הכירו את השכונות שעומדות לעבור מהפך

באזורי הביקוש במרכז הארץ השכונות הישנות כבר מתחילות לעבור התחדשות עירונית משמעותית, שמפזרת הרבה אבק ברחוב ורעש נורא עבור התושבים, אבל גם הרבה פוטנציאל השבחה בעתיד הנראה לעין.

● הנוף לים בנתניה, המיקום המנצח בתל אביב: השכונות שעברו מהפכה 
● התאוששות, אבל עם כוכבית: מכירות הדירות זינקו באפריל; ואיזו עיר חזרה לראש הרשימה? 
● לעשות אקזיט בלי לעבור בבורסה: החברות הקיבוציות שינו מודל

ההשפעה הראשונית היא היצע דירות חדשות שנכנס לשוק מהפרויקטים שהבשילו, ומושך את המחירים מעלה. במקביל, בעלי דירות יד שנייה מוכרים במחיר שמגלם כבר במידת מה את הפוטנציאל של התחדשות העירונית, אלא שההליך יכול לקחת הרבה מאוד שנים.

מניתוח של מדלן עבור גלובס עולה כי כיום נמצאות בשלבי ביצוע שונים 55,027 יחידות דיור (יח"ד) שיתווספו ל־214 שכונות ישנות שנמצאות בתהליכי התחדשות עירונית, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ, אך גם בחיפה, בנתניה ובאשדוד. הנתונים מבוססים על איסוף בקשות היתר והיתרים שהתקבלו בחמש השנים האחרונות בניקוי פרויקטים שכבר אוכלסו.

השכונה שבה יתווספו הכי הרבה דירות (נומינלית) בפרויקטים של התחדשות עירונית היא "המרכז השקט" בפתח תקווה. כיום השכונה כוללת 11,543 יח"ד ובשנים הבאות צפויות להיבנות בה 1,978 יח"ד (תוספת של 17%).

השכונה השנייה שבה צפוי מהפך, וכבר היום היא נראית כמו אתר בנייה ענק, היא אזור כיכר המדינה בתל אביב - במה שנהוג לכנות "הצפון החדש" של העיר. כיום יש בה 7,016 יח"ד ובשנים הקרובות צפויות להתווסף לה 1,930 יח"ד (תוספת של 28%).

במקום השלישי נמצא אזור צפון מערב בת ים שכיום בנויות בו 6,478 יח"ד ובשנים הבאות צפויות להיבנות בו 1,345 יח"ד (תוספת של 21%). השכונה הרביעית היא יד אליהו בתל אביב, שבה בנויות כיום 6,388 יח"ד ובשנים הבאות צפויות להיבנות בה 1,335 יח"ד (תוספת של 21%).

"הימור בטוח"

טל קופל, מנכ"ל מדלן: "קשה להחמיץ את הדומיננטיות של שכונות בתל אביב ובבת ים ברשימה, עם נציגות מכובדת מאוד לפתח תקווה. לא מדובר בהפתעה מאחר שהתחדשות עירונית בשכונות מרכזיות שנהנות מביקוש גבוה היא כדאית ביותר ליזמים, ובאזור המרכז היא כמעט 'הימור בטוח'.

"כך נוצר מצב ששכונות שלמות עתידות להשתנות מן היסוד, ולמעשה להיבנות מחדש.

"יש להביא בחשבון שמגורים בשכונה כזו אינם נוחים - עד סיום מרבית הבנייה יש המון מטרדים, פקקים ואבק. במקביל, תוספת הדירות מביאה להצטופפות של השכונה, והתשתיות העירוניות לא תמיד ערוכות לכך בצורה מספקת".

"הדירות הישנות מאזנות את מחיר הדירות החדשות"

"המרכז השקט", פתח תקווה
פרויקטים בהיתר: 140 
תוספת דירות לשכונה: 1,978
עסקאות בשנה האחרונה: 280
מחיר ממוצע למ"ר: 24.5 אלף שקל
שכירות ממוצעת: 5,100 שקל חודש
*נתוני מדלן

שכונת "המרכז השקט" בפתח תקווה היא אחת השכונות הוותיקות בעיר וכוללת בניינים ישנים בני 3 קומות ללא מעלית ועד 7 קומות עם מעלית. בשכונה גם חלק ובו צמודי קרקע. במרכז השקט ישנם מוקדי עניין כמו קמפוס השרון של המרכז הרפואי רבין וכפר הנוער גן ונוף. השכונה סמוכה למרכז העיר. קו המטרו צפוי לעבור במרחק הליכה מן השכונה.

על פי נתוני מדלן, בשכונה ישנם 140 פרויקטים שקיבלו היתר בחמש השנים האחרונות (לאחר שהוסרו פרויקטים מאוכלסים). כיום עומדות למכירה 133 דירות ובשנה האחרונה נמכרו 280 דירות במחיר ממוצע של 24.5 אלף שקל.

התשואה השנתית הממוצעת היא כ־2.59% (יחס בין הכנסה משכירות למחיר ששולם על הדירה בניקוי חודש שכירות אחד להוצאות). המחיר הממוצע לרכישה בשכונה עומד על 2.16 מיליון שקל ומחיר הממוצע לשכירות על 5,100 שקל.

