מחקר בינלאומי שבוצע לאורך כשבעה עשורים (!) קובע שההשפעה של הריבית מינורית לגמרי. לטענת החוקרים, העלאת ריבית בנקודת אחוז אחת על ידי בנק מרכזי הביאה, בממוצע, לירידה של 0.7% בלבד במחירי הדירות.

האשראי העסקי מסוכן

והנה, שנה חלפה, ומתברר שאפילו את זה לא ראינו פה. למרות כל כך הרבה מילים שנשפכו על השפעת הריבית על המחיר "האמיתי", הציבור לא ממש מתרשם. לשם המחשה, תסתכלו על המחיר הממוצע של דירה שהציגה הלמ"ס. המשכנתא המקסימלית (75%) לדירה של 1.8 מיליון שקל, לתקופה מקסימלית של 30 שנה וריבית קבועה של 2% (שהייתה רווחת לפני שהיא טסה למעלה), פירושה החזר חודשי של 4,994 שקל. וכעת, המשכנתא המקסימלית לדירה של 2.23 מיליון שקל, לאותה תקופה אבל בריבית קבועה ממוצעת של 5%, פירושה החזר של 8,992 שקל בחודש. קפיצה של 80% ותוספת של 4,000 שקל שנגרעים מדי חודש מהקופה המשפחתית. וזה עוד לפני העלאות המסים בעקבות המלחמה, שגם ככה יכבידו על הכיס של כולנו.

איך בכל זאת אפשר להסביר את הפער? איך התמחור של הקונים לא יישר קו עם הוצאות המימון החדשות, לפחות כמו התמחור של היזמים? הסקירה השנתית של הבנקים, שפרסם השבוע בנק ישראל, מספקת אולי את הסיבה המרכזית. הבנקים ממשיכים לתדלק אותנו במשכנתאות, עוצמים עין כשהקונים מביאים השלמות מימון מהגורן ומהיקב, ומספקים בשמחה הלוואות גישור לקבלנים - רק שנקנה דירות וניתן לשוק להתגלגל כמקודם. כי ביד השנייה, הם שקועים עד צוואר בהלוואות שנתנו ליזמים. גם ככה, בגלל שיש פחות קונים (מי יכול לשלם 2.3 מיליון שקל לדירה הממוצעת?), האשראי ליזמים ממשיך לגדול בקצב מבהיל. למעשה, הקפיצה הכי גדולה במתן אשראי בשנה האחרונה, בשיעור של 66%, הייתה עבור "ליווי של פרויקטים למגורים", שקפץ מ-23 מיליארד שקל בסוף 2022 ל-38 מיליארד שקל בסוף 2023. סך החשיפה של הבנקים לענף הבינוי והנדל"ן כבר מתקרב ל-500 מיליארד שקל, תוך גידול שבולט במיוחד מול הקיפאון בשאר הסקטורים. לא במקרה סקר הסיכונים לשנת 2024 שערך הפיקוח על הבנקים בקרב בכירי הבנקאים הראה השבוע כי הסיכון מהאשראי העסקי, שרובו מגיע לענף הנדל"ן, רשם את הקפיצה הגדולה ביותר בשנת 2024 ועומד כעת על 60 לעומת 34 ב-2023.

בשורה התחתונה, בנק ישראל, הבנקים והיזמים יודעים מצוין שהדרך הכי טובה להתחמק מהסערה היא לדאוג שגם עכשיו, הציבור ימשיך לקנות דירות במחירים הישנים.

כוכבי השבוע

מצוין: טוב שמישהו אימץ את הצבי

אפשר לפנטז כמה טוב היה אם המדינה הייתה דואגת לייצר ולספק בעצמה דירות, מזון ושאר שירותים חיוניים. בפועל, היינו שם הרבה שנים, וברוב הזמן היה מדובר בהנשמה מלאכותית של מפעלי ג'ובים כושלים. ולכן צריך לברך על הגיבנת ממנה נפטרנו השבוע - חברת דואר ישראל. המדינה הזרימה לקופתה מאות מיליוני שקלים בשנים האחרונות רק כדי להשאיר אותה בחיים, והיא הפכה עבור מרביתנו לשקופה לגמרי, כשאת החבילות קיבלנו בפיצוציות ליד הבית.

הלוואי שהקונים - קבוצה משותפת של מילגם, הפניקס וליימן שליסל, ששילמו 461 מיליון שקל - יצליחו להשביח את ערכו של דואר ישראל בעזרת מימוש נדל"ן, שדרוג סניפים, שירותי בנקאות. אולי זה יביא מתעניינים להפרטות הבאות. העובדה המצערת היא שרק שתי קבוצות הגישו הצעות לרכישת הדואר. רוב השחקנים בשוק לא חשבו שהצבי הצולע שווה התייחסות.

