בנייה מתוכננת במתחם ההסתדרות. המתחם הראשון כבר יצא לדרך / הדמיה: סטודיו אלכס לובימוב
"מתחמי ההסתדרות" - מפרויקטי הפינוי בינוי הגדולים והמסקרנים בגבעתיים - מתחילים לקרום עור וגידים. מדובר בחטיבת קרקע של 126 דונם בלב אזור הביקוש שעליה מתוכננים להיבנות 3,179 יחידות דיור (יח"ד), במקום 1,083 יח"ד הבנויות שם כיום.
● עסקאות השבוע | בשטח של 48 מ"ר: בכמה נמכרה דירת 2 חדרים במגדל דיזנגוף?
● טור סופ"ש | קבלני הביצוע בקריסה, אבל אינטרסים של יזמים והמון כסף שחור עוזרים לכולם לעצום עיניים
● הדירות הריקות במגדל היוקרה: צללנו לאחד הסיפורים המוזרים של שוק הנדל״ן
הפרויקט כולל 11 תתי־מתחמים שמרביתם נמצאים לפני קבלת היתר בנייה, פרט ל־582 יח"ד שנמצאות בסטטוס של השלמת תנאים להפקדה. המתחמים מקודמים על ידי חברות בנייה מהגדולות בענף: אביב ומליסרון (47% מהיח"ד), אאורה (23%), דוניץ אלעד (16%) וחברת ICR מקבוצת ישראל קנדה וראם מגורים (14%).
מתחם ההסתדרות שוכן בשכונת תל גנים בדרום גבעתיים, בין הרחובות המאבק (בצפון ובמערב), אלוף שדה (בדרום) וההסתדרות (ממזרח). המתחם השני - מתחם ההסתדרות צפון - שוכן בין הרחובות יצחק רבין (מצפון), כ"ג (מדרום), ההסתדרות (ממערב) וגן רבקה (ממזרח). בשתי התוכניות ייבנו יחד כ־23 מגדלים בני 25־35 קומות - תלוי במיקום ובקומת הקרקע. בנוסף יוקמו שטחי ציבור ומסחר.
כיום מדובר בשכונה ירוקה, שקטה ומרווחת עם מבני רכבת נמוכים. פרויקטי ההתחדשות העירונית שצפויים לצאת לפועל בתקופה הקרובה הולכים לשנות את המצב ולהפוך את השכונה לסואנת יותר, עם בנייה גבוהה ומסחר בקומת הרחוב.
ככל שיתרחבו עבודות הבנייה, התושבים צפויים לסבול מקושי גובר בשל המשאיות, האבק והרעש שיהיו בשכונה. מבחינת תחבורה, יש לציין כי כבר היום מדובר באחד האזורים הפקוקים בישראל, עקב הקרבה לירידה לכביש 4 באלוף שדה. בעתיד צפויה באזור רמת נגישות גבוהה יותר בשל הקרבה לתחנות של הרכבת הקלה.
האוכלוסייה בשכונה נחשבת למגוונת - גרים בה צעירים, סטודנטים, משפחות ומבוגרים. מחירים הדיור נחשבים גבוהים. על פי אתר מדלן, המחיר הממוצע לרכישת דירה בשכונה עומד על 3.9 מיליון שקל, ובשנה האחרונה נמכרו בה 26 דירות במחיר ממוצע של 44.2 אלף שקל למ"ר. דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ־6,000 שקל לחודש.
יוצאים לדרך: איפה יגורו התושבים עד לאכלוס?
המתחם הראשון שיצא לדרך, ובו נהרסו כבר הבניינים הישנים הוא מתחם א' ברחוב המאבק 15־17, בפרויקט של חברת אאורה. בנובמבר האחרון נהרסו שני הבניינים בהם היו 60 יח"ד ובמקומם ייבנה מגדל בן 25 קומות עם 168 יח"ד. עד כה נמכרו כבר 60% מהדירות במגדל והצפי לאכלוס הוא בעוד כשלוש שנים.
מנתוני העירייה, כלל המתחמים בהסתדרות, למעט מתחם ו', מצויים בהליך רישוי בשלב כזה או אחר, פרט למתחם ו' שנמצא בהשלמת תנאים להפקדת התב"ע. כמחצית מהדירות במתחם נמצאות בשלבים מתקדמים של היתר ועברו החלטת ועדה ו/או בשלב של השלמת תנאים.
בעקבות התקדמות הפרויקטים צפויה להתעורר בעיה שכבר מוכרת מערים אחרות - מציאת דירה חלופית להשכרה לדיירים שפונו. לפי נתוני העירייה במתחמים מתגוררים כיום שיעור גבוה של שוכרים.
מהנדס העיר גבעתיים שגיא תמרי אומר בעניין זה כי "הדיירים יצטרכו למצוא מענה למגורים עם פינוי המתחם שבו הם גרים. בהליכי הרישוי השונים, נראה כי לא כל בניית המגורים תהיה במלואה במקביל. יש מבנים שהבנייה שלהם צפויה להסתיים מוקדם יותר, כך שמול הריסה של מבנים קיימים נראה מלאי של דירות חדשות. במקביל לזה ממשיכים הליכים של התחדשות בעיר ברמת המגרש הבודד, המוסיפים גם הם מלאי דירות נוסף".
