השטח קטן, המחיר עולה: מחקר מגלה את נתוני מכירת הדירות בחברה החרדית

מהם דפוסי רכישת דירות בקרב החברה החרדית, ואילו שינויים התרחשו בהם בשנים האחרונות? דוח שערך המכון החרדי למחקרי מדיניות על אודות "מצב החברה החרדית", שופך אור בנושא זה וחושף נתונים חדשים - בהם גודל הדירות הממוצע, המחיר, וחלקה של החברה החרדית בשוק הדירות בישראל.

● התקנות החדשות שישפיעו על חיפוש דירה 
● התוכנית שנבחנת באוצר: חוק יסוד המילואים ימומן מצמצום נקודות זיכוי לחרדים
● אדלשטיין בדיון על חוק הפטור מגיוס בכנסת: "אפשרות למציאות חדשה" 

לפי המכון החרדי - שהוקם על ידי אלי פלאי, בעלי קבוצת התקשורת החרדית "משפחה" - נתונים של הלמ"ס ומשרדי ממשלה שונים על אודות החברה החרדית, אינם מדויקים מספיק. זאת כיוון שלעתים הנתונים האלו מתבססים על סקרים, ולעתים על מידע חלקי. במכון אומרים כי השאיפה היא להנפיק נתונים ומחקרים על החברה החרדית ומכלול הזרמים שבה, כדי להיטיב את המדיניות הממשלתית והחברתית כלפי אוכלוסייה זו, ולשפר את הקשרים בינה לבין המדינה.

הפילוח של האוכלוסייה החרדית מתבצע במכון לא רק מנתוני הלמ"ס והסקרים, אלא גם מנתונים מינהלתיים, כמו של רשות האוכלוסין במשרד הפנים, רשות המסים, משרדי החינוך, הבריאות ועוד. "כל זה מאפשר לנו לספר סיפור הרבה יותר שלם על החברה החרדית", אומר איתן רגב, סמנכ"ל המחקר של המכון, שערך את הדוח ביחד עם יהודית מילצקי. "בנוסף, אנחנו יודעים את המאפיינים של הדירות, כמה הן עלו, מה הגודל שלהן, ואפילו את גיל הרוכש". היום (חמישי) עורך המכון כנס מיוחד בירושלים להשקת פלטפורמת הנתונים שלו.

כיום מונה החברה החרדית כ־1.2 מיליון איש - כשמינית מכלל האוכלוסייה בישראל. כמחצית מהאוכלוסייה הזו, לפי הדוח, מתגוררת בעיקר בשלוש ערים: בירושלים (כ־293 אלף איש), בבני ברק (כ־210 אלף) ובבית שמש (108 אלף). ריכוזים עירוניים בולטים נוספים הם מודיעין עילית (87 אלף), בית"ר עילית (67 אלף), אשדוד (53 אלף) ואלעד (49 אלף).

מספר בעלי הדירות גדל במהירות לכ־63%

לפי הדוח, בשנת 2021, השנה האחרונה שבה הצליח המכון לקבל נתונים מרשות המסים, ביצעו החרדים כ־17 אלף עסקאות על דירות - שהן כ־13% מכלל העסקאות שבוצעו בשוק באותה השנה. נתון זה תואם פחות או יותר את שיעור החברה החרדית באוכלוסייה. בהשוואה לנתונים קודמים מהשנים 2018־2020, מדובר בסך הכל במספרים דומים. ואולם, ביחס לנתונים של 2005 ניכרת עלייה משמעותית - אז משקל העסקאות על דירות שביצעו חרדים היה פחות מעשירית מכלל השוק.

הדברים נעוצים כמובן בשינויים המהירים שמתחוללים בחברה החרדית ובשיעור הגידול במשקי הבית שבה. זו הסיבה שמספר בעלי הדירות בקרב האוכלוסייה החרדית גדל במהירות ומגיע לכ־63%, גידול של כ־9 נקודות האחוז לעומת שיעורם לפני 5 שנים.

בנוסף לכך, מהדוח עולה כי מחיר דירה ממוצעת שרכשו חרדים ב־2021 הגיע ל־1.39 מיליון שקל. מדובר במחיר שנמוך ביותר מ־20% ממחירי הדירות הממוצעים שנרכשו במדינה בשנה זו. אולם לפי רגב, מחירי הדירות בחברה החרדית עולים בקצב מהיר, בהתאם לקצב רכישת הדירות עצמן בחברה ובמהירות רבה יותר מאשר בכלל האוכלוסייה.

"חרדים מעוניינים לגור היכן שמתגוררים חרדים. אם הם מעוניינים לעבור לפריפריה למשל - זה לא לכל מקום, אלא רק למקומות שבהם מתגבשת קהילה שמתאימה להם. מרגע שמתגבשת קהילה כזו, והיא הופכת לגדולה יותר, אותן שכונות הופכות לאטרקטיביות יותר עבור חרדים נוספים שנאלצים להגר למשל מירושלים, כי אינם יכולים עוד לעמוד במחירים שם. ואז קצב ההגירה לשם גדל וזה מגדיל את הביקושים בקצב מהיר בהרבה מהגידול בהיצע, והדבר מעלה במהירות את המחירים", הוא מסביר.

