רחוב הגיבור האלמוני 59 בשכונת יד אליהו בתל אביב / צילום: ליאל פליישמן
העסקה: ברחוב הגיבור האלמוני 59 בשכונת יד אליהו בתל אביב, נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 170 מ"ר בנוי עם שתי מרפסות בשטח כולל של 20 מ"ר תמורת 5.3 מיליון שקל.
● כסף בקיר | איפה בישראל אפשר עוד למצוא דירות בפחות מחצי מיליון שקל?
● המאבק על מאות וילות בשכונת היוקרה בחיפה חוזר לעליון
הדירה בקומה רביעית מתוך חמש שנוספה במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) שבוצע בבניין. הדירה בנויה על קומה שלמה, ויש לה ארבעה כיווני אוויר. מחיר השיווק הראשוני של הדירה עמד על 6 מיליון שקל.
השכונה: יד אליהו ממוקמת בדרום־מזרח תל אביב, בין הרחובות יצחק שדה (מצפון), דרך משה דיין (ממזרח), דרך ההגנה (מדרום) ונתיבי איילון (ממערב). רחוב לה גוארדיה חוצה אותה לאורכה והוא גם הרחוב הראשי של השכונה. בשנים האחרונות השכונה משנה את אופייה, כאשר רמת המחירים בה מאפשרים לצעירים שמתקשים לעמוד במחירים של תל אביב להישאר בעיר.
לפי נתוני מדלן, בשנה האחרונה נמכרו בשכונה 162 דירות. המחיר הממוצע למ"ר עמד על 41.1 אלף שקל ומחיר הקנייה הממוצע עמד על 3.4 מיליון שקל.
תהליך המכירה: המתווך עומר לוי מ־DIROTLV סוכנות שיווק וייעוץ נדל"ן מספר: "מדובר בנכס נדיר - אין דירות בשטח כזה בשכונה. אך הגודל של הדירה הוא לא רק יתרון, אין הרבה אנשים שמוכנים לשלם מחיר כזה על דירה ביד אליהו.
"הדירה הייתה על המדף במשך שנה. חוץ מהקונים, משפחה שגרה במרכז העיר שחיפשה לקנות נכס לגור בו בתל אביב, ראו את הדירה אולי שלושה מתעניינים נוספים והגיעו בסך הכול שתי הצעות. מצד שני, השיווק של הדירה נעשה בזמן שכל השוק היה בשפל - לאורך 2023.
"הקונים השיגו דיל טוב וקנו דירה גדולה ברמת גימור גבוהה במחיר לא גבוה למ"ר. הנכס במיקום טוב עם גישה נוחה לנתיבי איילון, לתחבורה ציבורית ולמרכז העיר. יש באזור מוסדות חינוך, מרכז קניות ומתנ"סים. הדירה מוכנה למגורים, והיא גם ניתנת לחלוקה עם מערכות מים וחשמל נפרדות".
השוק בתל אביב: היצע הדירות החדשות שעומדות על המדף בעיר הגיע לאחרונה לשיא ועומד על כ־8,525, לפי נתוני הלמ"ס. לפי נתוני מדלן, בתל אביב נמכרו בשנה האחרונה 2,259 דירות. המחיר הממוצע עמד על 4.58 מיליון שקל, המחיר הממוצע למ"ר עמד על 54 אלף שקל ומחיר השכירות הממוצע עמד על 9,500 שקל לחודש.
לוי אומר כי "הגדול ניתן לומר שהשוק הוא עדיין שוק של קונים - הכוח נמצא בידיים שלהם. מי שרוצה למכור צריך לגלות גמישות ולהוריד במחיר. דירות יד שנייה מתחרות בקבלנים שנותנים מבצעי מימון של 20%־80% ועוד שלל הטבות שונות - מבצעים שדירות יד שנייה לא יכולות להתחרות בהם".
הערכת שמאי: עו"ד מורן אטיאס, שמאית מקרקעין, אומרת כי "תמורת העסקה משקפת מחיר נמוך למ"ר ביחס לסביבה. ניתן להסביר זאת בכך שמדובר בנכס מיוחד, בשטח גדול מאוד ביחס לביקוש ולהיצע בסביבה.
"שווי נכס אינו משתנה ביחס ישר לשיעור השינוי בשטחו. המושג השמאי הרלוונטי במקרה הזה הוא 'שוליות'. במרבית המקרים, בהנחה שמדובר בנכס זהה במאפייניו, ככל ששטח דירה גדל כך התועלת הנובעת מיחידת השטח שנוספה קטנה. כלומר, ככל ששטח הדירה גדל, שווי הדירה יעלה אך בפחות משווי המ"ר הראשונים של הדירה. עם זאת, כל מקרה לגופו. לשיקולי דמוגרפיה, לחתך סוציו־אקונומי ולמיקום יש גם השפעה על התועלת הנובעת מהנכס ומשיעור השוליות.
"שווי דירות מגורים בסביבה בשטח ממוצע של 100 מ"ר עומד על כ־37 אלף שקל, ובנכס הנדון כ־28 אלף שקל למ"ר".