מארבעה ועד עשרות מיליונים: כמה יעלה לקנות דירה "על הנייר" בשכונה המבוקשת של תל אביב

רובע שדה דב היוקרתי, המתוכנן לקום בצפון תל אביב, עובר בימים האחרונים משוכה מאתגרת נוספת בדרך למימושו בפועל, עם הפרסום שחברת י.ח דמרי נמצאת על סף רכישת הקרקע של קבוצת חנן מור.

● בלעדי | איל וולדמן רכש דירות בפרויקט של ישראל קנדה בשדה דב ב־50 מיליון שקל 
● משקיעי הנדל"ן חזרו לשוק ושברו לאחרונה שני שיאים
● "מס המטרו" שמטילה תל אביב על התושבים: הארנונה צפויה להתייקר בשנה הבאה
● ראיון | "לא האמינו שנמכור פה דירות. יצחק תשובה אמר לי, 'אם זה החזון, ואתה מאמין - אני איתך'"

פיסת הקרקע שבה זכתה חנן מור ב־2021 נותרה "תקועה" זמן רב בשל חובות שנצברו סביבה מאז העלייה המשמעותית בריבית במשק, ולמעשה לא היה ביכולתה של החברה לקדם את הפרויקט אל עבר המימוש.

הרכישה, אם תצא לפועל, יכולה גם להיות נקודת המפנה של הפרויקט אשר תקרב אותו לשלב ההקמה בפועל. זהו זמן טוב להבין "מי נגד מי" ברובע שדה דב ומתי סביר שנראה אותו מתהווה מקרקע חולית לשכונה של ממש.

הרובע: יותר מ־50 אלף תושבים ב־16 אלף דירות

רובע שדה דב נמצא היכן ששכן עד פברואר 2020 נמל התעופה שדה דב - ממערב לשדרות לוי אשכול ולשכונת נופי ים, מצפון לשדרות ש"י עגנון ומדרום לרובע צפון־מערב המתוכנן. ממערב נמצא חוף הים.

לפי התוכנית המתארית, השכונה החדשה תכלול 16 אלף יחידות דיור (יח"ד) על כ־1,303 דונם, משמע יותר מ־50 אלף תושבים (לפי ממוצע של 3.2 נפשות למשק בית בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).

בשכונה ייבנו לפי התוכנית 35 מגדלים, מקומות תעסוקה לכ־25 אלף איש, פארק וטיילת, שבילי אופניים ועוד. בתחומיה יעבור הקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה, שיגיע עד להרצליה.

 שכונת אשכול ברובע שדה דב / הדמיה: משרד האדריכלים תכנון נוף

השלבים: רק חלק מהקרקעות שווקו עד כה

לתוכנית המתאר של רובע שדה דב, תוכנית תא/4444, שלוש תוכניות מפורטות (כלומר תוכניות שמכוחן אפשר להוציא היתרים ולהתחיל בבנייה בפועל): תוכנית אשכול שבדרום הרובע, שנקראת גם תמל/3001 - אושרה במאי 2021; תוכנית מרכז הרובע, שהופקדה בפברואר השנה; ותוכנית צפון הרובע, שהופקדה באפריל השנה.

אישורה של תוכנית אשכול אפשר את תחילת שיווק הקרקעות במתחם, שבו יוקמו כ־4,850 יח"ד מתוך כלל הדירות שברובע. בקרקעות אלו זכו לאורך השנים כמה חברות, במסגרת מכרזי רשות מקרקעי ישראל, שנחשבים עד היום לכמה מהמכרזים היקרים ביותר בהיסטוריה של ישראל.

בין היתר שווקה באחד מהם אותה קרקע שקבוצת חנן מור רכשה ב־2021 תמורת כ־1.5 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח - הסכום הגבוה ביותר עד היום ברובע.

שני חלקיו הנוספים של הרובע נמצאים בשלב ההפקדה כאמור, וכשהתוכניות עבורם יאושרו ניתן יהיה להתחיל בשיווק קרקעות נוספות.