ומהו שטח הדירה הממוצע בחברה החרדית? לפי הדוח מדובר בכ־80 מ"ר, שטח ששקול לדירת 3־3.5 חדרים. נתון זה נמוך מהממוצע בכלל האוכלוסייה - הדירה הפופולרית ביותר לרכישה בישראל היא דירת 4 חדרים, ששטחה נע בסביבות 100 מ"ר.

מבני ברק וירושלים - לערד ונוף הגליל

הגידול המהיר במספר משקי הבית, היצע הדירות הנמוך ועליות המחירים בשני הריכוזים החרדיים הגדולים - ירושלים ובני ברק - הביאו להגירה של חרדים, בעיקר צעירים, לערים אחרות. בתחילה היו המעברים מתרחשים בעיקר אל ערים כמו בית"ר עילית, מודיעין עילית, אלעד ועמנואל, אך לאחר מכן המגמה השתנתה. כך, בשנים האחרונות בית שמש מהווה היעד העיקרי של האוכלוסייה החרדית הצעירה. העיר התפתחה במהירות ובשנה שעברה כבר היוותה את העיר השלישית בגודלה מבחינת החברה החרדית שחיה בה.

כיום מספר החרדים שחיים בבית שמש מגיע לכשלושה רבעים מסך האוכלוסייה שלה, והמכון מצביע על אינדיקציה ברורה להמשך הגידול במשקל החרדים בעיר. לפי הנתונים, בין השנים 2018־2021 כ־81% מהעסקאות שבוצעו בעיר נעשו על ידי חרדים - זאת, לעומת 56% מהעסקאות שבוצעו על ידי חרדים 20 שנים קודם לכן, בין 1998 ל־2001. הגידול המואץ במספר העסקאות ושיעורן הגבוה משיעורה היחסי של האוכלוסייה בעיר, מבטיח, להערכת חוקרי המכון, כי התהליך יימשך.

תהליכים דומים לכך ניתן למצוא גם במקומות אחרים: שליש מתושבי ערד למשל משתייכים לאוכלוסייה החרדית, אך כשבוחנים את מספר העסקאות שהם ביצעו בשנים 2018־2021 מגלים שהן הגיעו ל־37% מכלל העסקאות שבוצעו בעיר; 20 שנים קודם לכן שיעור העסקאות שלהם הגיע ל־5% בלבד.

דוגמה נוספת היא נוף הגליל - כיום 6% מהאוכלוסייה המתגוררת ביישוב היא חרדית; בין השנים 1998־2001 לא בוצעו בעיר עסקאות על ידי חרדים כלל. כיום, לעומת זאת, 17% מכלל העסקאות בוצעו על ידם. סביר להניח כי חלק גדול מהן קשור לפרויקטים החדשים בכפר יונה, שמראש הוקצו לחברה החרדית.

גם בערים גדולות כמו חיפה ופתח תקווה ניתן למצוא גידול בשיעור העסקאות שמבצעים חרדים, לעומת מספר העסקאות שביצעו בעבר ולעומת שיעורם באוכלוסייה. בחיפה שיעורם באוכלוסייה מגיע ל־6% ושיעור העסקאות ל־9%, לעומת 2% בתחילת המאה; בפתח תקווה הם מהווים כ־9% מהאוכלוסייה ומספר העסקאות שהם ביצעו הגיע ל־‏11%, זאת לעומת 4% בתחילת המאה.

נתוני הלמ"ס והממשלה אינם מדויקים

לפי המכון החרדי - שהוקם על ידי אלי פלאי, בעלי קבוצת התקשורת החרדית "משפחה" - נתונים של הלמ"ס ומשרדי ממשלה שונים על אודות החברה החרדית, אינם מדויקים מספיק. זאת כיוון שלעתים הנתונים האלו מתבססים על סקרים, ולעתים על מידע חלקי. במכון אומרים כי השאיפה היא להנפיק נתונים ומחקרים על החברה החרדית ומכלול הזרמים שבה, כדי להיטיב את המדיניות הממשלתית והחברתית כלפי אוכלוסייה זו, ולשפר את הקשרים בינה לבין המדינה.

הפילוח של האוכלוסייה החרדית מתבצע במכון לא רק מנתוני הלמ"ס והסקרים, אלא גם מנתונים מינהלתיים, כמו של רשות האוכלוסין במשרד הפנים, רשות המסים, משרדי החינוך, הבריאות ועוד. "כל זה מאפשר לנו לספר סיפור הרבה יותר שלם על החברה החרדית", אומר איתן רגב, סמנכ"ל המחקר של המכון, שערך את הדוח ביחד עם יהודית מילצקי. בנוסף, אנחנו יודעים את המאפיינים של הדירות, כמה הן עלו, מה הגודל שלהן, ואפילו את גיל הרוכש".