 מרכז פתח תקווה / צילום: גיא ליברמן

מוטי פסל, מאנגלו סכסון פתח תקווה, מספר על המחירים הגבוהים והחיפוש אחר נכסים זולים יותר לפני פינוי בינוי. לדבריו, "הקונים מצביעים ברגליים והנכסים נמכרים - יש עסקאות. יש טלפונים מלקוחות שרוצים נכסים לפני פינוי בינוי אבל יש נכסים באתרי המודעות שכתוב עליהן שהם בהליך פינוי בינוי. אנחנו יודעים לבדוק את השלב שבו נמצא הפרויקט.

"אנשים מחפשים דירות במחיר של עד 1.8 מיליון שקל, ויש דברים כאלה - בעיקר בתחילת הליך פינוי בינוי. בפרויקט חדש, דירת 5 חדרים בשטח של 112 מ"ר עם מרפסת בשטח של 12 מ"ר וחניה אחת נמכרה ב־3.1 מיליון שקל שזה כ־27.5 אלף שקל למ"ר - זה הרבה כסף. הדירות הישנות מאזנות את מחיר הדירות החדשות".

הרכבת הקלה הביאה שינוי, והחברות הגדולות נכנסו

צפון־מערב בת ים

פרויקטים בהיתר: 60
תוספת דירות לשכונה: 1,345
עסקאות בשנה האחרונה: 127
מחיר ממוצע למ"ר: 30.4 אלף שקל
שכירות ממוצעת: 4,600 שקל לחודש
*נתוני מדלן

שכונת רובע צפון־מערב בת ים, היא גם המע"ר המרכזי (הוותיק) בעיר. השכונה מאופיינת בעירוב שימושים. רחוב הגבול תוחם אותה מצפון, רחובות העצמאות ובלפור תוחמים אותה ממזרח, רחוב יוספטל תוחם אותה מדרום וחוף הים תוחם אותה ממערב. שדרות רוטשילד חוצים את השכונה ומובילים אל הים.

הקו האדום של הרכבת הקלה מחבר את השכונה לתל אביב, לרמת גן, לבני ברק ולפתח תקווה. על פי נתוני מדלן, בשנה אחרונה נמכרו בשכונה 127 יח"ד במחיר ממוצע של 30.4 שקל למ"ר. התשואה השנתית בשכונה עומדת על 2.55%. מחיר עסקה ממוצעת בשכונה עומד על 1.98 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 2.25 מיליון שקל בשאר העיר. מחיר השכירות הממוצע בשכונה עומד על 4,600 שקל לחודש.

שירי נועה חסון, בעלי משרד נדל"ן בעיר שמתווכת עסקאות בשכונה, מספרת על משקיעים ותושבי חוץ שמתעניינים בשכונה. לדבריה, "מה שמאפיין את צפון בת ים הם מבנים מאוד ישנים ואוכלוסייה מבוגרת, ולכן גם הייתה סטיגמה לא טובה על הצד הצפוני של העיר.

"בעקבות פתיחת הרכבת הקלה שעוברת שם, ובזכות הקרבה לתל אביב ולים, נכנסו לכאן חברות גדולות כמו אאורה ותדהר בפרויקטים נרחבים. זה משך קהל של תושבי חוץ שחלק מהם אפילו מדברים על עלייה - דבר שלא נתקלתי בו הרבה זמן. יש גם התעניינות מארצות שלא עבדתי איתן בעבר כמו גרמניה או איטליה. נכון שזה בדרך כלל מגיע בעיקר מצרפת, אבל נפתחו עוד אפיקים.

"בגלל שיש פרויקטים מגוונים ישנם גם הרבה משקיעים שמבינים את הפוטנציאל בצפון בת ים. אין ספק שיש תנאים טובים להיכנס לעסקה על הנייר, וזאת למרות שהמחירים לא ירדו".

זוגות צעירים ומשקיעים שבונים על ההתחדשות העירונית

יד אליהו, תל אביב
פרויקטים בהיתר: 44
תוספת דירות לשכונה: 1,345
עסקאות בשנה האחרונה: 162
מחיר ממוצע למ"ר: 41.1 אלף שקל
שכירות ממוצעת: 6,150 שקל לחודש
*נתוני מדלן

שכונת יד אליהו, בדרום מזרח תל אביב, משתרעת מיצחק שדה בצפון, משה דיין במזרח, רחוב ההגנה בדרום ונתיבי איילון במערב. רחוב לה גוארדיה חוצה את כל השכונה לאורכה.

הקו הסגול של הרכבת הקלה יעבור בשכונה והיא מוקד עניין של זוגות צעירים בגלל שהיא נחשבת לשכונה שקטה באופן יחסי עם הרבה מרחב ירוק.

 שכונת יד אליהו, תל אביב / צילום: בר לביא

לפי נתוני מדלן בשנה האחרונה נמכרו ביד אליהו 162 יחידות דיור במחיר ממוצע של 41.1 אלף שקל למ"ר. מחיר עסקה ממוצעת בשכונה עומד על 3.4 מיליון שקל ומחיר השכירות הממוצעת עומד על 6,150 שקל בחודש.