התוכנית שמצפון לרובע שדה דב, תא/3700 או רובע צפון־מערב, נמצאת גם היא בהליכי תכנון שנמשכים כבר שנים רבות, וכעת מצויה בעיצומו של סבב התנגדויות שני.

רובע שדה דב ורובע צפון־מערב אמורים יחד להוסיף לעיר 28 אלף יחידות דיור, וכמעט 90 אלף תושבים - כחמישית ממספר המתגוררים בה כיום.

הדירות שבדרך: ישראל קנדה החלה ראשונה

נכון להיום פועלות ברובע שדה דב החברות היזמיות ישראל־קנדה, שיכון ובינוי, קבוצת נחמיאס, אביסרור משה ובניו, משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות, אלייד נדל"ן ומבנה נדל"ן (יחד) ואותה קבוצת בעלי קרקע פרטיים. כל אחת מהן נמצאת בשלב אחר של התכנון, והשיווק החל רק בחלק מהפרויקטים.

בינתיים נת"ע ועיריית תל אביב כבר נמצאות בעיצומן של עבודות תשתית בשטח, בעיקר במסגרת הקמת הקו הירוק של הרכבת הקלה והארכת רחוב אבן גבירול עד להרצליה.

הקרקע שרכשה קבוצת חנן מור, מגרש 107, נחשבת לקרקע יוקרתית מאוד: שטח של 7.5 דונמים שעליו מתוכננות להיבנות 458 דירות, וכן 80 חדרי מלון.

בזמנו צפתה חנן מור הכנסות של יותר משלושה מיליארד שקל מהפרויקט. ויש פרט נוסף שיש להביא בחשבון: תוכנית העיצוב לפרויקט אושרה על ידי העירייה עוד במאי 2023, כך שדמרי, או קונה אחרת שתשלים את העסקה, תוכל לצאת לביצוע בלוח זמנים קצר יחסית.

חברת ישראל־קנדה זכתה במגרש 111 ששטחו כ־8.6 דונמים, והיא משווקת עליו את פרויקט ריינבו שבמסגרתו ייבנו 480 דירות וכ־2,000 מ"ר שטחי מסחר. החברה רכשה את הקרקע בסכום כולל של מעט יותר מ־1.3 מיליארד שקל, עם הלוואה גדולה. היא מכרה כ־40% מהדירות שלה עד כה (יותר מ־200 מתוך 480).

בדוח המסכם לרבעון הראשון ציינה החברה כי קיבלה היתר חפירה ודיפון במרץ, ולפני כחודש עלתה רשמית על הקרקע. מועד סיום הבנייה הצפוי של הפרויקט הוא 2029.

חברה נוספת שכבר החלה בשיווק הפרויקט שלה בשדה דב היא אביסרור משה ובניו, המקימה את פרויקט "אשירה" ברובע. היא זכתה במכרז במגרש 101 ששטחו כ־7.3 דונמים, תמורת כ־1.14 מיליארד שקל, והחלה בשיווק הפרויקט במרץ האחרון.

מגרש 105 עשוי גם הוא להגיע לכדי מימוש בקרוב: מדובר בקרקע של רוכשים פרטיים, בשטח 6.3 דונם, שעליה מתוכננים ארבעה בנייני מגורים בני 372 יח"ד ומלון. באוקטובר אישרה העירייה את תוכנית העיצוב של הפרויקט, כך שהדרך להיתר ולתחילת בנייה קצרה יחסית.

מגרש 110, בבעלותן של משולם לוינשטין, אלייד נדל"ן ומבנה נדל"ן, נמצא עדיין בתכנון. מדובר במגרש בשטח כ־4.7 דונמים שעליו מתוכננות להיבנות 230 יחידות דיור, לצד כ־1,300 מ"ר שטחי מסחר.

