לא רק הדירות החדשות: מה מוביל לעליות המחירים בשוק הדיור?

עד כמה המלחמה גורמת לעליית מחירי דירות, ועד כמה היא מביאה רוכשים לרכוש דירות יקרות יותר מבעבר? אין מדובר באותה שאלה, כי אם למשל פוקד את הארץ גל של תושבי חוץ שרוכשים נכסי יוקרה, הם תורמים לעלייה במחיר הממוצע של העסקאות שבוצעו בפרק הזמן הזה, אך זה לא אומר שמחיר כלל הדירות בארץ בהכרח עלה.

● ראיון | איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? העצה של הבנקאית הבכירה
● כסף בקיר | איפה בישראל אפשר עוד למצוא דירות בפחות מחצי מיליון שקל?
● עסקה בשבוע | אחרי שנה על המדף: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים ביד אליהו?

הפרמטרים למדידת מחירים - מדד מחירי הדירות, ומחירי דירות ממוצעים שנרכשו במהלך הרבעון הזה - נמצאים כרגע בסימן עלייה, ויש מספר אינדיקציות לכך שלמלחמה יש בזה חלק.

במדד מחירי הדירות של הלמ"ס נרשמה עלייה של 3.6% בין נובמבר 2023 למרץ השנה, וזאת לאחר שבעשרת החודשים הראשונים של 2023 המדד ירד ב־2.5%. בנוסף, מחירי הדירות הממוצעים שנרכשו ברבעון הראשון של השנה הגיעו ל־2.23 מיליון שקל, זאת לעומת התנהגות מחירים מקרטעת שאפיינה את שלושת הרבעונים הראשונים של 2023.

מבחינה כמותית, מספר העסקאות שבוצע במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של 2023, הגיע לפחות 6,000 מדירות בחודש, שפל שלא זכור כדוגמתו ב־20 השנים האחרונות.

מבצעי ה־20/80 שהחלו היזמים מאז שהריבית החלה לעלות והפכו לכמעט סטנדרט בשוק, הביאו ל"עצירת הדימום" של שוק הדירות החדשות, כשבמקביל רכישת דירות יד שנייה המשיכה לרדת. גם מחירי העסקאות החלו לעלות. אם ברבעון הראשון של שנה שעברה הן הגיעו ל־2.07 מיליון שקל בממוצע, ברבעון השני והשלישי הן עלו על 2.1 מיליון שקל בממוצע.

המהפך במלחמה

מנובמבר שנה שעברה הכל התהפך. מדדי המחירים עלו וכמותם גם המחירים הממוצעים של העסקאות. כך שבעליל נראה, כי לא מבצעי ה־20/80 שינו את המגמה, אלא המלחמה.

המלחמה תרמה ישירות לכך שמשקל הדירות החדשות שנרכשות כיום מגיע לכמעט מחצית מכלל השוק, וזאת לראשונה מאז מגפת הקורונה ב־2020. אז המניע לרכישת דירות חדשות היה הצורך בחללי עבודה ולימודים ביתיים ובדירות גדולות ומרווחות שיקלו על שהייה בבית בסגרים ממושכים. במלחמה עלה באופן משמעותי הצורך בממ"ד, ואת זה יכולות לספק רק דירות חדשות ודירות יד שנייה שנבנו ב־2 העשורים האחרונים, שכן הממ"דים שהוקמו בשנות התשעים קטנים ואינם עונים באמת על הצרכים.

כמות הדירות החדשות שנרכשה ברבעון הראשון של השנה בשוק החופשי קפצה ב־40%, בעוד שבדירות יד שנייה הכמות שנרכשה ברבעון הזה גדלה רק ב־6% . זה ביטוי לבררנות הרבה בקרב רוכשי דירות, לרכוש דירות יד שנייה חדשות יחסית, ולקושי הגדל של בעלי דירות ישנות יותר למכור אותן.

כשמדובר במדדי מחירים, ניכר שינוי משמעותי בין דירות קבלן לדירות יש שנייה. במהלך המלחמה מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב־1.8%, בעוד שהמדד הכולל (זה של דירות חדשות ויד שנייה) עלה כאמור בהיקף כפול. זה מעיד על כך, כי סוג הדירות שתרם במידה המשמעותית ביותר לעליות המחירים היו דווקא הדירות יד שנייה.

זינוק ביד שנייה

מכיוון שאין מדד שמיוחד לדירות יד שנייה, ניתן רק להעריך על סמך המדדים האחרים, כי מחירי הדירות יד שנייה עלו בין נובמבר 2023 למרץ השנה ב־5% ויותר.

מדובר בקצב מהיר ביותר, שניתן להסבר בהיצע הנמוך של דירות יד שנייה שעומדות בדרישת הממ"דים או המרחבים הממוגנים, ובנגישות של דירות חדשות בימים הללו.

נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו אמר לאחרונה בישיבת ועדת הכספים כי כבר היום נרשמים פיגורים במסירת דירות שמגיעים לחצי שנה; הממשלה אינה מצליחה לגבש פתרונות יעילים להבאת עובדים זרים, מה שמבטיח שהפיגורים יתארכו יותר בתקופה הקרובה, ולמי שרוכש דירה חדשה שאינה בשלבים בנייה אחרונים לא יכול להיות שום מושג מתי היא תאוכלס.

בהנחה שכל תנאי השוק לא ישתנו בחודשים הקרובים, סביר כי המגמה שאנו רואים כיום - תימשך ומחירי הדירות, במיוחד דירות יד שנייה חדשות יחסית - יוסיפו לעלות במהירות.