אייל כץ בעלים ומנכ"ל Sky View מספר: "יד אליהו מתפתחת בצורה מהירה מאוד והביקוש בה קשיח.

"חבר'ה צעירים מחפשים דירות שם כי המחירים עדיין אטרקטיביים. הרבה זוגות צעירים מתעניינים וגם משקיעים - שמחפשים בית ישן שעתיד לעבור התחדשות עירונית ולגדול". 

הבדל של עד 10,000 שקל למ"ר בין המגדל לבניינים

אזור כיכר המדינה, תל אביב

פרויקטים בהיתר: 199
תוספת דירות לשכונה: 1,930
עסקאות בשנה האחרונה: 148
מחיר ממוצע למ"ר: 68 אלף שקל
שכירות ממוצעת: 9,500 שקל לחודש
*נתוני מדלן

אזור כיכר המדינה בתל אביב נחשב לשכונת מגורים ותיקה ומבוקשת במרכז העיר. בשכונה מבוצעים כרגע מספר גבוה יחסית של פרויקטי התחדשות עירונית ובנייה חדשה.

קשה לפספס באמצע הכיכר בנייה של שלושה מגדלים בני 40 קומות ובהם 453 יח"ד מעל לשלוש קומות מרתף שקודמו ע"י שורת יורשים של בעלי הרקע שנרכשה בשנות ה־40 של המאה ה־20.

 כיכר המדינה. לב אזור הביקוש / צילום: באדיבות י.ח דמרי

התשואה נמוכה יחסית

אזור הכיכר בעל נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית ובעתיד הנגישות צפויה להשתפר עוד יותר: השכונה קרובה לתחנת ארלוזורוב של רכבת ישראל והקו האדום של הרכבת הקלה ובעתיד צפויות לפעול באזור תחנות של הקו הירוק והסגול של הרק"ל.

לפי נתוני מדלן ניתנו בחמש השנים האחרונות 199 היתרים בהתחדשות עירונית בשכונה. עוד לפי מדלן, בשכונה יש כרגע 370 דירות על המדף, אך הצפי הוא שמספרן יעלה ככל שיסתיימו הפרויקטים בשכונה.

מדובר בלב אזור הביקוש, והמחיר בהתאם - בשנה האחרונה נמכרו 148 יח"ד בשכונה במחיר ממוצע של 68 אלף שקל למ"ר. מחיר עסקה ממוצעת עמד על 5.66 מיליון שקל ומחיר ממוצע לשכירות חודשית עומד על 9,500 שקל. התשואה השנתית משכירות נמוכה יחסית ועומדת על 1.85%.

אייל כץ, בעלים ומנכ"ל Sky View נכסים, שמתווך בעסקאות בתל אביב, מספר שהמחיר במגדלים הגבוהים בכיכר שוברים שיאים בשכונה.

לדבריו, "במגדלים החדשים שנבנים המחיר גבוה מאוד. בעלי הקרקע משלמים על דירות בשטח 134 מ"ר, סכום של 6.24 מיליון שקל על הקרקע ועוד כ־4.25 מיליון שקל לבנייה. סה"כ 10.5 מיליון שקל לדירה - 78 אלף שקל למ"ר.

"לעומת זאת בפרויקטים החדשים בהתחדשות עירונית בסביבת הכיכר מדובר במחיר של כ־65־68 אלף שקל למ"ר".

"שופינג בין המשרדים"

עוד מספר כץ על העסקאות בשכונה: "הרבה רוכשים בשכונה הם משפחות עם ילדים שמחפשות קרבה לבתי הספר כמו גימנסיה הרצליה. הלקוחות עושים שופינג בין משרדי התיווך והיזמים לבדוק מה הם מציעים מבחינת מפרט, חניה ותנאי תשלום הכי טובים.

"יש התאוששות בשוק בעיקר בפרויקטים חדשים והרבה לקוחות מחפשים לשלם 10% עכשיו ו־90% בסוף, ללא הצמדה למדד ולהוציא שלל הטבות מהיזמים.

"הרבה קונים במבצעי המימון, על הנייר שיהיה מוכן עוד שלוש שנים וזה באמת אזור לחזור אליו עוד 3־5 שנים בגלל הבנייה.

"יזמים שבפריסייל וחייבים להראות לבנק מכירה של 3־4 דירות מתגמשים במחירים ומגיעים גם ל־45־48 אלף שקל למ"ר על הנייר, אבל יש מעט דירות כאלו ואז מעלים מחירים.

"בעסקאות יד שנייה הרבה פעמים עדיין לא יודעים מה יהיו התמורות מההתחדשות העירונית. הייתה לי עסקה אחת ששילמו על הדירה במפוצל: המחיר היה נניח 6 מיליון שקל, - אז פיצלו את התשלום: ברכישה שילמו 4.5 מיליון שקל, ואם התמ"א תתממש, ישלימו את ה־1.5 מיליון שקל".