דוד זבידה, מנהל העסקים הראשי של קבוצת חנן מור, בכנס הנדל''ן של EY / צילום: כדיה לוי
"הריבית ברמה של 7%, עלויות הביצוע עלו ב־20%, ומשך זמן הביצוע עלה לפחות בשנה וחצי. לשמחתנו ולשמחת הבנקים היו פה 4-5 שנים מדהימות, וכולם עכשיו 'אוכלים' את העודפים ואת השומנים מאז, ומקווים שיהיה בסדר - אבל אנחנו באירוע לא פשוט בכלל. המכירות שהתגברו הן כי חייבים למכור, לשרת את האשראי ולהתאים את הנתונים לדוחות האפס של הפרויקטים, ואי־אפשר להוריד מחירים, כי הדברים הם במסגרת תנאי המימון מהבנק. לכן אני חושב שהבעיה עמוקה יותר. היום השוק מתמחר הקמה של יחידת דיור ב־1.2 מיליון שקל, עוד לפני עלות הקרקע והמסים העקיפים, המימון והרווח. בוא נבין מזה בכמה צריך למכור אותה".
כך אמר היום (ב') דוד זבידה, מנהל העסקים הראשי של קבוצת חנן מור, בפאנל בנושא שוק הדיור בישראל בתקופה של אי־ודאות, שנערך במסגרת כנס הנדל"ן השנתי של פירמת הייעוץ וראיית החשבון EY (ארנסט אנד יאנג) בשיתוף גלובס, בסימן התחדשות ותקומה.
● כנס הנדל"ן של EY | ראש מינהלת תקומה: "ארבעת החודשים לאחר האסון - מהקשים בחיי"
● כנס הנדל"ן של EY | יקי בוארון: "ספק אם העלאת המע"מ תהיה הגזירה האחרונה מכיוון הממשלה"
● כנס הנדל"ן של EY | דב קוטלר: "אי-אפשר לעבור את התקופה בלי נפילות בענף הנדל"ן. גם בבנק הפועלים נרגיש את זה"
בפאנל שאותו הנחתה פרופ' הדס גלנדר, שותפה ומנהלת תחום הערכות שווי בפירמת EY, אמר זיו יעקובי, מנכ"ל חברת אקרו נדל"ן: "בשני הרבעונים האחרונים רואים שהרוכשים חזרו, ובצורה ניכרת. רואים את זה בכל המדינה, גם בתל אביב - שהפכה להיות השוק הקשה יותר, כי המחירים שם באמת גבוהים היום. אנשים מבינים שצריך לקנות, ומבצעי המימון של הקבלנים היוו זרז. עלינו היזמים, בתקופה כזאת, לגלות תושייה - וגם התושייה מצד הבנקים והגופים המממנים מאפשרת לנו את מבצעי המימון האלה".
אסף סימון, מנכ"ל חברת בסט ייזום, אמר כי הם מזהים את ההתעוררות ברכישת דירות, "אבל השוק לא מתנהל בצורה רגילה. רוב המכירות מתנהלות תחת מבצעי עומק - מימון, הלוואות קבלן ועוד. זה נותן לשוק תמריץ לחזור ולעבוד, אבל אף אחד לא יודע מה יקרה לריבית בעוד 4-5 שנים, כשאותם אנשים יצטרכו למחזר את הלוואות הקבלן. אנחנו מזהים משהו ייחודי לתקופה הזאת: רוכשים חושבים כמה פעמים לפני שהם רוכשים דירה. השוק מתעורר, אבל אני נזהר מהמבצעים האלה. כעומק המבצע - כך, כנראה, עומק הסיכון. צריך לשים לב לזה היטב".
"יותר קשה היום להרוויח בשוק, וצריך לעבוד בשביל זה"
בפאנל התייחס מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל וממלא־מקום מנהל רשות התחרות, עו"ד ינקי קוינט, לתפקידה של המדינה במאבק במשבר הדיור. לדבריו, הרשות עושה ככל יכולתה כדי להוציא כמה שיותר קרקעות לשיווק ולהגדיל עוד את ההיצע: "אנחנו מסכמים עכשיו את החציון הראשון של 2024, ואנחנו במספרים גבוהים יותר מהשנים 2021 ו־2023. עד חודש יוני, פורסמו 35,355 יח"ד לשיווק - הסכום השני הגבוה ביותר בעשר השנים האחרונות. באותה תקופה נסגרו בהצלחה עסקאות ל-20,559 יח"ד, לעומת 19,513 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד. אנחנו ממשיכים להגדיל את ההיצע, וחזרנו להיקפים של ארבע השנים האחרונות - אחרי העצירה שנכפתה עלינו בסוף 2023. בשנים האחרונות הממשלה שיווקה יותר ממה שהשוק צורך בשנה רגילה".
לדברים הללו הגיב יעקובי ואמר: "המחירים שבהם המכרזים נסגרים כעת מלמדים יותר מכל על המצוקה שהשוק נמצא בו. יכול להיות שיש שיווקים יפים, אבל זה לא מספיק, כי יש כאן מחסור כרוני ביחידות דיור, מה גם שהשיווקים הם לא באזורי הביקוש, והרבה מהקרקעות המשווקות סובלות מחסמים. קצב השיווקים לא מספיק, וזה מה שמייצר את המצוקה שקיימת".
