רחוב תירוש 19, בשכונת ספיר בנוף הגליל / צילום: יח''צ
העסקה: ברחוב תירוש 19, בשכונת ספיר בנוף הגליל, נמכרה דירת 3 חדרים, 72 מ"ר, תמורת 820 אלף שקל. הבניין בתהליך פינוי־בינוי, שנמצא ממש בראשיתו. הדירה נרכשה ע"י משקיע והיא אמורה להיות מושכרת במחיר של 2,800-3,000 שקל לחודש.
● כסף בקיר | מחפשים קרקע חקלאית? ממה צריך להיזהר
● פרויקט הענק יוצא לדרך: ברחוב אחד בגבעתיים ייבנו יותר מ־2,000 דירות חדשות
● טור סופ"ש | קבלני הביצוע בקריסה, אבל אינטרסים של יזמים והמון כסף שחור עוזרים לכולם לעצום עיניים
המיקום: שכונת ספיר נמצאת דרומית לאזור התעשייה העירוני. הדירה שוכנת במרחק של 300 מטר מתחנה עתידית של רכבת קלה, ו־600 מטר מפארק "נופארק". במרחק של דקות הליכה בודדות מהדירה ישנן בריכות, קניון, מגרשי ספורט ובית ספר יסודי ותיכון.
הצדדים לעסקה: הרוכש הוא הייטקיסט, בחור צעיר מהמרכז בשנות ה־20 לחייו, שמעוניין להגדיל את ההון עצמי שלו. המוכרים הם יורשים, שמיעוט הקונים בשוק והעיכוב בהתקדמות הפרויקט של פינוי־בינוי הביאו אותם להתעייף מלחכות להתקדמות הפרויקטים ולהחליט למכור.
המחירים בסביבה: רמות המחירים בסביבה קפצו בעיקר במהלך 2022. ב־2021 נמכרו דירות בעלות נתונים דומים בסביבה הקרובה לדירה בעסקה זו במחיר של 560 אלף שקל; ב־2022 הן נמכרו כבר ב־750 אלף שקל בממוצע, ב־2023 ב־760 אלף וב־2024 ב־770 אלף שקל. מכאן עולה שהדירה נמכרה במחיר גבוה מהממוצע אך בטווח המחירים המקובל בשכונה בימים אלה.
עם זאת, יש לציין כי אין כמעט עסקאות ברחוב עקב לא מעט פרויקטים לפינוי־בינוי שמתגבשים באזור. במתחם שבו נמצאת הדירה, מינו לאחרונה עו"ד מייצג לבעלי הדירות, והפרויקט נמצא בשלב החתמות הדיירים. עניין זה תורם מן הסתם לעליות מחירים מהירות, בהתאם לשלב שבו נמצא הפרויקט, ואומדן הסיכויים להגשמתו.
סכום העסקה לא היה נמוך ביחס למחירי הדירות שנמכרו בסביבה, אך הפרמטר שמנחה רוכשים במעמדו של המשקיע שרכש אותה אינו רק המחיר המקובל בשכונה, אלא התשואה השנתית ובעיקר הפוטנציאל שגם הדירה שלו תהיה חלק מפרויקט עתידי של התחדשות עירונית. במידה ופרויקט כזה אכן יוקם - העסקה תיחשב לכדאית. באם הדירה תושכר בשכר הדירה המוערך, מדובר בתשואה שנתית של 4% - חריגה לתקופה.
לנו אין הערכה בשלב זה, מה הסיכוי שפרויקט פינוי־בינוי כזה יאושר ויוקם ומתי זה יקרה.
מצב תכנוני: סביר כי עליות המחירים מלפני כשנתיים נבעו מקידום פרויקט התחדשות עירונית בבתים הסמוכים, ברחוב תירוש 7־15, במבנים דומים לזה שבו נמצאת הדירה בעסקה הנוכחית. לפני כשנה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בצפון תוכנית מפורטת לפינוי־בינוי ביזמות פרטית, שקודמה בשיתוף פעולה מלא בין הרשות המקומית נוף הגליל, מינהל התכנון, היזמים והדיירים והיא הופקדה בסוף 2022.
דבר המומחה: לדברי בוריס קפלן, מלווה משקיעי נדל"ן המתמחה בנוף הגליל: "ההסתברות לפינוי־בינוי הולכת וגדלה בשל נכונות העירייה לקדם מתחמים באזור. במידה ותאושר תוכנית שכזאת, הפוטנציאל גדול מאוד, בשעה שההסתברות לירידת ערך בעת רכישה במחיר של 820 אלף שקל ולאור הקפיצה במחירי הדירות בסביבה היא נמוכה. זוהי עסקה עם יחסי סיכוי־סיכון מהטובים שראיתי בחודשים האחרונים, במיוחד לאור הקרבה לרכבת הקלה ובגלל שנקנתה במחיר נמוך משמעותית ממה שניתן למצוא היום ברחוב תירוש".