דירות חדשות / צילום: Shutterstock
הפלונטר סביב תיקון 9 לחוק המכר ושינוי שיטת ההצמדה של מחירי דירות חדשות למדד תשומות הבנייה, חוזר להסתבך שוב: אחרי שנראה כי הפשרה שהושגה בין המדינה לבין הקבלנים - אשר כוללת בתוכה גם רוכשי דירות, אף שאינם צד פעיל בה - תהיה זו שתפתור את הסוגיה, הגיעה החלטת שופט בית המשפט העליון אלכס שטיין, שקבע: "אין חולק שהסכם הפשרה, כשלעצמו, אינו מחייב את רוכשי הדירות".
● סוכמה הפשרה סביב תיקון חוק המכר ושינוי ההצמדה למדד: כמה ישלמו יותר רוכשי הדירות?
● ניתוח | דירה ב-1.6 מיליון שקל: זו שיאנית המחירים בדרום
● חבל ההצלה הנוסף של היזמים: מכירות פריסייל לקבוצות רוכשים
הפרשה הזו נמשכת כבר זמן רב והחלה ביולי 2022, אז נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק המכר (דירות) שהוביל שר הבינוי והשיכון דאז, ח"כ זאב אלקין, והיה שותף לו שר האוצר הנוכחי, בצלאל סמוטריץ'.
בקצרה, התיקון קבע כי מרגע שייכנס לתוקף, ניתן יהיה להצמיד רק 40% ממחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה, לעומת הצמדה לכל המחיר עד שנכנס לתוקף. אך התיקון גרר איתו בעיה, כאשר חוזים של קבלנים מול המדינה, במסגרת מכרזים במסלולים לשיווק דירות מסובסדות, נחתמו לפני כניסת התיקון לתוקף, בעוד החוזים לרכישת הדירות מול הדיירים נחתמו אחרי כניסתו לתוקף. נוצר כאן פער בתמחור מצד הקבלנים, ולרעתם, בחלק מהמכרזים ולתקופה מסוימת.
הקבלנים, באמצעות התאחדות הקבלנים בוני הארץ, עתרו לבג"ץ בעניין, ובתום דיונים ארוכים נראה היה שנמצא פתרון: נוסחת שליש־שליש־שליש, כך שהמדינה, הקבלנים והרוכשים יישאו יחד באותו פער שנוצר בתמחור - כל צד ישתתף בשליש מהעלות הכוללת, ולכאורה "בא לציון גואל". על־פי ההערכות, הפער הוא כ־24 אלף שקל לכל יחידת דיור, כך שכל דייר שרכש דירה בתקופה הרלוונטית, יידרש להוסיף מכיסו 8,000 שקל.
משרד הבינוי והשיכון התנגד - אך הפשרה קודמה
כאמור, הפשרה המדוברת הושגה בסיכום בין המדינה, וליתר דיוק אנשי משרד האוצר, לבין הקבלנים. משרד הבינוי והשיכון התנגד לפשרה כפי שהוצגה וטען כי יש להפחית את חלקם של רוכשי הדירות בפשרה, כך שהרוכשים ישלמו 30% מהסכום, והמדינה והקבלנים ישלמו 35% כל אחד. האפשרות הזו נדחתה, והצדדים ניגשו לבית המשפט כדי להציג בפניו את המתווה החדש.
כאן נטרפו כל הקלפים: השופט שטיין קבע, כאמור, כי הפשרה אינה מחייבת את רוכשי הדירות, בין היתר משום שהם אינם צד לסיכום. "בקשת משיבי המדינה לפרש את הוראות הנספח האמור, באופן שיפגע ברוכשי הדירות, מוגשת אחרי שמשיבי המדינה התנגדו להצטרפות רוכשי הדירות להליך, והתנגדותם התקבלה", ציין השופט. "הווה אומר: לאחר שמשיבי המדינה ביקשו לחסום את גישתם של רוכשי הדירות להליך שלפנינו, הם מבקשים כי תינתן החלטה לרעתם של רוכשי הדירות בנוגע לפרשנות הסכם אשר מחייב אותם, מבלי שתינתן לרוכשי הדירות האפשרות להשמיע קולם. לזאת לא ניתן להסכים".
עוד רמז השופט כי ייתכן שמהות הפשרה עצמה אינה אפשרית בהינתן החוק הקיים. תוך שהוא מדגיש כי העניין לא יבורר במסגרת ההליך הספציפי שבו ניתנה ההחלטה הזו, התייחס השופט שטיין לסעיף 5ג בחוק המכר, אשר קובע כי "תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי, למעט בשל איחור בתשלום" (בהמשך ישנו סעיף המאפשר, בהסכמת הצדדים, הצמדה עד ל־40% ממחיר הדירה).
"משיבי המדינה לא התייחסו בתגובתם לשאלה כיצד יכולה הסכמת הצדדים לגבור על הוראותיו של סעיף 5ג לחוק", ציין שטיין. "גם לו יתואר שרוכשי הדירות עצמם יסכימו לכך שתחול בעניינם הצמדה שתהיה שונה מההצמדה שנקבעה בסעיף 5ג, מהו תוקפה של הסכמה זו, בהנחה שסעיף 5ג הוא בגדר הוראת חוק כופה?".
לסיכומו של עניין, השופט דחה את הבקשה לאשר את הסכם הפשרה כך שיחייב גם את הדיירים, וקבע כי עליהם להודיע עד 16 ביוני, קרי בעוד 11 ימים, אם הגיעו לפתרון המחלוקת. תאריך זה נקבע עוד בדיון קודם בחודש שעבר. "לאחר מתן ההודעה האמורה יוחלט על המשך הטיפול בעתירה", חתם שטיין את הדברים.
משמעות ההחלטה היא שעל המדינה לשוב ולרכז מאמצים בניסיון להשיג פשרה בעניין. בעבר העריכו אנשי משרד המשפטים כי אם בג"ץ הקבלנים בעניין יתקבל, המדינה תהיה חשופה לתביעות בסך של כ־2 מיליארד שקל. עם הזמן התברר כי הסכומים נמוכים יותר ומסתכמים בכמה מאות מיליוני שקלים - סכום שגם אותו תרצה המדינה להימנע מלשלם, ודאי בתקופה שבה הקופה הציבורית מדולדלת גם כך. אם הפשרה הייתה מתקבלת כפי שהיא, המדינה הייתה משלמת כ־400 מיליון שקל.