הדירה נמכרה לשני אנשים. מי נרשם כבעלים?

הכותבים שותפים במשרד יוסף ישורון ושות' המתמחה במקרקעין ובתים משותפים

פסק דין שניתן לאחרונה על־ידי השופטת נועה גרוסמן מבית המשפט המחוזי בתל אביב עסק בשאלה מעניינת - האם ניתן להכריז על המבקשים שרכשו יחידת דיור מתוקף זכויות שביושר, גם אם לא נחתם חוזה בכתב, ומתי ייחשב חוזה כמחייב?

● הביוב הציף את הדירה בשל ליקוי בצנרת ושימוש במגבונים. כמה ישלם היזם? 
● הקשיים המשפטיים של זוגות ידועים בציבור נערמים 

פרטי המקרה: המבקשים טענו כי רכשו יחידה מחברת סוהו באילת הנמצאת בהקפאת הליכים מיום 14.10.2018, ומונה לה נאמן, עו"ד גיא גיסין. הם טענו כי רכשו את היחידה כדין זכויות קנייניות שביושר, ציינו כי שילמו את מלוא התמורה, ולטענתם יש בידיהם מסמך, אותו הגדירו כהתחייבות החברה כלפיהם עוד מיום 21.6.2016.

זכויותיהם ביחידה לא נרשמו על שמם, אף לא בגדר של רישום שיעבוד. לטענתם, בדיעבד הסתבר להם כי בחודש אוגוסט 2016 נמכרה יחידת הדיור לקונה אחר. המבקשים חלקו על המכירה הכפולה, וטענו כי זכותם גוברת בין זכויות נוגדות.

מנגד, המשיבים טענו כי זכויותיהם עדיפות ביחידה נשוא המחלוקת, וכי הם רכשו אותה מחברת סוהו ביום 11.8.2016, בניגוד למבקשים שרק חתמו על טופס הרשמה. עוד לדברי המשיבים, מיד לאחר חתימה על הסכם הרכישה נרשם לטובתם שיעבוד כדין.

עמדת המנהל המיוחד היא כי יש לדחות את הבקשה, ואין להכיר בזכויות המבקשים באותה היחידה. לטענתו, המבקשים לא חתמו מעולם על הסכם מחייב לרכישת אותה היחידה. הם ניסו לבסס את זכויותיהם ביחידה על בסיס טופס הרשמה, אך מסמך זה אינו מהווה תחליף על הסכם מלא לרכישת הדירה.

מתי ייחשב מסמך כחוזה מקרקעין מחייב

הכרעת בית המשפט: בית המשפט המחוזי פסק כי אף שהיה שיהוי מסוים בבקשה, אין מקום לדחיית הבקשה עצמה.

בית המשפט דחה את הבקשה בניתוח שבו בחן מתי ייחשב מסמך כחוזה מקרקעין מחייב. בית המשפט קבע כי הפסיקה הציבה יסודות יציבים מתי מסמך הוא חוזה מחייב. גמירות הדעת של הצדדים הוא תנאי בל־יעבור, ויסוד מהותי נוסף הוא המסוימות - התנאים העיקריים הדרושים להתקשרות. בנוסף קיימת גם דרישת כתב, בסעיף 8 לחוק המקרקעין.

בית המשפט פסק כי קיימים מקרים שניתן לאפיין גם מסמך ביניים כחוזה מחייב. למשל, מצב שבו הצדדים חתומים על מסמך זיכרון דברים או בעניינו טופס הרשמה, ככל שהמסמך כולל את התנאים ההופכים אותו לחוזה מחייב.

בנוסף, בית המשפט קבע כי מבני תוקפו של מסמך מקדים מכילים גם התייחסות ל"נוסחת הקשר". ככל שהמסמך המקדים מכיל הסתייגויות או תנאים - הדבר מחליש את חוזקו של המסמך המקדים להפוך לחוזה מחייב.

בית המשפט פסק כי הוא אינו רואה בטופס ההרשמה הסכם מחייב המקנה למבקשים זכויות מעין־קנייניות שביושר. מסמך טופס ההרשמה הוא צעד ראשון בדרך להקמת העסקה, אך היסודות הבסיסיים נעדרים כאן.

עם זאת, בית המשפט מצא כי נוסח טופס ההרשמה עם פרטים מהותיים מעיד על רכיב מסוים של מסוימות, אולם הוא פסק כי במקרה זה קיים היעדר נוסחת הקשר, המשפיעה להכריע קיום של חוזה מחייב.

במקרה זה, בית המשפט דחה את התביעה ופסק כי לא נכרת הסכם מחייב, אך מאחר שהמבקשים כבר שילמו את מלוא התמורה עבור היחידה, זכותם להגיש תביעת חוב להחזר הסכום ששולם על־ידם.

בשורה התחתונה: באמירת אגב, נציין כי בית המשפט העיר על התנהלות רשלנית של המבקשים, הנובעת מכך שלא דאגו לקדם ולחתום על הסכם מכר. אילו כן היה חוזה, הדבר היה מוביל לרישום לשיעבוד לטובתם.

לפיכך, אם אתם מקיימים משא־ומתן, ולפניכם חוזה בלתי חתום, לרוב בית המשפט יקבע כי חסר יסוד גמירות הדעת, אך ישנם מקרים שניתן להוכיח כי אכן נוהל משא־ומתן ממושך, שבגלל לוחות הזמנים ותנאים שונים טרם עבר לכדי הסכם מחייב.

במקרה של מחלוקת בין הצדדים מומלץ לפעול בתום־לב, בסבירות ולא בשיהוי.

44644-10-18