בלתי־מספיק: גם הטבע מבקש שנתעורר

לא חסרות סיבות לייאוש - מהאנושות בכלל ומהתנהגות הישראלים בפרט. אבל השבוע, "דוח מצב הטבע" שפרסמו מוזיאון הטבע, המשרד להגנת הסביבה, קק"ל ורשות הטבע והגנים הוסיף סיבות עגמומיות במיוחד.

הטבע כולו סובל משינויי האקלים, מהתרחבות הבנייה, ממלחמות, אבל אצלנו המצב חמור במיוחד. בתשע השנים האחרונות, למשל, חלה ירידה של 17% בשפע הפרטים של עופות מקננים - קצב מהיר פי ארבעה מאשר באירופה. כשליש (65) ממיני העופות המקננים בישראל בסכנת הכחדה, כולל ציפורים אהובות כמו ירגזי מצויף, שחרור, פשוש, תור וצוצלת. ב-13 השנים האחרונות התכווץ ב-34% שפע הפרטים של הפרפרים, ויותר משליש מהם (51 מינים) בסכנת הכחדה. גם הזוחלים בסכנה, עם צניחה של 58% בשפע הפרטים בחולות מערב הנגב ושל 48% במישורי הלס בצפון הנגב. עולם עצוב אנחנו משאירים לדורות הבאים.

עוד כתבות

היועצת המשפטית לממשלה, עו''ד גלי בהרב-מיארה / צילום: איל יצהר

היועמ"שית: "לא ניתן להעלות את גיל הפטור למילואמינקים מבלי לצמצם את חוסר השוויון"

עו"ד בהרב-מיארה הודיעה לממשלה כי קיימת מניעה משפטית להאריך את גיל הפטור ממילואים, לנוכח אי-צמצום הפער בשוויון בסוגיית גיוס החרדים ● עם זאת, היא ציינה כי ניתן להאריך לתקופה קצרה נוכח התחייבות גלנט למצות את פוטנציאל הגיוס ● ועדת השרים לחקיקה אישרה היום להאריך את הוראת השעה בשלושה חודשים - בהתאם לעמדת היועמ"שית

גילברט ורוזנטל מראיינים את מנכ''ל אנבידיה, ג'נסן הואנג. תהליך יצירת פרק אורך שישה שבועות / צילום: מתוך יוטיוב

כל האנשים החכמים ביותר בחדר מאזינים לאותו פודקאסט

שיחת עומק של שעות ארוכות על חברה אחת היא לא מתכון ברור לרייטינג מסחרר ● אבל כשבן גילברט ודיוויד רוזנטל צוללים לסיפורים האפיים של החברות המצליחות ביותר, המנהלים הבכירים בעולם מאזינים ● כך הפכה Acquired לתוכנית האהובה על עולם העסקים, והיא מכניסה ליוצריה מיליוני דולרים

ריצ'רד פרנסיס, נשיא ומנכ''ל חברת טבע / צילום: דוברות טבע

זינוק של 130% בשנה: טבע משאירה אבק לחברות הגדולות בבורסה

מניית חברת התרופות פתחה מבערים, ושווייה גבוה ביותר מ־50% מזה של הבנקים לאומי והפועלים • לבדידות בצמרת תרמה גם צלילת מניית ענקית התוכנה נייס

נזקי החות'ים נחשפים במסמך חדש ויש נפגעת אחת מפתיעה

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: המספרים מאחורי נזקי מתקפות החות'ים בים האדום נחשפים, מחאות פרו־פלסטיניות שוטפות את רחובות מרוקו, וארגנטינה בוחנת אפשרות לעסקת ענק ביטחונית עם ישראל וארה"ב ● כותרות העיתונים בעולם

הפיצ'ר Genmoji יאפשר לייצר אימוג'י לבקשתכם / צילום: יח''צ

הכלים והטריקים שכדאי להכיר באייפון

מקיצורי מקלדת ועיצוב אישי דרך חיבוריות בין אייפון למק, ועד פיצ'ר שמסייע לשמור על ריכוז ● השבוע הכריזה אפל על יכולות ה–AI במכשיריה, אך למעשה היא משחררת באופן קבוע עדכונים שכדאי להכיר

נשיא התאחדות התעשיינים, ד''ר רון תומר / צילום: יח''צ

מחלוקת במגזר העסקי סביב הגבלת היבוא מטורקיה: האם ישראל בדרך למלחמת סחר?