סימון היה תקיף עוד יותר: "המדינה צריכה עוד 1.1 מיליון דירות חדשות רק כדי לעמוד בביקוש הטבעי, שהוא בין הגבוהים ב־OECD, כך קבעה התוכנית האסטרטגית לשנת 2040. 60 עד 65 אלף יחידות דיור בשנה. אין לנו בעיה בתוכניות, וכמות השיווקים המוצלחים היא מעל מה שצריך. אבל בין קרקע מאושרת וזכייה במכרז לבין הבנייה בפועל חולפות לא מעט שנים, ושם טמון המשבר האמיתי. אנחנו דוהרים ב־180 קמ"ש, בלי להסתכל ימינה ושמאלה, אל עבר משבר הדיור הבא. לא צריך להסתתר מאחורי מספרים כאלה ואחרים.
"אנחנו לא מצליחים לייצר מספיק עניין וחשיבות אצל הגולטורים כדי להבין שאנחנו נמצאים רגע לפני משבר. לדוגמה - ואני אומר את זה לגופו של עניין ולא לגופו של איש - מנכ"ל רמ"י צריך לעבוד בשתי עבודות במקביל? אני לא חושב. אנחנו מובילים בבירוקרטיה. הדברים האלה צריכים לחלחל אל כולנו".
"קטסטרופה תכנונית"
זבידה הוסיף ואמר: "מדינת ישראל נמצאת בקטסטרופה תכנונית מטורפת. שיווק זה מדהים, סיפור מאוד יפה לעיתון, אבל קרקע לא מתוכננת לא שווה כלום מבחינת הביצוע".
קוינט ענה לדברים ואמר: "אותנו מעניינות יחידות הדיור ולא התקורה, אני מתבטא כך כל הזמן. אנחנו מוכרים משאב של הציבור ורוצים לקבל עליו ערך הוגן, אבל אם היזמים יציעו פחות בהצעות שלהם - אנחנו בעד. אנחנו לא מחפשים את ההצעות הגבוהות. בתקופה האחרונה קשה יותר להרוויח בשוק הנדל"ן, וכל יזם צריך לעבוד בשביל זה. כבר לא מוכרים בקלות כמו פעם. אנחנו מוציאים קרקעות לשיווק בכל מצבי הצבירה, ותפקידם של היזמים לגלם את זה במחיר. שהם ימשיכו ויובילו - אנחנו מתמקקדים בשיווק הקרקעות בהיקפים גודלים, ככל שאנחנו יכולים במסגרת התשומות המוגבלות שיש לנו".
אלי פרג'ון, שותף מיסוי נדלן ב־EY, הציג את נקודת המבט המיסויית לנושא: "אם מסתכלים על המס, הבעיה המרכזית היא חוסר ודאות: יזמים נכנסים לעסקה, אנשים פרטיים שיש להם קרקע, ונאלצים להתמודד עם תיקוני חקיקה שכל הזמן משתנים. מס הרכישה מאוד משמעותי בסיפור הזה, אין ספק, בעיקר בדירות למשקיעים - משמעותי עד כדי כך שהרבה פעמים על זה נופלת עסקה. הבעיה של תיקוני החקיקה היא שחלק מהם רטרואקטיביים: עליית שיעור המע"מ רלוונטית גם לעסקאות שלא שולמה בהן כל התמורה. לדוגמה, רוכש דירה שרכש לפני שנה דירה ב־20/80, ישלם עוד שנתיים את רוב הסכום - ויצטרך להוסיף לו מע"מ גבוה יותר. אני מניח שנראה הקדמת תשלומים בדצמבר, לקראת עליית המע"מ, מהסיבה זאת בדיוק".
"התפקיד שלנו הוא להתגבר על האתגרים"
המשתתפים חתמו את הפאנל בדברים אופטימיים לעתיד לבוא: "אם יזם לא קם בכל בוקר אופטימי, ואפילו קצת נאיבי - אין לו מה לעשות כאן", הצהיר יעקובי. "אנחנו חייבים לשמור על האופטימיות שלנו כבני אדם, כישראלים, כיזמים, ולגרום לזה שיהיה טוב, כי יש פה המון אנשים טובים. זו מדינה יצרנית, טובה, שהיא בהרבה משמעויות נס. התפקיד שלנו הוא להתגבר על האתגרים שניצבים בפנינו. הנטל הוא עלינו להמשיך לסחוב את הקטר הזה. ואנחנו עושים את זה לא רע, ונמשיך לעשות את זה".
"יש לנו מדינה מדהימה, ארץ נהדרת, אנשים מדהימים, נוער מטורף, ואנחנו ננצח", הוסיף זבידה. "אנחנו בנקודת שפל מסוימת, אבל עם פוטנציאל דרמטי לשיפור מדהים. שינויים קורים במהירות, לא שמים לב, ופתאום הם כבר כאן. אין מדינה כזאת, ואנחנו נצליח להתגבר. מגזר שמצליח בתקופה הזאת להחזיק מעמד ולייצר, בואו רק נחשוב מה יעשה בתקופות טובות יותר".
"אנחנו מאמינים ביזמות, בתקומה של המדינה ובהמשך הבנייה שלה", המשיך סימון. "יש נקודות שצריך לשים עליהן את הזרקור - הקטנת הבירוקרטיה, שחרור הפקקים בדרך להיתר. יש הרבה עשייה ועוד הרבה מה לעשות יחד".
*** גילוי מלא: סיקור הכנס נעשה בשיתוף בין EY לגלובס על-פי שיקולי עריכה ועניין לקוראי גלובס