אתר בניה ברחובות / צילום: כדיה לוי
קבלני הביצוע - כמה אלפי חברות בנייה רק בישראל - נמשלים לחותרי הספינות של פעם. אי אפשר לזוז בלעדיהם, לפחות לא לכיוון הרצוי, אבל הם חבויים עמוק במרתפי הספינה. אף קונה לא יברר או יפגוש את מי שבפועל בונה לו את הבניין. מי שמגיע לסגור עסקאות, פוגש את היזמים המעונבים, את הקברניטים שעומדים על הסיפון.
● השטח קטן, המחיר עולה: מחקר מגלה את נתוני מכירת הדירות בחברה החרדית
● חוק פיצול דירות שב בגרסה משודרגת. האם הפעם יתרום להוספת היצע?
בהעדר מיתוג ויחסי ציבור, הקבלנים נאלצים להסתפק בשולי רווח של 4%-5% מכל פרויקט, בעוד היזם שואף לרווחיות של 20%. יש בזה גם היגיון לא מבוטל, שכן הקבלן לא נוטל לכאורה כמעט סיכון בדרך והוא בעיקר מבצע את חלומות היזם - שקנה קרקע, לקח הלוואה ענקית ותלוי ברצונם הטוב של הקונים והשוק. לכן, כדי למזער סיכון למינימום, המחיר שהוא סוגר מול היזם גם צמוד למדד תשומות הבנייה שמפרסמת מדי חודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
רק שבפועל, אולי אין דוגמה טובה יותר לניתוק הלמ"ס מהמציאות בחוץ יותר מאשר המדד הזה. בדגש על סעיף "מדד מחירי שכר העבודה", שמהווה כ-40% ממדד תשומות הבנייה. לפי הלמ"ס, מחירי שכר עבודה עלו ב-1.9% ב-12 החודשים האחרונים (מאי עד מאי). מדצמבר נרשמה עלייה של 1.3%. במדד תשומות הבנייה כולו נרשמה עלייה צנועה של 1.2% בשנה.
ועכשיו, חפשו קבלן אחד שמשלם רק עוד 1.3% לעובדים שלו מתחילת השנה. כשאלפי קבלנים רבים על כל מי שיודע איכשהו להחזיק שפכטל. כשהם משוועים לקלוט פועלים אפילו מהודו, גם אחרי שהתברר שרבים מהם בקושי מרימים לבנה.
וישנו הנתון של בנק ישראל שכ-70% מהעובדים בענף הם ממילא ישראלים, אבל גם שם מודים שזו אשליה. "רבים מתוך 220 אלף ישראלים המסווגים כמועסקים בענף הבינוי הם אדריכלים, מהנדסים, מנהלים, פקידים, עובדי מכירות ועובדים בחברות לגיוס כוח אדם - כלומר אינם עוסקים בעבודות המבוצעות באתרי הבנייה. בחינת התפלגות המועסקים בענפים אלה על פי משלחי היד מעלה כי רק כ-30 אלף מהם מועסקים בעבודות בניית שלד", ציינו בבנק.
נשארנו עם פחות מ-30 אלף פועלים זרים המסתובבים בין יותר מאלף אתרי בנייה, בזמן שכ-100 אלף פלסטינים מחוץ לתמונה. הפער בין הביקוש להיצע הוליד כאוס. כל מחיר לוקח. סיני שיודע לרצף יקבל 2,000 שקל ויותר על יום עבודה, לעומת שליש מזה רק לפני תשעה חודשים. כשעל הכף מונח איחור במסירת הדירה, עוד חודש שכירות מנופים ומכולות, וכשבחודש הבא נקבעה הנחת הדלתות בבניין או התקנת האינסטלציה - מדובר במחיר נסבל.
הכסף השחור נושך את הקבלנים מאחור
אחרי שהסברנו עד כמה הפער בין המדד הרשמי לשינוי השכר בפועל הזוי במיוחד, יש להסביר גם את הנתון התמוה של כלכלני הלמ"ס. משם נמסר לנו: "אנחנו לא יכולים לדווח על מה שלא מדווח לנו ורק על בסיס תחושות. הדיווח שלנו מבוסס נתונים, כולל כאלה שלקחנו מביטוח לאומי, ובוודאי שאין לנו אינטרס לכאן או לכאן". שלא לציטוט, בכירים בענף מסבירים כי הכסף השחור נושך כעת את הקבלנים מאחור. קשה להוכיח נזק ולזעוק מרה, כשהשכר המדווח לא זז.