נשיא התאחדות התעשיינים, ד"ר רון תומר, תומך בהצעה להטיל מכס של 100% על היבוא מטורקיה: "לא ייתכן שהטורקים יחרימו אותנו ואנחנו לא נגיב" ● מנגד, נשיא איגוד לשכות המסחר, שחר תורג'מן, מתנגד נמרצות להגבלות על הסחר עם טורקיה ומזהיר מפני הידרדרות ל"מלחמת סחר שתחילתה בטורקיה וסופה לא ידוע"

אילת / צילום: Shutterstock

הדירה נמכרה לשני אנשים. מי נרשם כבעלים?

התובעים ביקשו להכיר בהם כבעלים של יחידת דיור, לאחר שחתמו על טופס הרשמה, שילמו עליה והחברה המוכרת נכנסה להקפאת הליכים ● אלא שהדירה נמכרה לאחר מכן לרוכשים אחרים שחתמו על חוזה מכר ● מה קבע בית המשפט?

ד''ר אילנה קוורטין, חוות מרפא רשפון / צילום: ליפז בר אל

המיזם שמסייע לצעירים מהעוטף ולשורדי הנובה לחזור למעגל התעסוקה

חוות מרפא רשפון ועמותת נערי האור בנו תוכנית אימון תעסוקתי בסביבה מכילה ותומכת, במטרה לשקם את שורדי ה-7 באוקטובר ● אחרי פיילוט מוצלח, בחודש הבא תצא לדרך התוכנית המורחבת ● ישראל מתגייסת

ד''ר שי מרצקי, מנכ''ל ומייסד בונוס ביוגרופ / צילום: עופר וקנין

התביעות הייצוגיות נגד מייסד בונוס ביוגרופ סביב החקירה הפלילית בעניינו נדחו

שי מרצקי, בעל השליטה ומנכ"ל חברת הביומד בונוס ביוגרופ, רכש לפני שנתיים 166 אלף מניות של החברה, ערב עדכון מדדי הבורסה ● הבקשות לתביעות ייצוגיות הוגשו בשנת 2022, ושנתיים לאחר מכן רשות ניירות ערך פתחה בחקירה גלויה בעניין

נחתים אמריקאים בתרגיל. התאמנו בסביבת טייוואן לפחות שנה / צילום: Reuters, EyePress News

חיל הנחתים האמריקאי כבר התחיל להתכונן למלחמה שתפתח סין

חיילי הנחתים של ארה"ב מוטסים במסגרת תרגילים צבאיים למקומות מרוחקים שמהם הם עשויים יום אחד להילחם בסין ● הכוחות לומדים איך לעכב את הסינים כדי לקנות זמן לתגבורת אמריקאית, לומדים איך לתקשר ביניהם ולהישאר מוסווים ויודעים איך ליצור הסחה: "כל חיישן שסין מגייסת כדי לחפש כוח של חיל הנחתים, הוא חיישן שלא מחפש מטרה אחרת" ● חזית סין-טייוואן, פרויקט מיוחד

נאלי פאנדור, שרת החוץ של דרום אפריקה, במסגד בקייפטאון / צילום: Reuters, ESA ALEXANDER

הבוחרים בעולם עייפו מממשלותיהם, האם זה ישפיע על היחס לישראל?

מהודו דרך צרפת וכלה בדרום אפריקה, הרגלים של שנים משתנים בן לילה בעקבות בחירות שנערכו לאחרונה או שעומדות להיערך ● ממשלות של איש אחד או של מפלגה אחת יצטרכו כעת לחפש הסכמות רחבות יותר ● בדרום אפריקה ייתכן שגם ישראל תרגיש את התוצאות

חוק הרבנים חוזר לכנסת / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

חוק הרבנים חוזר לדיונים בוועדת החוקה של הכנסת

החוק יאפשר למנות עוד משרות רבות של רבנים, ויעניק לשר הדתות ולרבנות שליטה כמעט מלאה בתהליך על חשבון הרשויות המקומיות ● מהו חוק רבני הערים שהקואליציה מנסה לקדם, ולמה הוא חשוב לש"ס?

בני לנדא / צילום: Miguel Gutierrez

בגיל 78, היזם הסדרתי שמספק הצצה ל"בונקר" הסודי שלו

16 שנה אחרי שהוקמה, מכירות חברת הדפוס של בני לנדא הגיעו בשנה האחרונה להיקף של 100 מיליון דולר, ואם שואלים אותו, פוטנציאל השוק שלה עומד על 35 מיליארד ● וזה רק טיפה בים בממלכה של היזם הסדרתי ● כעת הוא חושף טפח מהאימפריה שבנה, מסביר מה מפריע לו במשקיע הישראלי, ובטוח שהאיום האמיתי לא נמצא באיראן: "אם הכלכלה שלנו תקרוס, גם ההגנה תקרוס"

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

הביוב הציף את הדירה בשל ליקוי בצנרת ושימוש במגבונים. כמה ישלם היזם?

