בני זוג גילו לשוכרים פוטנציאליים כמה שכר דירה הם משלמים. האם הם חשופים לתביעה?

הכותב מומחה לדיני מקרקעין ולמשפט אזרחי מסחרי

סערה מתחוללת סביב בני זוג שהחליטו לנקום בבעל הדירה שלהם שהעלה להם את שכר הדירה: השניים לבשו חולצות שעליהן הדפיסו את הסכום ששילמו כשכר דירה בעת שהמשכירים הראו את הדירה לשוכרים פוטנציאליים. כעת, שני הצדדים מטיחים האשמות והאשמות נגד, על רקע עונת השכירות הבוערת שמתחילה.

● שאלת השבוע | האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות? 
● התקנות החדשות שישפיעו על חיפוש דירה 

התקופה שבה מראים את הדירה לשוכרים חדשים עשויה תמיד לגרום אי נעימות בין הצדדים, גם אם עד כה תקופת השכירות התנהלה על מי מנוחות. הנה כמה עקרונות שכדאי לשני הצדדים להכיר.

השוכר מסרב לאפשר למשכיר להראות את הנכס לדיירים פוטנציאליים. האם מדובר על הפרת חוזה שמאפשרת לו לממש את הבטוחות שבידיו?
לא. בחוק שכירות הוגנת נקבע כי מימוש הערובות והבטוחות יבוצע במקרים שבהם השוכר לא שילם את דמי השכירות במועדים המוגדרים בהסכם, לא שילם את החשבונות הנוספים שאותם מותר לגבות מכוח חוק שכירות הוגנת 2017 (מים, חשמל, ארנונה, ועד בית, גז וכו'), לא תיקן ליקויים שהשוכר אחראי לתקנם (לרוב בעקבות שימוש לא סביר בנכס), ולא פינה את הנכס במועד שנקבע.

כיצד צריך לפעול משכיר שנתקל בסירוב מצד השוכר לצלם את הדירה או להראותה לשוכרים פוטנציאליים?
חוזה סטנדרטי להשכרת דירה כולל סעיף על פיו השוכר מתחייב לאפשר למשכיר או לבא כוחו להיכנס לדירה בכל זמן סביר וככל האפשר לאחר תיאום מראש, למטרת פיקוח ו/או לשם ביצוע תיקונים ו/או להצגת הדירה בפני אחר.

במצב שבו השוכר מסרב לאפשר לבעל הדירה להיכנס אליה או לצלמה (תוך תיאום מראש), על המשכיר לשלוח לו התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים, שבה הוא מציין כי מדובר על הפרה יסודית של החוזה שנחתם בין הצדדים. ככל שהשוכר ממשיך בסירובו, המשכיר יכול לפנות לבית המשפט בבקשה ל"פינוי דייר (שוכר) מדירה מושכרת בהליך מהיר ומזורז". יודגש כי לצורך פינוי השוכר על בעל הדירה לפנות לבית המשפט, ואסור לו לפנות את השוכר בכוח או לנקוט צעדים חד-צדדיים, כמו החלפת המנעול בדירה וכיו"ב.

לאחר הגשת הבקשה, בעל הדירה והשוכר רשאים להגיש לבית המשפט, עד 14 ימים לפני המועד שנקבע לדיון, רשימת אסמכתאות משפטיות ואת עיקרי טיעוניהם בכתב ולרוב, הדיון בבית המשפט יסתיים בתוך יום אחד.

האם למשכיר מותר להיכנס לדירה ללא רשותו של השוכר על מנת לצלמה לצורך השכרתה?
בסעיף 1 לחוק הגנת הפרטיות נקבע: "לא יפגע אדם בפרטיות של זולתו ללא הסכמתו". למעשה, הזכות לפרטיות הוכרה כזכות חוקתית מנגד, סעיף 18(2)(ב) לחוק קובע הגנה לפיה במקרה בו הפגיעה הייתה בנסיבות בהן למשכיר (התובע) יש חובה מוסרית לפעול, הנתבע (השוכר) לא זכאי ליהנות מההגנה. לצד כל זאת, תנאי סף לכניסה בשער ההגנות הוא שהפוגע פעל בתום לב.

כך או אחרת, מומלץ מאוד למשכיר כלל לא להגיע למצב שבו הוא חשוף לתביעה בגין הפרת פרטיות, שכן קיימת סבירות גבוהה כי בית המשפט יפסוק כי מדובר בהפרת החוק, ויחייבו בתשלום פיצוי.

נוסף לכך, השוכר עלול אף לפתוח בהליך משפטי למתן צו מניעת הטרדה מאיימת כנגד משכיר הדירה. מטרתו של חוק מניעת הטרדה מאיימת הוא להגן על אדם מפני פגיעה בשלוות חייו, בפרטיותו, בחירותו או בגופו, בידי אדם אחר שנקט נגדו הטרדה מאיימת או שפגע בגופו.

האם השוכר רשאי לאסור על המשכיר לצלם את הדירה על מנת לפרסמה לצורכי השכרתה?
עקרון תום הלב הוא עיקרון יסוד בשיטת המשפט שלנו, ובהקשרים מסוימים בחר המחוקק אף לעגנו במפורש בחוק. הוראת סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה קובעת כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה".

נוסף לכך, סעיף 39 לחוק החוזים קובע כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב".

בהתאם לכך, השוכר חייב לאפשר למשכיר לצלם את הדירה ומניעה מוחלטת של כך עולה לכדי הפרה של חובת תום הלב. בה בעת, במקרה בו הדירה מאוכלסת וכוללת ציוד אישי של השוכר, חלקו אף אינטימי, על המשכיר לתאם זאת מראש תוך מתן אפשר לשוכר לסדר את הדירה.

בני זוג ששכרו דירה, לבשו חולצות שעליהן הדפיסו את הסכום שהם שילמו כשכר דירה - בזמן שהמשכירים הראו את הדירה לשוכרים אחרים. הם מחו על העלאת שכר הדירה וניסו לפגוע בתהליך ההשכרה לשוכרים אחרים. האם למשכיר יש עילת תביעה כנגד השוכרים לאור החולצות שלבשו?
סעיף 39 לחוק החוזים קובע כי חלה חובה לנהוג בתום לב במהלך קיומו של חוזה כך שהצדדים של מחויבים לפעול בחריצות ובהגינות להגשמת כוונתם המשותפת, בהתאם לרוח העסקה ותוך שיתוף פעולה עם הצד האחר והתחשבות באינטרסים שלו. נראה כי הזוג ביקש בעצם לבישת החולצות, לסכל עסקה פוטנציאלית של המשכיר עם מתעניין בדירה, מה שעשוי להוות הפרה של חובת תום הלב.

עצם היוזמה שלהם ליידע את השוכרים בדבר המחיר ששילמו, אף שלא נתבקשו לעשות כן, ומתוך כוונת זדון להזיק למשכיר, היא שיוצרת את החשיפה המשפטית. שונה הדבר לו היה מדובר על פגם נסתר בדירה אותו חשפו השוכרים מיוזמתם. במקרה כזה, סביר מאוד להניח כי אם תוגש תביעה, בית המשפט ידחה אותה, אף אם יעידו כי פעלו מתוך רצון לנקום במשכיר.