סיכון מול סיכוי: מה צריך לדעת לפני שחותמים על עסקת דמי מפתח

עו"ד אלמוזלינו ארנון היא ראש מחלקת נדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה ושות', ורויטל ניימן ממחלקת הנדל"ן במשרד

מה ההבדל בין עסקה בדירה בדמי מפתח לדירה רגילה?

בעולם הנדל"ן הישראלי, עסקאות בדירות הכוללות דמי מפתח הן תופעה מעניינת, המושתתת על חקיקה סוציאלית מובהקת - חוק הגנת הדייר. בעוד שעסקאות "רגילות" של מכר או שכירות מבוצעות בתנאי שוק, עסקאות בדמי מפתח מבוצעות במחירים נמוכים בצורה משמעותית משווי השוק.

● ברצלונה החליטה לאסור דירות airbnb בעיר. האם אירופה תלך בעקבותיה? 
● עובדי בניין מחו"ל החלו להגיע - והבלגן חוגג: "עובדים שאין להם קשר לאירוע; הפסדים שלא נגמרים" 

ברכישה רגילה של דירה, הרוכש נדרש לשלם את מלוא תמורת הדירה כתנאי להשלמת העסקה ולקבלת החזקה בה.

ביצוע עסקה ב"דמי מפתח" מאפשר רכישת זכות דיירות לצמיתות, על ידי תשלום תמורה מופחתת באופן משמעותי, כתנאי לקבלת החזקה בדירה, וכן תשלומי שכירות תקופתיים הנמוכים באופן משמעותי מדמי השכירות הנהוגים בשוק. תשלומי השכירות, הגם שהנם נמוכים משמעותית, מוגנים מפני עלייה (למעט עליית המדד), ולמעשה מבטיחים לדייר הגנה מפני תנודות במחירי שוק השכירות והגנה מפני פינוי.

בידי מי נמצאת הבעלות על הדירה והחזקה בה?

בעסקאות דמי מפתח, הבעלות על הדירה, במובן המשפטי־קנייני, נותרת בידי מוכר הזכות (המקורי) או אלה שלהם העביר את הזכויות בנכס (לדוגמה יורשיו החוקיים). כלומר, שטר הבעלות (נסח טאבו) ממשיך לשאת את שמו של בעל הנכס, והוא נותר הבעלים המשפטי של הדירה.

לעומת זאת, החזקה בפועל בנכס, לרבות הזכות להשתמש בו ולהפיק ממנו תועלת, עוברת באופן כמעט מוחלט לידי השוכר המוגן. השוכר המוגן זכאי להתגורר בנכס, לעשות בו שימושים סבירים, ואף להורישו או להמחותו לצד שלישי, כל זאת תוך תשלום דמי שכירות מופחתים.

מצב זה יוצר פרדוקס משפטי: בעל הנכס מחזיק בבעלות "על הנייר", אך בפועל הוא מנוע מלממש זכויות בסיסיות הנלוות לבעלות, כגון השימוש בנכס, השכרתו בתנאי שוק, או מכירתו ללא מגבלות. מנגד, השוכר המוגן, אף שאינו הבעלים הרשום, מחזיק בזכויות המתקרבות לבעלות מלאה.

מה בדרך כלל ירידת הערך הסבירה בגלל דייר בדמי מפתח?

שאלה זו מניחה, כהנחת מוצא, כי עצם קיומו של דייר בדמי מפתח מהווה כשלעצמה עילה לירידת ערך של דירה מסוג זה. לעתים, המציאות תומכת בהנחה הזו, אבל חשוב לזכור, כי שוויה של זכות נגזר ממספר פרמטרים, דוגמת מצב התחזוקה של הדירה, יתרת התקופה המוערכת לתקופת דמי המפתח, וגובה התשלומים הקבועים שעתידים להתקבל בדמי מפתח, כמו גם מגבלת ניצול מלוא זכויות הבעלות של בעל הזכויות הרשום.