הורים לשלושה נפרדו אחרי קרוב ל־40 שנה - הבעל ביקש לקבל 80% מהזכויות בשל פערי השתכרות בין הצדדים ● בני זוג רכשו דירה להשקעה שהוצפה שלוש פעמים - היזם והקבלן חויבו בפיצויים ● ביהמ"ש דחה תביעת ענק נגד תאגיד השידור "כאן", בטענה ללשון הרע במסגרת כתבה על חשד להתעללות בגן ילדים ● שלושה פסקי דין בשבוע

צילום: AP - Seth Wenig, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

אם התחזיות של עונת הדוחות בוול סטריט יתממשו, הראלי רחוק מסיום

עונת הדוחות החולפת כונתה "המבחן של הראלי בוול סטריט". בדיקה חדשה, שניתחה את התוצאות של החברות במדד S&P 500 שפרסמו את הדוחות שלהן, מעלה כי הראלי עבר את המבחן ● הרווחים של החברות המדווחות קפצו בקצב מסחרר, רובן גם עקפו את תחזיות האנליסטים, וגם: איזה סקטור נהנה מהכי הרבה המלצות קנייה בשבועות האחרונים?

״אנחנו אסירי תודה להם״, מכריז הצהובון הלונדוני ביום האזכרה בנורמנדיה. האומנם? / צילום: גזיר עיתון

ראש ממשלת בריטניה מגדיר מחדש את הזיכרון הלאומי

רישי סונאק אולי סיים את הקריירה כאשר הסתלק מן האזכרה לשחרור אירופה ● הייתכן שהיא פשוט לא דיברה אל ליבו? הייתכן שחברת מהגרים מוכרחה לשכוח?

תערוכת יורוסאטורי / צילום: Lafargue Raphael

בית המשפט בצרפת מחמיר את ההגבלות בתערוכת הנשק הגדולה

בית המשפט בבוביני שבאיל דה פראנס שבפאתי פריז קיבל עתירה של ארגונים פלו־פלסטיניים מקומיים שדרשו לאסור כניסת חברות ישראליות באופן גורף לתערוכת יורוסאטורי היוקרתית ● המשמעות: גם חברות שתכננו לשלוח נציגים לתערוכה כדי לקיים פגישות או לפנות למציגים אחרים, לא יוכלו לעשות זאת

טיילור סוויפט בהופעה בפריז / צילום: Associated Press, Lewis Joly

הזמרת ששרה כל הדרך אל הבנק, ואף עשויה לעכב את הורדת הריבית בבריטניה

המופע המצליח של הזמרת האמריקאית טיילור סוויפט, The Eras Tour, עשוי להוסיף כמיליארד ליש"ט לכלכלה הבריטית ● זוכת הגראמי, שידועה כ"מטלטלת כלכלות" בכל מקום שכף רגלה דורכת, צפויה להביא לעלייה באינפלציה בבריטניה באוגוסט ולשבש את התוכניות של הבנק המרכזי במדינה

חלק מהאמצעים הישראליים כה מבוקשים, שאין יכולת מוחלטת למנוע את הופעתם בתערוכה היוקרתית / צילום: Reuters, Chris Emil Janßen

מוטמע ברק"מ פולני: המשגר הישראלי שמופיע, למרות הכל, ביורוסאטורי

למרות המאבק הצרפתי בהשתתפות הישראלית ביורוסאטורי, מוצג אמל"ח ישראלי בתערוכת הנשק היוקרתית ● ברק"מ הפולני החדש של חברת PGZ, בורסוק, משולבים משגרי טילי נ"ט ספייק LR ו־LR2 של רפאל ● השקתו דווקא ביורוסאטורי, ממחישה את היעדר התחרות ההוגנת שהביא אליה נשיא צרפת בעצם הרחקת החברות הישראליות

קובי מימון / איור: גיל ג'יבלי

קובי מימון רוצה להתקרב למאגר תמר: אקויטל הגישה הצעת רכש ל-23% ממניות נפטא

הצעת הרכש, ככל שתתקבל על ידי בעלי המניות, עשויה להוביל את אקויטל להחזיק ב-90% מנפטא ובעתיד לפעול למחיקתה מהבורסה ● עלות ההצעה לאקויטל – 439 מיליון שקל והפרמיה בהצעה עומדת על 8%