תל אביב / צילום: Shutterstock
מדוע ציבור רוכשי הדירות מוכן לשלם היום מחיר שגבוה בעשרות אלפי שקלים בהשוואה לימים טרם המלחמה, וכיצד בתקופת ריבית גבוהה ושלל בעיות כלכליות גורמת המלחמה לעליית מחירי דירות בקצב שנתי דו־ספרתי? אלו הן חלק מהשאלות שניצבות כעת בפני אנליסטים וחוקרים בתחום הנדל"ן, בעקבות פרסום נתוני מחירי הדירות במדד המחירים לצרכן בסוף השבוע האחרון.
● שוק הנדל"ן מוסיף לזנק: היקף המשכנתאות בחודש מאי - הגבוה מאז ספטמבר 2022
● דירת מחיר למשתכן בשדרות נרכשה ב-640 אלף שקל. בכמה היא נמכרה?
● עוד 110 אלף שקל לדירה: האזור המפתיע שהוביל בעליות המחירים
לפי הנתונים, מחירי הדירות בשליש הראשון של 2024 הגיעו לקצב שנתי של 12%, בתהליך שהחל בנובמבר 2023 - שהיה כידוע החודש השני למלחמה. העובדה שבשמונת החודשים שקדמו לעלייה הזו המחירים ירדו בכ־2.5% ולאחר מכן עלו בחדות, מגלה כי קיים קשר הדוק בין המלחמה להיפוך המגמה.
ככל הידוע, מדובר במצב תקדימי. על מלחמת השחרור ומלחמת סיני לא קיים מידע שנוגע למחירי הדירות, ומלחמת ששת הימים היתה קצרה מכדי להשפיע על המחירים (תוצאותיה לעומת זאת תרמו לעליית מחירי הדירות באותם ימים). מלחמת יום כיפור הטראומטית תרמה לירידת מחירי דירות גדולה, וכמותה גם מלחמות לבנון הראשונה והשנייה. הפעם, כאמור, המצב הפוך, והשאלה היא מדוע?
ראשית, ניתן להעריך כי המלחמה הנחילה מספר תובנות בקרב רוכשי הדירות. הראשונה שבהן היא שעדיף לרכוש דירה עכשיו, לא משנה גובה הריבית, שכן בעתיד המצב הכלכלי יהיה גרוע בהרבה; השנייה - החשש שהיצע הדירות ירד עקב המשבר החמור בענף הבנייה; והשלישית - שלא רק שלא נראית באופק מדיניות דיור, אלא שאין גם רמז לכך שהגישה הממשלתית לתחום תשתנה, ולכן המחירים יוסיפו לעלות. כלכלני אקדמיה בכירים שגלובס שוחח איתם מסכימים עם הדברים, אך מציינים מספר גורמי עומק נוספים שעשויים להסביר את השינוי החד במגמת שוק הדירות.
"הציבור חושש מעליות מחירים ולא מחכה"
פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול על שם קולר באוניברסיטת תל אביב, תולה את עליית המחירים והביקושים בנרמול הריבית הגבוהה הקיימת כיום. לדבריו, "יש הבדל בין עליית ריבית, לרמה האבסולוטית של ריבית, ועל אף ההעלאה הגדולה, הריבית היום לא שונה מהותית מזו שהיתה נהוגה ב־2005. בסך הכל הריבית שאנו חווים היום היא לא ריבית מאוד גבוהה, וכבר ראינו גבוהות ממנה.
"כשהריביות החלו לעלות, משקי הבית ראו שהחזרי המשכנתאות מאוד מתייקרים להם, אבל כמה עוד הם יכולים להישאר לגור אצל ההורים? הרי משקי הבית גדלים ביותר מ־50 אלף בשנה. אני חושב שהשוק נרמל את הריבית, הסתגל לריבית הגבוהה יותר, ומוכן לעמוד ברכישת דירות".
