מטרו / אילוסטרציה: Unsplash, joel de vriend
מס השבחת המטרו ירד בשיעור של 15% לחמש שנים, כך שסך היטלי ההשבחה יעמוד על 60% - במקום 75% כיום. שינוי זה יהיה תקף לחמש שנים. בשינוי זה, צפויה לדון ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת בדיון ביום שני הקרוב, ואולי אף לאשר את השינוי לקריאה שנייה ושלישית.
● 20 הקומות בצומת יגאל אלון שמלמדות על מצב שוק הנדל"ן בתל אביב
● צפרתם ברחוב בתל אביב בלי סיבה? העירייה רוצה לקנוס אתכם
● תכנון המטרו בירושלים יוצא לדרך: איפה יעברו הקווים?
חוק המטרו, שאושר בעיקרו בשנת 2021, קובע כי היטל ההשבחה ב"מתחם ההשפעה" של המטרו - קרי, 117,696 דונם לאורך תוואי הרכבת התחתית - יורכב מ־40% היטל השבחה "רגיל" שישולם לרשויות המקומיות, ועוד "מס השבחת מטרו" בגובה 35% שישולם לאוצר המדינה, לטובת מימון מיזם הענק. השינוי שיובא לדיון מפחית את מס השבחת המטרו ל-20%, אך רק בנוגע לבקשות להיתר שיוגשו עד 31 בדצמבר 2029 - זאת, במטרה להמריץ יזמים להוציא לפועל מיזמים בטווח הזמן הקרוב.
עוד קובעת ההצעה, כי לאחר מכן, מס השבחת המטרו יעמוד על 32% באופן קבוע, אם כי לשר האוצר תהיה אפשרות להחליט כי הוא מחיל מס מופחת גם על בקשות מאוחרות יותר, אך ב"נוסחה" שונה: 26% כמס מטרו, ועוד 34% כהיטל השבחה "רגיל" (המשולם לרשות המקומית) - קרי, 60% בסך הכול. ייתכן שסעיף זה יעורר מחאה מסוימת מצד הרשויות המקומיות, מכיוון שהוא מפחית את שיעור ההיטל שהן אמורות לקבל ב-4%.
בדיון ביום שני הקרוב, צפויה הוועדה גם להציג את המתווה לסיוע לעסקים קטנים שייפגעו במהלך עבודות הקמת המטרו.
"אוצר המדינה יעניק סיוע כספי לבתי עסק הנמצאים בסמיכות לעבודות להקמת תחנות המטרו", נכתב בטיוטה שתוצג בדיון, "בהתאם למבחנים שיקבע שר האוצר בהתייעצות עם ועדת הפנים והגנת הסביבה, אשר יביאו בחשבון, בין היתר, את סוג העסק ותלותו בקבלת קהל במקום העסק, המרחק בו נמצא העסק מגדר העבודות ואת מידת ההפרעה שיוצרות העבודות באפשרויות הגישה אליו". על־פי הטיוטה, הסיוע יהיה בהיקף של עד 550 מיליון שקל: "סך הסיוע הכספי שיוענק לבתי העסק, כאמור, מאוצר המדינה, לכל תקופת עבודות הקמת תחנות המטרו, לא יפחת מ-500 מיליון שקלים חדשים ולא יעלה על 550 מיליון שקלים חדשים, אולם רשאי שר האוצר לקבוע כי הרשויות המקומיות שבהן יוענק הסיוע ישתתפו בעלות הסיוע הכספי הניתן בשטחן". סיוע זה, מכלל הרשויות, לא יהיה יותר מ-50 מיליון שקלים.
נציין כי הדיון בשני הקרוב, בשני נושאים מהותיים עבור יזמים ובעלי עסקים, נעשה בסמוך לסופו של מושב הקיץ בכנסת (28 ביולי הוא היום האחרון של המושב הנוכחי), וייתכן כי אם לא יושגו בו הסכמות וייקבעו החלטות, ייאלץ השוק להמתין לפתיחת המושב הבא.
יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין: "ההבנות בין יו"ר הוועדה ח"כ יעקב אשר לבין האוצר יחוללו שינוי דרמטי בחוק. ההיטל המופחת הופך את חוק המטרו לישים כלכלית, וללא ספק עתיד להוביל לפיתוח משמעותי לאורך התוואי. לצד השינוי הזה, סוכם כי נפעל לגיבוש תקן שמאי מיוחד, שילווה את התכנון ויבטיח כדאיות כלכליות, בדומה למנגנון תקן 21 בהתחדשות עירונית".
