הדירות הריקות במגדל היוקרה: צללנו לאחד הסיפורים המוזרים של שוק הנדל״ן

דירה ריקה בתל אביב היא מחזה די נדיר בשנים האחרונות. גם אם תגידו, בצדק, שלאחרונה המלחמה נתנה את אותותיה והקושי להשכיר נכסים בעיר התגבר, לסיפור הזה קשה להאמין: לא פחות מ־40 דירות במגדלי יוקרה עומדות ריקות לחלוטין כבר כמה חודשים. ולא מדובר בפאתי העיר, או בבניינים שאפשר לפספס - רחוב קפלן, פינת רחוב דה וינצ'י, מילימטר מבסיס הקריה, שני מגדלים גבוהים שביניהם מרחפת בריכה.

● ראיון | היא נמלטה מנישואיה לטרוריסט בכיר ומזהירה את המערב מהאסלאם
● ראיון | בסלון של גיל שויד ועפרה שטראוס: הכירו את אמן הבית של האלפיון
● איך הפכו האנשים הכי משעממים בעולם ללהיטים ויראליים

המגדלים עצמם כוללים 412 דירות ב־42 קומות. מדובר בחטיבת קרקע של כ־10.5 דונמים שהתפנו משטח הקריה, ונרכשו במכרז של רשות מקרקעי ישראל בידי היזמיות קנדה ישראל ואקרו נדל"ן ב־830 מיליון שקל בדצמבר 2015. באותה העת זה היה מחיר שיא של כל הזמנים לרכישת קרקע מדינה ואף פורסם בגלובס כי בין חברי קבוצת הרכישה היו בכירים בשוק ההון, עורכי דין ורואי חשבון, רופאים וגם כאלה משוק הפרסום - כמו אילן שילוח, יו"ר קבוצת מקאן לשעבר, ודנה זרמון, בתו של אילון זרמון, בעלי קבוצת זרמון.

כשביקרנו השבוע באזור, קשה היה שלא לחוש את היוקרה. כבר מבחוץ מתנשאים לגובה רב שני המגדלים בצבעי כחול ולבן, והחצר הפנימית ביניהם מלאה בצמחייה ובתחושת רוגע. בקומה התשיעית אפשר למצוא את בריכת הדיירים המפוארת והנוף הנשקף ממנה מרשים ביופיו. בשנה שעברה נמכר מיני פנטהאוז במתחם ב־13.2 מיליון שקל, והיזמת והמשפיענית ליבנת אורינובסקי פרסמה בעבר שהיא משלמת שכר דירה של 20 אלף בחודש לדירת ארבעה חדרים פלוס דמי ניהול של 2,500 שקל.

אך כאמור, בתוך המגדלים עומדות ריקות 40 דירות שיועדו להשכרה במחיר מופחת בעקבות פלונטר חסר תקדים של רמ"י ועיריית תל אביב. עם זאת, אם תחפשו קצת אופטימיות, נראה שאפשר למצוא אותה - דירות הרפאים מצויות בישורת האחרונה לקראת מכירה ליזם וסיום הסאגה.

אבל איך בכלל הגענו למצב הזה והאם יש עוד משהו שיכול להשתבש רגע לפני שנפתח את השמפניות?

"העירייה הטילה וטו"

"זה למעשה הפרויקט הראשון שבו נבנה מתחם אזרחי כל כך צמוד לקריה", מספר עדיאל שמרון, מנהל רמ"י לשעבר וכיום מנכ"ל שותפות הראל־עץ השקד לדיור להשכרה. "הפרויקט הוא פרי של הסכם שנחתם בין משרד הביטחון ורמ"י עוד בשנות התשעים. משרד הביטחון הכניס המון בקשות, בגלל הקרבה לבסיס, ולרמ"י היה חשוב להוציא את התוכנית אז קיבלה תוקף אי שם ב־2014".

 עדיאל שמרון / צילום: איל יצהר

במסגרת המכרז יועדו 40 יחידות דיור שיושכרו בהנחה של 20% על מחירי השוק. מפרט דירות אלה היה דומה לזה שהופיע בתוכנית מחיר למשתכן באותן שנים, עם רמת גימור נמוכה משמעותית מדירות היוקרה שהוקמו במגדלים. נוסף על כך, במכרז מצוין כי אופן שיווק יחידות ההשכרה תואם בין רמ"י לעיריית תל אביב בהתאם להוראות התקנון. במידה מסוימת ההנחה על הדירות והמחלוקות בין רמ"י לעיריית תל אביב הביאו אותנו לסיטואציה העגומה.

"לפני עשור, ממש בדקה התשעים של התב"ע, העירייה ביקשה להוסיף דיור בר־השגה (פרויקט שנועד לייצר אפשרויות לשכור דירה במחיר מופחת - עד"ל)", מסביר שמרון. "בעיקרון לא היה לנו עניין להתנגד ורמ"י בעד דיור בר־השגה, אבל הכניסו בתב"ע משפט שאומר שהשכרות הדירות יקבעו בתיאום עם עיריית תל אביב. כלומר, לקחו את הליכי התכנון ויצרו וטו של העירייה. צריך לזכור - זו קרקע של המדינה.