התשתיות בעיר: מ־68 אלף איש ל־120 אלף עד 2040
תנופת ההתחדשות העירונית תחייב את העירייה במציאת פתרונות לתשתיות. הוצאת היתרי הבנייה עשויה להתעכב בשל הצורך בהרחבת תשתיות המים בגבעתיים בכללותה, שהיא חלק מהתנאים להתקדמות הפרויקטים שירחיבו את מספר התושבים בעיר בהתחדשות עירונית.
תמרי: "כיוון שיש לעיריית גבעתיים רק 30 אלף קוב, ולפי תוכנית המתאר העיר צפויה לגדול מ־68 אלף איש ל־120 אלף איש ב־2040, נדרשים 100־120 אלף קוב ומתקנים שיעמדו בלחצים.
"לכן נכנסו התניות, שעד שלא יהיה פתרון למאגר המים לא יתקבלו טופסי 4 בכל העיר. בהסתדרות התב"ע כבר כוללת את המגבלות האלה".
תמרי אומר כי הפתרון להרחבת תשתיות המים צפוי להגיע בקרוב והקמת המאגר תיעשה במקביל להתקדמות הבנייה. לדבריו, "אנחנו לפני פתרון של בניית מאגר המים החדש. זה לא דורש תוכנית, אלא רק אישור ההיתר בוועדה המחוזית תל אביב. ברגע שתהיה החלטה לאשר - שזה להערכתי יקרה בסוף יולי - נקיים דיון חדש עם תאגיד המים, ואולי ישונו ההתניות בהוצאת היתרי הבנייה.
"יש לנו מקור תקציבי לבנייה של מאגר המים ודברים יכולים להתקדם במקביל. זו גם הזדמנות סביבתית - נשדרג את מצפה המרי בגבעתיים, שבו ייבנה המאגר, וזה יהיה מקום מאוד יפה. המאגר יהיה מתחת לאדמה ומעליו יהיה שטח ציבורי שתוכנן על ידי האדריכל רם אייזנברג. השטח ישקיף על קו הרקיע של תל אביב".
תוכניות ההתחדשות העירונית של השכונה מתייחסות גם להוספת שטחי ציבור וגינות, כנגד ההיקף החזוי של האוכלוסייה שתתווסף אליה. לדברי רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים: "גבעתיים של שנת 2024 היא עיר צעירה שאוכלוסייתה הולכת וגדלה. תהליך זה מחייב אותנו לבחון לעומק את תהליכי ההתחדשות העירונית בשטחנו ולוודא כי נוכל להמשיך ולספק מעטפת איכותית עבור תושבינו.
"תוכנית ההסתדרות היא דוגמה מצוינת לכך - במסגרת ההליך התכנוני של הפרויקט הוקצו שטחים עבור המרחב הציבורי וגם שטחים עבור שני בתי ספר שיקומו בעתיד. לתפיסתי, כך נראית התחדשות עירונית אמיתית, אשר מאפשרת לרשות להמשיך ולתת שירות יעיל ואיכותי לתושביה הקיימים ולתושביה החדשים".
תל אביב: מה קורה מהצד השני של אלוף שדה?
במבט לעיר השכנה תל אביב נראה שמתחמי ההתחדשות העירונית שמתקדמים בעיר הם בעיקר באזור מרכז־צפון העיר, למשל ברובע 4. ואילו בשכונות הדרומיות והמזרחיות ובחלק משכונות רובע 9, כמו שכונת הטייסים וכפר שלם שמאחוריה, המימוש לא נראה קרוב. מדובר ברובע הגדול ביותר בעיר והוא נמצא בסמוך למתחמי ההסתדרות.
ראוי לציין כי גם ברובע 9 יש שכונות שפרויקטי ההתחדשות העירונית כן מקודמים בהן כמו יד אליהו שהיא אחת השכונות עם תנופת התחדשות הגדולה ביותר בת"א ובכלל.
מעירית תל אביב נמסר כי "העירייה מעוניינת בהאצת תהליכי ההתחדשות במזרח העיר ופועלת במרץ לממש התחדשות זו. בדצמבר 2021 אישרה הוועדה המקומית מסמך מדיניות להתחדשות השכונה, ולמעשה השכונה כולה נמצאת היום תחת יוזמות התחדשות פעילות של מספר חברות יזמיות, ובמעורבות מלאה של התושבים, ובתהליך עבודה סדור וקבוע עם מינהל ההנדסה.
"עם זאת, תהליכים סטטוטוריים נמשכים מספר שנים כאשר הצורך בהסכמות רחבות הינו מרכיב קריטי שלא פעם מעכב תכנון או מימוש. תוכניות הרבעים אפשרו ודאות תכנונית כשאושרו לפני מספר שנים, ואכן מאז מורגשת תנופת בנייה במרכז העיר".