נועד לממן את עלויות פרויקט הענק
המטרו, הרכבת התחתית המתוכננת בגוש דן, יפעל לאורך 150 ק"מ ובתחומן של 24 רשויות. הקמתו, על פי ההערכה הזהירה ביותר, צפויה לעלות 150 מיליארד שקל - ואת העלויות הללו מבקשת המדינה לממן בין היתר באמצעות מיסוי כזה או אחר.
אחד מכלי המיסוי המרכזיים הוא היטל ההשבחה. חוק המטרו, שאושר בעיקרו בשנת 2021, קובע כי היטל ההשבחה ב"מתחם ההשפעה" של המטרו - קרי 117,696 דונם לאורך תוואי הרכבת התחתית - יורכב מ־40% היטל השבחה "רגיל" שישולם לרשויות המקומיות, ועוד "מס השבחת מטרו" בגובה 35% שישולם לאוצר המדינה, לטובת מימון מיזם הענק. המשמעות היא כי כל פיתוח במתחם ההשפעה של המטרו, כל מיזם שייבנה, יגרור אחריו תשלומים גבוהים במיוחד בגין ההשבחה שממנה נהנה אותו מיזם.
היטל ההשבחה הגבוה הוחל בראשית שנת 2023, וזאת למרות שתמ"א 70, התוכנית המגדירה את היקפי הפיתוח לאורך תוואי המטרו, טרם אושרה באופן רשמי. יזמים וגורמי מקצוע רבים טוענים כבר זמן רב כי המציאות הזו עוצרת לחלוטין את הפיתוח באזור: "כשממסים ב־75% נוצר מצב של אי־כדאיות כלכלית", הסביר אדריכל אבישי קימלדורף, שותף ומנהל פרויקטים ראשי בקרן ריאליטי, בשיחה שערך בעבר עם גלובס בנושא. "המערכת שנרקמה כאן לא מעודדת יזמות ועסקאות". מהנדס אחת הערים שבהן מתוכנן לעבור המטרו ציין כי ישנה "אפס יזמות חדשה באזור ההשפעה של תמ"א 70" בעקבות המס הגבוה.
כעת, כך נראה, אנחנו עומדים בפני שינוי בנוגע למס השבחת המטרו, במסגרת הדיונים המתמשכים על תיקון חוק המטרו כולו. מהות השינוי תתברר בדיון הקרוב, שצפוי להתקיים בשבוע הבא, אך הכיוון הוא אל עבר הפחתה בשיעור המס.
"בטוח שנגיע לדיון הבא עם תוצאות"
בתחילת השבוע נערך בוועדת הפנים והגנת הסביבה דיון אחר בתיקון חוק המטרו, ולמרות ששם לא עסקו הנוכחים בסוגיית היטל ההשבחה, יו"ר הוועדה, ח"כ יעקב אשר, "פיזר רמזים" באשר לעתיד לקרות. בפתיחת הישיבה אמר ח"כ אשר כי "יש שני נושאים שהיום אנחנו לא דנים בהם, ואני מקווה מאוד שבשבוע הבא נבוא עם דברים סגורים יותר לגביהם. אלו דברים שהיו בדיון כל הזמן, ואני בטוח שנגיע לדיון הבא עם תוצאות לגביהם.
"הנושא הראשון הוא מס ההשבחה - כמה בדיוק יהיה גובהו, באיזו צורה ובאיזו שיטה הוא ייגבה ועוד. במהלך כל התקופה הזאת אנחנו נמצאים בשיחות בעניין. הנושא השני - הפיצוי לעסקים, שיהיה מוסדר הפעם, בשונה ממה שהיה בנוגע לקו האדום ולרכבת הקלה. אז הוסכם על משהו קטן, כדי לצאת ידי חובה, וזה לא יהיה הפעם: תהיה התייחסות ויהיה תקצוב ראוי ואמות מידה לעניין הזה, עבור עסקים שעלולים להיפגע בזמן העבודות. גם כאן אנחנו לקראת סיום של ההבנות, ואני מקווה שנציג אותן בישיבה הבאה".