"בגדול לא הסכמנו שעיריית תל אביב תהיה אחראית על השכרה ותכנון של פרויקט שהחל 15 שנה קודם לכן. כל זה קרה בזמן שב־2014 מדינת ישראל הכניסה לראשונה דיור להשכרה במכרזים שלה ברמת השרון וברעננה, וכבר נקבעו כללים במועצת רמ"י. לא יעלה על הדעת שבגלל שזה בתל אביב, המדינה תתכופף ותחליט שיהיו כאן כללים אחרים. בסוף צריך לייצר אחידות במדיניות. אך למרות שלא הסכמנו, רצינו להוציא את הפרויקט לפועל, אז במקום להתמודד עם הבעיה - דחינו אותה והפרויקט שווק".

לשיטתך, צריך שם דיור בר־השגה?
"באופן עקרוני בהחלט צריך לעשות דיור בר־השגה באזורים יקרים, אבל זה תמיד כרוך בהמון שיקולים. אפשר גם לקחת את הדירות לקידום פרויקטים אחרים או לדיור ציבורי".

אך למרות שהם לא הסכימו, ברמ"י רצו להתחיל לשווק והסכימו לתנאים של עיריית תל אביב. אדריכל הפרויקט היה משרד ישר אדריכלים. "נכנסנו לשיח מול העירייה במטרה לקבוע 40% הנחה לזכאים", מסבירה טלי מורלי, מנהלת מרחב תל אביב ברמ"י. "הוכן מסמך של רשימת קריטריונים, והיו שם קריטריונים שהופיעו בעוד פרויקטים בעיר, כמו הגבלת גיל הזכאות, לא יותר מ־45, ומבחן הכנסה. הסיכום היה שהדירות יוקצו בידי העירייה ושהיא תנהל את ההגרלות".

 טלי מורלי, מנהלת מרחב תל אביב ברמ''י / צילום: ברונו שרביט

"אנחנו בישורת האחרונה"

בסופו של דבר רמ"י קיבלה את הדירות השנה ב־9 באפריל, אך הסאגה לא נגמרה שם. "בשלב הזה היינו אמורים להעביר את הדירות לעיריית תל אביב שתעשה הגרלות, כך שהן יושכרו ב־40% הנחה. אבל עשינו חשיבה נוספת בהנהלה, והגענו למסקנה שזה לא נכון להכניס את הדירות האלה לדיור בר־השגה, וזה לא מצדיק את המטרה. מדובר בפרויקט יוקרה, בלב ליבה של תל אביב. השכירות היא בהתאם וגם בהנחה - לציבור שאנחנו מכוונים אליו יהיה קשה מאוד לשכור דירה שם, זה עדיין יוצא יקר - 10,000-8,000 שקל בחודש, פלוס 1,000 שקל דמי ניהול. חשבנו שאפשר לתת פיתרון יותר טוב לציבור שיותר קשה לו".

 מגדלי דה וינצ'י. ''הציבור ירוויח אם נלך למתווה החדש'' / צילום: Shutterstock

גם בעיריית תל אביב מסכימים. "כבר במכרז בשנת 2015 השכירות הגיעה ל־6,000 שקל אחרי ההנחה, וזה לא היה סביר", אומר אלי לוי, מנהל אגף הנכסים בעיריית תל אביב. "כיום בדיור בר־השגה בעיר המחירים לא עולים על 6,000 שקל. לדוגמה במידטאון זה 5,200 שקל בחודש ובשכונת שפירא כ־3,500 שקל". יש לציין כי גם מנכ"ל העירייה מנחם לייבה אמר בעבר: "זה לא דיור בר־השגה ולא שכירות בת־השגה. גם אחרי ההנחה מדובר במחיר של 12 אלף לחודש. איזה זוג צעיר יכול לשלם דמי שכירות כאלה?".

ההבנה שההשכרה במתכונת זו לא מממשת את המטרה הובילה לניסיונות לשנות את ייעוד הדירות ואת התב"ע. "נעשו בדיקות במהלך הדרך וחשבנו לעשות הצרחה עם עיריית תל אביב למקום אחר ולשנות את הייעוד של הקרקע, אבל זה לא הסתייע מאחר שלא התקבלו הסכמות", אומרת מורלי. "לכן פנינו להסכמה מחודשת, אותה מקדמים עד היום".

הפתרון, שמצוי ממש בשלב האחרון של הטיוטות בין העירייה ורמ"י, הוא שהדירות יימכרו ליזם והכסף ישמש לרכישת דירות בדיור ציבורי. אך המהלך עדיין מורכב. "הדברים נמצאים בסגירות אחרונות ולא אוכל לפרט הרבה", אומרת מורלי. "הכוונה היא לשווק את הדירות הללו בשכירות לצמיתות לשוק החופשי, וכנגד זה לייצר מנגנון של המדינה לרכישת דירות לטובת הדיור הציבורי בתל אביב לזכאים של משרד השיכון. אנחנו בישורת האחרונה, בשלב חילופי הטיוטות".