דרך אחת להתבונן הסוגיה, היא לבצע הערכת שווי של הדירה תחת מגבלת דמי המפתח, ולתת משקל להיעדר יכולת למכור את זכות הבעלות במלוא תמורתה ושווייה באותה עת נוכח קיומו של דייר מוגן. בדרך זו, יימצא כי שווי זכות הבעלות בדירה בדמי מפתח פחותה משווי זכות בעלות של דירה "רגילה". ההבדל במחירים עשוי להתבטא בעשרות אחוזים.

יתרה מכך, בעוד שסביר להניח ששווי הדירה עלה לעומת היום שבו נרכשה, בפועל, מוגבל הבעלים למכירה לפי שווי השוק המקורי. הואיל ודמי השכירות הנם קבועים ולא משתנים (למעט המדד), הרי שבפועל, לכאורה, שווי זכות הבעלות בדירה "בדמי מפתח" - בהנחה שאין צפי לסיום הדיירות המוגנת בדירה - מוגבל לעליית המדד בלבד.

יש יתרונות לרכישת דירה בדמי מפתח?

זכות הבעלות בדירה בדמי מפתח הנה ייחודית, ולמעשה מאפשרת לרכוש זכות בעלות בדירה בתמורה מופחתת מתמורה של דירה בשוק החופשי, שתושכר "לכל החיים" בדמי שכירות קבועים. רכישה מסוג זה מבטיחה השקעה נמוכה יותר מהשקעה בדירה "רגילה" ותזרים מזומנים חזוי וקבוע לתקופה בלתי קצובה, ללא תלות בשוק השכירויות וללא תלות במצב הריביות במשק, או המצב הפוליטי, המשפיע רבות על עסקאות מכר ושכירות (במיוחד בישראל).

עוד חשוב לציין, כי גם בעל הזכויות, מי שמבקש למכור את זכויותיו בדירה האמורה, רכש את הזכויות בתמורה מופחתת באופן משמעותי, ולכן לא מן הנמנע, כי השוואה בין ערך הזכות שנרכשה, לערך הזכות הנמכרת, בזירה כלכלית של עליית ריבית מתמדת, ירידה בהתחלות בנייה, עלייה במחירי הדיור ועלייה במחירי השכירויות, לא יראה דווקא ירידת ערך, אלא שמירה על הערך או עלייתו, תוך מתן משקל גבוה לוודאות שבקבלת דמי המפתח.

איזה סיבוכים יכולים להיות למי שקונה דירה כזו?

רכישת דירה שבה מתגורר דייר מוגן ששילם דמי מפתח עלולה לגרור כמה סיבוכים ארוכי טווח שחשוב להיות מודעים אליהם. ראשית, לדייר המוגן קיימת זכות להמשיך ולהתגורר בדירה עד סוף ימיו, והרוכש אינו יכול לפנותו.

מצב נוסף ומורכב יותר הוא במקרה שבו בן משפחה של הדייר המוגן, כגון ילד או בן/בת זוג, יבקש להצטרף אליו בדירה. במקרה זה, הרוכש עלול למצוא עצמו במצב שבו הוא חולק את הדירה שרכש עם יותר מדייר מתגורר אחד, תוך צמצום משמעותי של חופש הפעולה שלו בדירה שבבעלותו.

במקרים מסוימים, בני משפחה של הדייר המוגן עשויים אף לטעון לזכויות בדירה, על בסיס הסכמים משפחתיים או ציפיות שהיו להם, דבר שעלול להוביל למאבקים משפטיים ממושכים ויקרים.

לכן, לפני רכישת דירה כזו, חשוב לשקול בקפידה את כל המגבלות הפוטנציאליות הנובעות מקיומו של דייר מוגן בדירה, לבחון את ההסכמים הרלוונטיים, ולהעריך את השפעתם לטווח הארוך על היכולת לנצל את הדירה כראוי. רכישה כזו דורשת התייעצות משפטית מקיפה ושקלול זהיר של היתרונות והחסרונות שבעניין.