הלמ"ס לא רואה שינוי כי חלק משמעותי של השכר מגיע במזומן. ככה זה כשענף הבנייה מורכב משכבות של אאוטסורסינג - גלגול משימות ואחריות מקבלן לקבלן, כך שלחברה המכובדת שלמעלה קל לעצום עין כשמישהו למטה משלם במעטפות או באמצעות צד שלישי לקבלן הקטן או לתאגיד, שהביאו בבוקר כמה פועלים ורק הם יודעים איך הכסף מתחלק בין כולם. כמו שנאמר לי השבוע, "הלמ"ס לא אחראי על הקומבינות".
"בחרו לשלוח את הקבלנים למות"
הבעיה היא שבזמן שכולם עוצמים עין, הקבלנים בקריסה. "אם המדד היה עולה ב-7%, כל היזמים והבנקים היו גוועים. אז בחרו לשלוח את הקבלנים למות", אמר לי השבוע אחד הקבלנים הגדולים במדינה. בגלל שמרבית היזמים חדלו לגלגל את מדד התשומות על הקונים (בשל המבצעים בשוק ובגלל חוק שעבר ב-2022, ולפיו ניתן לגלגל על הרוכשים 40% מההצמדה לכל היותר), הם הראשונים לשמוח ולשתוק כשמדד תשומות הבנייה כמעט לא זז. שהקבלן יסתדר.
השבוע ראיתי עדכון דוח הוצאות שערך קבלן גדול לכמה פרויקטים שהוא בונה, כל אחד של מאות דירות. עד כה, מדובר על תוספת של 40-80 אלף שקל לדירה מתחילת המלחמה (תלוי בשלב בו נמצא הפרויקט), עלייה של כ-10% בהוצאות מול האקסל הקודם. ומי שמשוכנע שהצרות הללו יישארו נחלתם של הקבלנים, שמקסימום אחד יילך ואחר יבוא במקומו, שיהיה לו בהצלחה.
כוכבי השבוע
מצוין: המטוטלת של אלטשולר שחם
לפני שנה בדיוק, ביוני 2023, סקרה התקשורת בהרחבה את מצבו של בית ההשקעות אלטשולר שחם, "שהידרדר במאי לתחתית טבלת התשואות". במסלול הכללי של קרנות ההשתלמות, הממוצע עמד על 0.5%, בעוד הם הציגו 0.1% בלבד. במסלול המנייתי הפער עמד על 0.4% מול 0.9% לרעתם. התוצאה - בריחה המונית של לקוחות - הייתה כמעט מתבקשת.
ולמה זה מצוין? לא בגלל שמחה לאידו של בית ההשקעות שהוביל את השוק עד 2021, אלא בגלל כותרות השבוע, שסיפרו כי הוא "הוביל במאי את טבלת התשואות". 2.2% במסלול הכללי לעומת 1.3% בממוצע. 3.4% במסלול המנייתי לעומת 2.4% בממוצע.
המסקנה היא בסה"כ חזרה לקלישאה המפורסמת בשוק ההון. המבחן החודשי ואפילו השנתי הוא להיט רייטינג, אבל המבחן החשוב ארוך טווח בהרבה. כמו שאמר פרס על סקרים: "מותר להריח אותם, אבל אסור לשתות".
בלתי־מספיק: הלוואות הגישור מנפחות את השוק
היקף המשכנתאות שנטלו הישראלים הגיע במאי ל-7.8 מיליארד שקל, רמות שלא נראו פה מספטמבר 2022 ו-35% מעל הממוצע בין ינואר לאפריל. מי שמנסה להבין כיצד שוק הדיור מתגלגל בכזו קלות, כדאי שישים עין גם על שיא אחר בטבלת המשכנתאות. היקף הלוואות הגישור (בולט ובלון בשפה המקצועית) עמד במאי על 1.3 מיליארד שקל. פי שניים לעומת מאי שעבר ולעומת הממוצע בשנתיים האחרונות.
את ההלוואות הללו נוטלים הקבלנים עצמם, לתקופה של כשנתיים בלבד, כדי לפתות אותנו לקנות דירה על הנייר כמעט בלי כסף ("היתרה באכלוס"). ככה המכירות נמשכות, והיזמים מחליפים חוב יזמי יקר (סביב 7%-8% לפחות) בהלוואת גישור זולה יותר (כ-5% בלבד). בינתיים זה מצב של ווין-ווין לקונים ולמוכרים. האם ועד כמה זה מסוכן ומנפח את השוק, נוכל לדעת רק כשיגיע מועד מסירת המפתחות.