המגרשים המסובכים: 50 שנה של הליכים בקרקע מרובת בעלים

כשמדברים על רובע שדה דב, מדברים בקצב איטי. דוגמה מצוינת לכך היא סוגיית "הגוש הגדול", או חלקה 204 - רצועת קרקע ארוכה וצרה בשטח 1,068 דונם אשר עוברת לאורך כל רובע שדה דב ומגיעה גם לחלק מתוכנית תא/3700 שמצפון לו.

זוהי קרקע מרובת בעלים, שכבר 50 שנה מנסים להגיע להסכמה ביניהם ולחלק את הקרקע בצורה שוויונית. לאחרונה הלא ייאמן קרה, ובית המשפט החליט כי הגיעה העת: השופט יעקב שקד מבית משפט השלום בהרצליה קבע כי "ניתן להתחיל ללא דיחוי בחלוקת הזכויות".

החלוקה תתבצע באמצעות הגרלה ובסך־הכול יוגרלו זכויות לכ־2,700 יח"ד ועוד עשרות אלפי מ"ר בייעודי קרקע אחרים, בין כ־1,700 בעלים שונים בקרקע שבגוש הגדול.

עוד שתי "פיסות" של קרקע ישתחררו, כך נראה, עד לסוף 2024: האחת היא במגרש 306, צמוד לפרויקט ריינבו של ישראל־קנדה, שאותו העמידה למכירה עיריית תל אביב. מדובר בשטח של כארבעה דונם שעליו ניתן להקים 12,705 מ"ר שטחים עיקריים לתעסוקה, 1,750 מ"ר שטחים עיקריים למסחר ו־1,260 מ"ר שטחים עיקריים לאחסנה (כמרכז לוגיסטי שכונתי). שווי השטח הוערך ב־2021 בכ־115 מיליון שקל. המכרז נסגר לאחרונה, ובימים הקרובים אמורות להתפרסם תוצאותיו.

הפיסה השנייה היא מגרש מספר 103. מדובר במגרש שקבוצת נחמיאס יזום והשקעות של קלוד נחמיאס זכתה במעט יותר מ־70% מהזכויות בו במסגרת מכרז של רמ"י, במרץ 2022, תמורת כ־681 מיליון שקל. החברה מחזיקה כיום בכ־80% מהמגרש, לאחר שהצליחה לרכוש חלקים נוספים ממנו מידי הבעלים הפרטיים.

יתר הזכויות במגרש נתונות בידי פרטיים, ולכן החל לאחרונה, לבקשת החברה, הליך פירוק שיתוף שיאפשר לכל גורם שירצה - כולל קבוצת נחמיאס עצמה - להציע הצעה לרכישת החלק הנותר. כעת ההליך ממשיך אל עבר הערכה שמאית, בדרך להעמדת אותן זכויות למכרז. את ההליך מנהל ככונס נכסים עו"ד רן ברא"ז. על פי ההערכות, ההליך יסתיים עד סוף השנה. במגרש ניתן לבנות 337 יח"ד שייבנו בארבעה מבנים, וכן שטחי מסחר. תוכנית העיצוב למגרש אושרה בתנאים ונמצאת לקראת היתר חפירה ודיפון. בפרויקט כ־80 דירות בנות שני חדרים, שבהן לא יהיה ממ"ד אלא מרחב מוגן קומתי שהדיירים יוכלו להחליט מה לעשות בו (חדר משחקים, חלל עבודה משותף, וכו'). בקומת הקרקע תהיה בריכה.

המחירים: נחמיאס מכרו מיני פנטהאוז ב־26 מיליון שקל

הפרויקט המתקדם ביותר מבחינת שלב השיווק הוא גם הפרויקט שנמצא בשלב המימוש המתקדם ביותר - פרויקט ריינבו של ישראל־קנדה, שם כאמור נמכרו כבר כ־40% מהדירות בסכום כולל של 1.6 מיליארד שקל.

