דירות חדשות / צילום: Shutterstock
מלחמת "חרבות ברזל" יוצרת תקדים כלכלי, לפיו ריביות גבוהות אינן מרתיעות רוכשי דירות, ואינן עוצרות את עליות המחירים. מחירי הדירות זינקו מאז פרוץ המלחמה ב-4.5% והדרך למעלה עוד פתוחה. למעשה, אם נשתמש לרגע באנלוגיה אקטואלית, מהירות הטיסה של מחירי הדירות בישראל דומה יותר לזו של טיל באליסטי מאשר לזו של כטב"ם. וככל הנראה חלק מכובד מהתהליך הזה, שחורג מכל מה שארע כאן בעיתות מלחמה קודמות, מונע ע"י הממשלה, שעוסקת בעיקר במדיניות עבשה, שכבר בזמן אמת הוכחה ככושלת.
● עזבו את היורדים מהארץ ותתחילו לדאוג מהכסף הענק שבורח מכאן
● הנתון הכלכלי המדאיג שהתחבא - ואינו קשור למלחמה
מחירי הדירות בשליש הראשון של 2024 הגיעו לקצב עליות שנתי של 12%, ואי אפשר שלא לראות את הקשר בין ההתפתחות המדאיגה הזו לבין פרוץ המלחמה. בשמונת החודשים שקדמו לעלייה הזו (ממרץ עד נובמבר שנה שעברה), המחירים ירדו בכ-2.5%. חודש אחרי המלחמה הם החלו בהמראה מחודשת, שמחזירה את השוק ל-2021-2022, שאז מחירי הדירות עלו ברמה שנתית דו ספרתית.
מדוע קורה דבר כזה? משום שהמלחמה תפסה את שוק הנדל"ן הישראלי במחירים שאמנם החלו לרדת במהלך 2023, אך בעיקר הודות לריביות הגבוהות ולא משום שהממשלה שלפה מדיניות חדשה. להיפך. היא ממשיכה לאמץ את המדיניות המיושנת של משה כחלון מלפני 9 שנים, שכוללת בעיקר הגרלות דירות עתידיות בין זוגות צעירים, סילוק משקיעים מהשוק באמצעות מיסוי גבוה, והגדלת מיכסות תכנון ושיווק קרקעות.
המדיניות הזו נכשלה בתקופת כחלון וכך גם אצל ממשיכי דרכו במשרדי האוצר והשיכון, אך זה לא מפריע לממשלה הנוכחית להמשיך בה. מה שמיתן את מחירי הדירות היו העלאות הריבית של בנק ישראל ב-2022-23.
הייאוש של רוכשי הדירות
מה שהשתנה בתקופת המלחמה זה מספר תובנות בקרב רוכשי הדירות: הראשונה - שעדיף לרכוש דירה עכשיו, לא משנה גובה הריבית, כי בעתיד המצב הכלכלי יהיה גרוע בהרבה; השנייה - החשש שהיצע הדירות ירד, עקב המשבר החמור בענף הבנייה; השלישית- שלא רק שלא נראית באופק מדיניות דיור - אין גם רמז לכך שהגישה הממשלתית לתחום תשתנה, ואם כך - המחירים יוסיפו לעלות.
עמדנו לא פעם על העובדה, שמחירי דירות גם יורדים. העובדה, שב-2023 הם ירדו בכ-2.3%. ואולם אחרי שב-2021-2 המחירים רשמו עלייה דו שנתית כפולה פי 13, הציבור לא ייחס לירידה הזו שום משמעות. בתוספת חוסר האמון לממשלה, והתובנות שהעתיד במדינה עומד להיות גרוע יותר - אנשים החליטו לקחת את גורלם בידם ולרכוש לעצמם דירות.
וכאילו להצדיק את הגישה הזו, הממשלה הכריזה בתחילת החודש על הגרלות נוספות במסגרת "דירה בהנחה". מנכ"ל רמ"י דיבר על גידולים בשיווקי קרקעות, ובמינהל התכנון לא מפסיקים לדווח על תוכניות חדשות לדיור. כל אותם צעדים "כחלוניים" - נמשכים כרגע "על אוטומט", אף שברור בעליל שאינם מועילים בכלום.
מחוז חיפה הוביל את העליות
היכן בדיוק התייקרו הדירות במידה המשמעותית ביותר במלחמה? במחוז חיפה, שבו הם עלו ב-7% - מדובר במחיר ממוצע כולל של כ-110 אלף שקל; אחריו מגיע מחוז תל אביב, שלאחר לא מעט ירידות שספג בשנה שעברה - המלחמה הקימה אותו לחיים מחדש. מחיר דירה במחוז זה עלה ב-5.3% במהלך המלחמה, עלייה של כ-160 אלף שקל בממוצע; מחוז הצפון רשם אף הוא עלייה גדולה בתקופה הזו, של 5% וכ-70 אלף שקל במחירי הדירות.
לגבי מחוז זה ניתן להעיר, שהאזורים המופצצים והמפונים כיום שנמצאים באזור גדר הגבול ורמת הגולן מהווים רק חלק קטן מהמחוז הגדול הזה, שבו נכללות גם ערים כגון עפולה, טבריה, עכו, מגדל העמק ועוד. מתברר, כי במקומות אלה מתנהל שוק ער מאוד בימים הללו, לפחות מבחינת מחירים (פחות מבחינת כמות עסקאות).
במחוז המרכז נרשמה עליית מחיר ממוצעת של 4.3% במחירי הדירות, שמתורגמת לשווי כספי של כ-110 אלף שקל, בדרום הרגוע יחסית בימים אלה המחירים עלו ב-3.8% שהם כ-55 אלף שקל ואילו בירושלים מתנהל במהלך המלחמה השוק השפוי ביותר, עם עלייה של 0.6% בלבד, שמתורגמת לכסף ב-16 אלף שקל.
הנתונים המשלימים על שוק הדירות מגיעים אלינו מענף השכירות. לאחר חודשים שבהם הסתמנה ירידה במחירי השכירות, הם שבו לעלות ואת זה ניתן לייחס גם לעונה הבוערת של השוק הזה, שהיא תחילת הקיץ.