"חשוב להדגיש כי גם עיריית תל אביב בעד ההחלטה", אומר לוי. "הדירות יימכרו עם ייעוד להשכרה, והן לא ייגרעו ממלאי הדירות להשכרה בעיר. זה הפתרון ההולם לאוכלוסייה שזקוקה לכך, וזה נותן מענה אמיתי לדיור ציבורי".

עם זאת, עדיין יש שאלות רבות סביב הפתרון האפשרי, למשל לאן יועבר הכסף מהמכירות. "המנגנון קובע שככל הנראה הכסף יעבור למשרד השיכון, והדירות יירכשו בידי משרד השיכון לטובת הזכאים לדיור ציבורי בתל אביב", מסבירה מורלי. "נוציא את זה למכרז ברגע שנגיע להסכמות עם העירייה ויהיו הסכמים חתומים. הכוונה היא שזה יהיה במכרז ליזם אחד, והוא לא יהיה מוגבל בהנחה ויוכל להשכיר במחירי שוק חופשי למי שרוצה".

מה יהיה המחיר?
"אנחנו הזמנו שומה לדירות ועדיין לא קיבלנו מחיר. ממה ששמענו על נתונים באזור, מדובר בסדר גודל של כ־2.7 מיליון שקל לדירת 75 מ"ר + ממ"ד 12 מ"ר, מרפסת וחניה - דירת שלושה חדרים סטנדרטית ויחסית מרווחת".

אפשר יהיה להשכיר את הדירות למטרות נופש ו־Airbnb?
"התנאי התב"עי מדבר על שכירות לצמיתות וכל מה שנכנס תחת ההגדרה הזאת, ולא נקבע לאילו תקופות זמן, כך שלכאורה כן. אבל אני לא בטוחה שהוא יהפוך למלונאי, אנחנו מדברים על מיקום שקרוב להרבה שטחי תעסוקה ומסחר, ואני חושבת שיש ביקוש לשכירות באזור הזה. זה פרויקט שזוכה להתעניינות גדולה. אנחנו מקבלים הרבה שאלות, מיזמים, מתעניינים ועיתונאים. מאמינים שתהיה תחרות".

מתי המכרז יצא ליזמים?
"אני צופה שהמכרז יצא כך או אחרת בחודש הקרוב. אם נצליח להגיע להסכמות וללכת על המתווה כמו שתיארתי, זה יהיה הכי טוב, ואם לא נצליח, נצטרך לחזור למתווה המקורי. הציבור ירוויח יותר אם נלך למתווה החדש".

מה קורה בינתיים עם הדירות? מישהו גר בהן? פלש אליהן?
לא, לא פלשו לשם. המפקח מטעמנו הלך עם נציג הבקרה והם בדקו את הדירות. אנחנו לא מכירים שום אירוע של פלישה. אני ממש מקווה שזה יסתדר, עדיף לפעמים לחכות ולעשות את הדברים טוב יותר".

 דירות במגדל שיועדו להשכרה במחיר מופחת. רמת גימור נמוכה משמעותית מדירות היוקרה / צילום: בועז קמר השמאי

"לא מכיר את הנושא"

בינתיים בביקור שלנו במגדל ניכר שחלק מהדיירים בכלל לא שמעו על הסאגה. "לא מכיר בכלל את הנושא, פעם ראשונה שאני שומע על זה", אמר לנו אחד מהם. דייר אחר דווקא שמע על הנושא, אך סבור שזה "פרויקט יוקרתי מדי לדיור בר־השגה. אנחנו מאוד מרוצים מהבניין אבל השכירות גבוהה וגם דמי הניהול מגיעים ל־3,000 שקל בחודש".

"זה סיפור נורא סקסי, אבל צריך למצוא לזה פתרון", אומר שמרון. "בסוף תל אביב היא אחת מהמטרופולינים המוצלחות בעולם, ולמרות מחירי השכירות הגבוהים העירייה רוצה שתהיה שם גם אוכלוסייה פחות עשירה. הרי גם בשדה דוב מאפשרים פרויקטים של דיור להשכרה שלא בא על חשבון שטחים אחרים. התוכנית של שדה דוב היא טובה - למרות שיש בה אלפי יחידות דיור, עדיין השאירו שטח בצפיפות הגבוהה שאפשר שטחים ירוקים ופארק חופי וגם שטחים לבתי ספר, גני ילדים וגם דיור בר־השגה.

"אין ספק שזה אתגר לתל אביב, אבל העירייה מסוגלת לעשות את זה. בכל אופן, הפתרון הכי טוב ל־40 הדירות האלה הוא למכור אותן ולייעד את הכסף לפרויקטים לדיור ציבורי".

ומה עם העובדה שהדירות עומדות כבר כמה חודשים ריקות? לא חבל?
"גם אם הדירות יהיו ריקות עשר שנים, הפרויקט עדיין היה שווה את זה. בסופו של דבר הוא הכניס למדינה כמעט מיליארד שקל וגם הריבית שחסכנו גבוהה. לכן אני לא מתרגש מזה שהדירות יעמדו קצת ריקות".