בן שחר מוסיף: "משקי הבית גם ערים למה שקורה, גם אם הם לא תמיד מבינים את התהליכים הכלכליים. הם שומעים על התחלות הבנייה שיורדות בגלל המצב הפוליטי והמלחמה, והמחסור בפועלים פלסטינים. הם שומעים על זה שלא מגיעים כמעט פועלים ממקומות אחרים כדי למלא את המקום החסר, והם חוששים מעליות מחירים חדות ומחליטים שלא לחכות עד שהמחירים יעלו, והתוצאה היא שהציפיות מגשימות את עצמן".
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון G City לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן, מסבירה גם היא את המגמה היום בביקושים כבושים שמלווים כל הזמן את השוק. לדבריה, בכל פעם שמספר העסקאות צונח - מספר משקי הבית שמצטרפים ל"רשימת" הביקושים הכבושים עולה. "ב־2016 למשל, היה רבעון שבו היקף העסקאות על דירות חדשות היה נמוך מזה של היום. באותו זמן כחלון הבטיח להוריד את מחירי הדירות באמצעות התוכנית שלו, ואנשים האמינו. לאחר מכן היו נסיבות אחרות, כמו הקורונה. בכל פעם קורה משהו שמוריד את היקף העסקאות, כשבפעמים האחרונות זה היה בעת הקפצת הריבית המהירה וההפיכה המשטרית. כל זה יוצר אי־סדירות בשוק.
"אז אם שואלים אותי 'למה מתנפלים על השוק עכשיו?', אולי כדאי לשאול - 'למה לא קנו קודם?'. יש כאן הצטברות של משקי בית שדחו את הרכישה שלהם שלוש וארבע שנים כי האמינו שמחירי הדירות ירדו, או כי לא יכלו לרכוש מסיבות אחרות".
טולקובסקי מוסיפה כי "המלחמה מאיצה תהליך שהחל עוד לפני כן - של העברת כספים וסיוע מסיבי של ההורים לילדים, עוד לפני הירושה. אני רואה ילדים שחוזרים ממילואים ארוכים, וההורים מוכנים לתת להם עוד 200 אלף שקל לרכישת דירה. שמעתי סיפורים כאלה לא מעט. או שאנשים חושבים לברוח מכאן, או שלהיפך - מחליטים 'להתביית'".
רוכשי הדירות המתינו, ומימשו עכשיו
לצד כל זאת, ד"ר יאיר דוכין, ראש ההתמחות במימון נדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית בירושלים, מזהיר כי לא ניתן להסיק בוודאות שאנו עומדים במהלכו של גל חדש של עליות מחירים. במקביל, גם הוא מאמין כי המגמה הנוכחית היא תוצאה של ביקושים כבושים, ובעיקר - "של הביצועים החלשים מאוד של השוק בשנה שעברה".
לפי הכלכלן הראשי באוצר, ד"ר שמואל אברמזון, בשנת 2023 נרכשו כ־70.3 אלף דירות - המספר הנמוך ביותר מאז 2002. מדובר בירידה של 36% לעומת מספר העסקאות שבוצעו ב־2022, ושל 53% לעומת העסקאות שבוצעו ב־2021, שנחשבת לשנה עם מספר רכישות הדירות הגדול ביותר בתולדות המדינה. במצב דברים כזה, מומחים סבורים פה אחד כי סביר להניח שאותם אנשים שהמתינו עם הרכישות בשנה שעברה, החליטו לממש אותן השנה.
בהתאם לכך, דוכין מציע להמתין עוד רבעון אחד כדי להיווכח לאן השוק פונה. כך למשל, דוכין מצביע על מלאי הדירות שבידי היזמים, שלפי הלמ"ס מגיע כיום ליותר מ־66 אלף דירות חדשות בלתי־מכורות - אחת הרמות הגבוהות ביותר אי־פעם. "למרות הגודל של המלאי הזה, שהיית מצפה מהיזמים להוריד מחירים כדי להיפטר ממנו - אתה לא רואה שם ירידה, או לפחות לכאורה לא רואה ירידה. בפועל מבצעי ה־20/80 וה־10/90 (מבצעים לפיהם הרוכש משלם ליזם 10%־20% ממחיר הדירה בעת הרכישה, ו־80%־90% בעת איכלוס הפרויקט, א"מ) מגלמים ירידות מחירים של 10%־15%, ובתמורה היזמים מעלים מעט את מחירי הדירות".