התחדשות עירונית. ''המגמה הזאת תלך ותגדל'' / צילום: Shutterstock
בין אמצע 2021 לאמצע 2022, שיא פריחת ענף הנדל"ן אחרי היציאה מהקורונה, רכשו גופים מוסדיים "נתחים" מחברות התחדשות עירונית בסכום כולל של יותר ממיליארד שקל. היה זה עוד ביטוי לצמיחה הגבוהה שממנה נהנה השוק, אך הגל הזה דעך כמעט במקביל לתחילת רצף העלאות הריבית במשק על ידי בנק ישראל. בחודשים האחרונים נראה שהגל הזה חוזר, אך הפעם עם שחקניות חדשות, חברות הנדל"ן עצמן, ונראה שגם כאן לריבית יש השפעה - אך הפעם אולי מהכיוון ההפוך.
● הכירו את השכונות שעומדות לעבור מהפך
● ראיון | איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה? העצה של הבנקאית הבכירה
"חברות צעירות נכנסו לאורך השנים האחרונות למתחמי התחדשות עירונית גדולים, והן צריכות כסף נזיל כדי לקדם את הפרויקטים האלה", מסביר עו"ד דור אבינרי ממשרד ליפא מאיר, המלווה עסקאות בין חברות, גם בתחום ההתחדשות העירונית. "כפי שכולנו יודעים, לאחרונה סביבת המימון השתנתה בשל הריבית הגבוהה יחסית - המימון יקר יותר ושיעור ההון העצמי הנדרש עלה גם כן. הצורך הזה בכסף נזיל, הפרויקטים הקיימים שיש בהם פוטנציאל גדול והחברות הצעירות שלא מצליחות להביא את הפרויקטים לידי גמר - כל אלו פוגשים חברות ותיקות, נזילות הרבה יותר, רבות מהן גם עם נגישות לשוק ההון, המעוניינות להגדיל את היצע הנכסים שלהם באמצעות רכישות. משם, הדרך לרכישות קצרה".
"הכסף הגדול בתחום ההתחדשות העירונית נגזר משני אלמנטים משמעותיים: המימון, ועלויות ההקמה", מוסיף שמאי שמוליק כהן, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אס.קי (SK) שמאות. "עבור הרבה חברות להתחדשות עירונית - לא הגדולות כמובן, אלא כאלו שיש להן צבר של כמה פרויקטים, לרוב של תמ"א 38 - שני האלמנטים הללו הופכים להיות 'כבדים' במיוחד בתקופה הזאת: המימון גבוה מאוד בגלל הריבית הגבוהה, ויש בעיות כוח אדם חמורות שמקשות על הביצוע ומגדילות את עלויות ההקמה, וזה כשהכסף עצמו יקר מאוד. כך, נוצר אינטרס לשני הצדדים: החברות הגדולות 'אורבות' לפרויקטים הללו, כי הן רוצות להגדיל את מצבת הנכסים; והחברות הקטנות שנקלעו לקשיים - או שמלכתחילה לא תכננו להתקדם לשלב הבנייה היקר - מחכות למי שיקנה אותן ושמחות על כך".
ההזדמנות: "בתחום ההתחדשות העירונית ספציפית המגמה תתרחב"
אלו חלק מהעסקאות שהתפרסמו בתקופה האחרונה: חברת אספן גרופ רכשה 50% מרייק נדל"ן של יוסי רייק, תמורת 45 מיליון שקל; קבוצת חג'ג' רכשה 30% ממניות צים בהרי נדל"ן תמורת 81 מיליון שקל; קרסו נדל"ן ופרופדו רכשו 50% מקבוצת יושפה, לפי שווי של כ־74 מיליון שקל; פנינסולה רכשה את קרן ההתחדשות העירונית של וואליו קפיטל תמורת 194 מיליון שקל; וחברת גב־ים רכשה מנכסים ובנין את חברת נכסי הדרים, שלה גם פרויקטים להתחדשות עירונית - בהם הפרויקט היוקרתי והתקוע ברחוב דפנה בתל אביב.
"מאחורי הקלעים יש בשנה האחרונה - ובעיקר בחודשים האחרונים - הרבה מאוד משאים ומתנים סביב רכישת חברות להתחדשות עירונית", אומר עו"ד אבינרי. "חלק עסקאות למימון בחוב של חברות, ואחרות לרכישת פרויקטים של חברות. יש משאים ומתנים שכבר התממשו, ולא פורסמו מסיבות כאלו ואחרות, וחלק מהם יצאו לפועל ממש בקרוב לדעתי. אנחנו במשרד מתעסקים עם זה הרבה, ואני עצמי מלווה כרגע לפחות שני משאים ומתנים כאלו, גדולים. ללא ספק נשמע על עוד עסקאות כאלו. בעיניי זה הדבר הכי חם בשוק היום".
