שלוש חניות צמודות בתל אביב או קרבה לרכבת הקלה: מה שווה יותר

כמה שוות שלוש חניות צמודות לנכס במרכז תל אביב לעומת הקרבה לרכבת הקלה? לסוגיה הזו נדרשה שמאית מייעצת שמונתה על ידי ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, לאחר שבעל נכס דופלקס עם יחידה מסחרית ומתקן חניה המאפשר שלושה מקומות חניה ברחוב בן יהודה, הגיש תביעת פיצויים כנגד נת"ע משום שתוואי הרכבת הקלה שנבנית זה עתה ברחוב, חוסמת את הגישה לחניות הצמודות.

● הלקוח לא רכש את הנכס, אך עורך הדין שלו קנה. האם המתווך זכאי לתשלום? 
● כך טלטלו מבצעי ה-20/80 את שוק הנדל"ן למגורים 

רח' בן יהודה ממוקם בקרבה לחוף הים ולציר בתי המלון שלאורך רחוב הירקון ומהווה אחד מרחובות האורך המרכזיים של העיר תל אביב; הוא מתחיל בכיכר מוגרבי ומסיים בהתמזגות עם רחוב דיזנגוף בחלקו הצפוני, הוא מקשר בין צפון העיר ומרכזה וחוצה רחובות מרכזיים בעיר דוגמת ארלוזורוב, בן גוריון, גורדון, פרישמן, מנדלי מוכר ספרים, בוגרשוב וטרומפלדור.

בשנת 2021 החלו העבודות ברחוב להקמת הרכבת תוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה. התוואי נועד לחבר את החלקים המזרחיים של גוש דן בבקעת אונו דרך רמת גן וגבעתיים ועד למרכז תל אביב. בתל אביב עובר הקו דרך כפר שלם, שכונת התקווה, דרך לוינסקי העלייה - אלנבי ועד לבן יהודה ומשם דרך ארלוזורוב לבית החולים איכילוב ולתחנת סבידור מרכז.

עלייה מ־44 ל־51 אלף שקל למ"ר

הנכס נמצא בין הרחובות גורדון ובן גוריון במיקום אטרקטיבי וסמוך לתחנת הרכבת המתוכננת "גורדון". ההליך התכנוני של הרכבת החל עם העברת התמ"א שקבעה את התוואי בשנת 2010, כבר אז השמאית המייעצת שמונתה לבחון את המקרה, רמה מאור, מצאה כי בהשוואה של נכסים בתוואי ברחוב בן יהודה לעומת רחוב דיזינגוף המקביל לו, ההשפעה החיובית של העברת התמ"א לבדה עמדה על 3.7%.

מאוחר יותר אושרה תוכנית תשתית לאומית (תת"ל 70א') להקמת הקו שהתפרסמה ברשומות בשנת 2017, בעקבות אישורה של התוכנית, כך קבעה השמאית, חלה השבחה של 15.5%. כך, שווי מ"ר בנוי למגורים עלה מ־44.2 אלף שקל ל־51 אלף שקל. עלייה זו משקפת "את האלמנטים המשביחים של התוכנית בין היתר, בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם".

את העלייה בערכה של היחידה המסחרית הצמודה לנכס השמאית העריכה כדירת מגורים בשל היעדר עסקאות מתאימות, לדבריה, מדובר בהערכה זהירה שכן "מידת ההשבחה בגין קרבה לתוואי הרכבת הקלה כשמדובר ביחידה מסחרית גבוהה בהשוואה למידת השפעה זו כשמדובר בדירת מגורים, וביתר שאת לאור קרבתה של יחידת המסחר הנדונה לתחנת רכבת גורדון המתוכננת".

מנגד, התרומה של חניה צמודה לדירות מגורים באזור זה היא 7.9%. לפי חוות הדעת, שווי הנכס לפי המצב התכנוני הקודם הוא 8.5 מיליון שקל הכוללים את דירת המגורים, יחידת המסחר ומתקן החניה שבו שלושת מקומות החניה - שרק הוא הוערך ב־868 אלף שקל (לעומת 367 אלף שקל למקום חניה במרכז תל אביב בשנת 2020).

ואולם, במצב התכנוני החדש הנכס הגיע ללא גישה לחניות ליותר מ־9 מיליון שקל. כלומר, ההבדל במצב התכנוני הוסיף לשווי הנכס 437 אלף שקל. את נת"ע ייצגו בהליך עו"ד דוד כחלון והשמאי יוגב מנחם.

דומה לעליית השווי שנרשמה בירושלים

חוות הדעת עולה בקנה אחד עם עבודה שנעשתה עבור משרד התחבורה על ידי שמאי המקרקעין אוהד דנוס אשר בחנה את השפעת הרכבת הקלה בירושלים על שווי הנכסים הסמוכים. הבדיקה נעשתה בשלושה מועדים: דצמבר 2001, עם פרסום התוכנית להפקדה; מרץ 2003, עם מועד הפרסום למתן תוקף ברשומות; והמועד השלישי באוגוסט 2011, מועד תחילת הפעלת הרק"ל בציר.

"ראינו שמפתיחת הרכבת הקלה בירושלים הנכסים מזנקים", אמר דנוס לגלובס באוגוסט האחרון. "מינימום עליית השווי של נכסים עמד על 14%, ועד 172% בטווח של עשור (2011־2021). מדובר בעלייה ריאלית, בניכוי עליית המחירים הכללית בירושלים, שעלו באותן שנים בכ־17% בממוצע בדירות 4 חדרים".

בעבודה אחרת, שנערכה על ידי חברת "פז כלכלה והנדסה" עבור משרדי הממשלה, נבחנה ההשפעה של המטרו על השבחת הנכסים על סמך מקרי בוחן בעולם. בעבודה נמצא כי "העלייה בלונדון החלה 10־15 שנה לפני שקו המטרו החדש נפתח והגיעה לכ־20%".

"רואים שינויים מהותיים בעסקאות"

מול נת"ע מתנהלות תביעות ירידת ערך בעקבות הבנייה של הקו הירוק והסגול, וחוות הדעת מהותית בנושא. "בהתחלה אנשים לא רואים את המשמעויות המשביחות של הרכבת הקלה, אבל ככל שעובר זמן אנחנו רואים שינויים מהותיים בעסקאות סמוך לתוואי שלנו ועוד קודם להפעלת הרכבת", אומרת ענבל קנקה, סגנית מנהל חטיבת המקרקעין בנת"ע, "תוואי מסילתי מעלה פלאים את שווי הנכס, בייחוד כשמדובר על נגישות מיידית כשהתוואי עובר מול הנכס.

 ענבל קנקה, הממונה על הליך ההפקעות בנת''ע, וכיכר מגן דוד בתל אביב / צילום: כדיה לוי

"חוות הדעת של השמאית המייעצת האוביקטיבית מבססת בהרבה עסקאות בנכסים דומים את הטענה שעליה אנחנו חוזרים במשך שנים - הרכבת הקלה מביאה פיתוח אורבני והשבחה משמעותית של נכסים הנמצאים סביבה. אין לי ספק שפרויקט המטרו יביא השבחה העולה בעשרות מונים ביחס להשבחה שראינו במקרה זה".