כיכר המדינה. לב אזור הביקוש / צילום: באדיבות י.ח דמרי
אזור כיכר המדינה בתל אביב נחשב לשכונת מגורים ותיקה ומבוקשת במרכז העיר. בשכונה מבוצעים כרגע מספר גבוה יחסית של פרויקטי התחדשות עירונית ובנייה חדשה.
● הכירו את השכונות שעומדות לעבור מהפך
קשה לפספס באמצע הכיכר בנייה של שלושה מגדלים בני 40 קומות ובהם 453 יח"ד מעל לשלוש קומות מרתף שקודמו ע"י שורת יורשים של בעלי הרקע שנרכשה בשנות ה־40 של המאה ה־20.
התשואה נמוכה יחסית
אזור הכיכר בעל נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית ובעתיד הנגישות צפויה להשתפר עוד יותר: השכונה קרובה לתחנת ארלוזורוב של רכבת ישראל והקו האדום של הרכבת הקלה ובעתיד צפויות לפעול באזור תחנות של הקו הירוק והסגול של הרק"ל.
לפי נתוני מדלן ניתנו בחמש השנים האחרונות 199 היתרים בהתחדשות עירונית בשכונה. עוד לפי מדלן, בשכונה יש כרגע 370 דירות על המדף, אך הצפי הוא שמספרן יעלה ככל שיסתיימו הפרויקטים בשכונה.
מדובר בלב אזור הביקוש, והמחיר בהתאם - בשנה האחרונה נמכרו 148 יח"ד בשכונה במחיר ממוצע של 68 אלף שקל למ"ר. מחיר עסקה ממוצעת עמד על 5.66 מיליון שקל ומחיר ממוצע לשכירות חודשית עומד על 9,500 שקל. התשואה השנתית משכירות נמוכה יחסית ועומדת על 1.85%.
אייל כץ, בעלים ומנכ"ל Sky View נכסים, שמתווך בעסקאות בתל אביב, מספר שהמחיר במגדלים הגבוהים בכיכר שוברים שיאים בשכונה.
לדבריו, "במגדלים החדשים שנבנים המחיר גבוה מאוד. בעלי הקרקע משלמים על דירות בשטח 134 מ"ר, סכום של 6.24 מיליון שקל על הקרקע ועוד כ־4.25 מיליון שקל לבנייה. סה"כ 10.5 מיליון שקל לדירה - 78 אלף שקל למ"ר. לעומת זאת בפרויקטים החדשים בהתחדשות עירונית בסביבת הכיכר מדובר במחיר של כ־65־68 אלף שקל למ"ר".
"שופינג בין המשרדים"
עוד מספר כץ על העסקאות בשכונה: "הרבה רוכשים בשכונה הם משפחות עם ילדים שמחפשות קרבה לבתי הספר כמו גימנסיה הרצליה. הלקוחות עושים שופינג בין משרדי התיווך והיזמים לבדוק מה הם מציעים מבחינת מפרט, חניה ותנאי תשלום הכי טובים.
"יש התאוששות בשוק בעיקר בפרויקטים חדשים, והרבה לקוחות מחפשים לשלם 10% עכשיו ו־90% בסוף, ללא הצמדה למדד ולהוציא שלל הטבות מהיזמים. הרבה קונים במבצעי המימון, על הנייר שיהיה מוכן עוד שלוש שנים וזה באמת אזור לחזור אליו עוד 3־5 שנים בגלל הבנייה.
"יזמים שבפריסייל וחייבים להראות לבנק מכירה של 3־4 דירות מתגמשים במחירים ומגיעים גם ל־45־48 אלף שקל למ"ר על הנייר, אבל יש מעט דירות כאלו ואז מעלים מחירים.
"בעסקאות יד שנייה הרבה פעמים עדיין לא יודעים מה יהיו התמורות מההתחדשות העירונית. הייתה לי עסקה אחת ששילמו על הדירה במפוצל: המחיר היה נניח 6 מיליון שקל, - אז פיצלו את התשלום: ברכישה שילמו 4.5 מיליון שקל, ואם התמ"א תתממש, ישלימו את ה־1.5 מיליון שקל".