"המגמה הזאת תלך ותגדל, בטח בסביבה שבה אנחנו נמצאים כרגע", מוסיף שמאי כהן. "אני לא רואה מצב שמחר בבוקר הריבית יורדת, שיש פתרון מיידי לכוח האדם, שיש ודאות חברתית ותכנונית - לכן בתחום ההתחדשות העירונית ספציפית המגמה תלך ותתרחב".
הסיבות: לא רק הריבית ומצוקת כוח האדם
אבן ניומן, מבעלי אספן גרופ שרכשה את חברת ההתחדשות העירונית רייק, טוען שבמקרה שלהם הריבית ומצוקת כוח האדם לא היו הסיפור. "זה במקרה יצא בטיימינג שבו כולם קונים חברות בתחום", הוא אומר. "אנחנו חיפשנו חברה שמתעסקת במגורים, כי רוב העיסוק שלנו הוא בנכסים מניבים, ומצאנו את קבוצת רייק - שאנחנו חושבים שהם מהטובים בשוק, לא רק מבחינת הנכסים והפרויקטים. יוסי, הבעלים, הוא בן אדם מיוחד מאוד ואנחנו חושבים שהוא השותף הנכון בשבילנו".
מדוע בחרתם להיכנס דווקא לתחום ההתחדשות העירונית?
"זה מודל מצוין בעיניי, ולכן החלטנו שהכניסה שלנו לעולם המגורים תהיה מהמקום הזה. אני חושב שהצמיחה בישראל, כמו שכולם חושבים כרגע, תהיה מגורים גם בשנים הבאות. אי אפשר כמובן להתעלם מכך שאנחנו בתקופה של ריבית גבוהה, ואין מספיק כסף כדי 'לשבת' על קרקע ולחכות. דרך הקיצור, הדרך הזולה יותר וזו שדורשת פחות כסף היא התחדשות עירונית, ולכן עסקאות כאלו קורות היום לא מעט".
תמחור העסקה: פונקציה של שני בעלי מקצוע
תמחור של עסקאות לרכישת חברות נדל"ן הוא לא עניין פשוט, בשל האלמנטים הרבים שיש לקחת בחשבון - מהפרויקטים הקיימים והמתוכננים, דרך ההון הקיים ועד המוניטין. בהתחדשות עירונית, כך נדמה, האתגר הזה גדול יותר.
אם כך, איך מחשבים עלות של חברה המיועדת לרכישה בתחום? "מלאכת התמחור נגזרת מעבודתם של שני בעלי מקצוע עיקריים", מסביר שמאי כהן. "רואה החשבון, שבוחן את המעגלים הכספיים של החברה - הרווחים, ההסכמים החתומים, הנכסים, מלאי הדירות, המוניטין של החברה וכדומה; והשמאי - שבוחן את השווי של כל הפרויקטים ש'בקנה', וקובע מה השווי שלהם בהתאם לכך. הוא מפיק דוח כדאיות כלכלית, מנתח כמה יעלה לבנות כל פרויקט, מה היקף המכירות הצפוי, מה יהיה היטל ההשבחה ועוד. השילוב של השניים יכול לתת אינדיקציה ראויה לרוכש המעוניין לרכוש את החברה הנבדקת".
"התמחור הוא עניין מורכב מאוד בהתחדשות עירונית", אומר עו"ד אבינרי, "והשלב שבו נמצא הפרויקט, או נמצאים הפרויקטים, של החברה הנרכשת, הוא הפקטור הקריטי. בשלבים מקדמיים, כשעוד אין תוכנית בתוקף ועוד אין ודאות לגבי היקף הפרויקט, השווי שלו יהיה נמוך יחסית ולרוב נהוג לסכם על תמורה תלוית ביצועים: הרוכש מגדיר אבני דרך שכאשר יגיע אליהן הפרויקט, החברה הנרכשת תקבל את כספה.
"כשמדובר בפרויקטים עם ודאות תכנונית גדולה יותר, למשל אם כבר יש היתר, נהוג לתמחר את הפרויקט וממנו לגזור שווי החברה - עד לשליש מהרווח הצפוי. נכנסים כאן כמובן משתנים נוספים כמו מספר הדיירים שכבר חתמו על העסקה מול היזם, אם ישנה מניעה בהעברת הפרויקט לבעלות אחרת, מגבלות מול שותפים אחרים או מול משקיעים חיצוניים ועוד - גם אלו ישפיעו על העסקה ואף על התמחור שלה".