המחיר למ"ר ברבעון הראשון של השנה הגיע כבר ליותר מ־82 אלף שקל, לעומת כ־77.7 אלף שקל למ"ר ב־2023 וכ־64.1 אלף שקל למ"ר בתחזיות של החברה בסוף 2022, לפני תחילת השיווק. המשמעות היא כי דירה בשטח 100 מ"ר נמכרה בפרויקט הזה בחודשים האחרונים בכ־8.2 מיליון שקל בממוצע.

המספרים הללו מזכירים את המספרים שאליהם כיוון בתחילת הדרך חנן מור. במצגת לשוק ההון שפרסמה חברת חנן מור בדצמבר 2022 צוינו מחירי מכירה צפויים של 83 אלף שקל למ"ר בממוצע בכל הפרויקט (כולל שטחים להשכרה, מלונאות ועוד), כולל מע"מ. במצגת שפורסמה כמה חודשים אחר כך, במרץ 2023, המחירים כבר ירדו משמעותית, ועמדו על 74 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ.

חברה נוספת שהגיע אל שלב השיווק היא אביסרור משה ובניו, שהחלה בשיווק פרויקט "אשירה" במרץ 2024. עוד לפני תחילת השיווק הרשמי, לפני כשנתיים, מכרה החברה שלוש דירות בנות שישה חדרים: אלה הן דירות גדולות בנות 200 מ"ר, בקומות גבוהות ועם שתי חניות, והן נמכרו בכ־16 מיליון שקל כל אחת, כלומר כ־80 אלף שקל למ"ר.

לפי נתוני רשות המסים, בסוף 2023 מכרה אביסרור דירות שני חדרים בשטח 46־48 מ"ר כל אחת, בכ־3.5 מיליון שקל - 76 אלף שקל למ"ר. דירות שלושה חדרים בשטח 72 מ"ר נמכרו בסביבות 5 מיליון שקל, תלוי בקומה, כלומר 69.5 אלף שקל למ"ר.

מהחברה נמסר לגלובס כי כיום יש לה כבר כ־70 חוזים חתומים, וכי בימים הקרובים אמורים לקבל היתר חפירה ודיפון. כעת מפרסמת אביסרור את הדירות במחירים גבוהים מעט יותר: דירות בנות 2 חדרים בשטח 49 מ"ר - החל ב־3.9 מיליון שקל; דירות 3 חדרים החל ב־5.4 מיליון שקל; דירות 4 חדרים החל ב־7.4 מיליון שקל; דירות 5 חדרים החל ב־9 מיליון שקל ודירת פנטהאוז, בקומה ה־15 של אחד הבניינים ובשטח של 160 מ"ר עם מרפסת בשטח 67 מ"ר, ב־25 מיליון שקל.

בפרויקט של קבוצת נחמיאס נמכרו במסגרת הפריסייל עשרות דירות. אחת מהן, מיני פנטהאוז בשטח של 260 מ"ר, נמכרה ב־26 מיליון שקל.

בהסתכלות על הרובע כולו, המכירות עדיין בתחילתן. מתוך כ־4,85 0 יח"ד המתוכננות להיבנות בתוכנית אשכול, עד כה מכרו כל החברות יחד פחות מ־5% מכלל הדירות.

שכירות ארוכת־טווח: 835 יח"ד של שיכון ובינוי מחפשות שותף

כמה מאות מיחידות הדיור ברובע תוכננו כדירות להשכרה לטווח ארוך, ואלה מתקדמות הרבה פחות מהר מאשר הדירות שנועדו למכירה.

במכרזים להשכרה זכתה חברת שיכון ובינוי, בדצמבר 2021 ובאפריל 2022. שיכון ובינוי אמורה להקים בשני המגרשים, שמספרם 106 ו־109, 835 יח"ד, וכולן על פי תנאי המכרז מיועדות להשכרה.

נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה, מגרש 106 עדיין מסווג כפרויקט בתכנון, ובמגרש 109 התקבל היתר חפירה ודיפון. החברה עדיין מחפשת להכניס שותף לפרויקט. 

במציאות שבה סביבת הריבית גבוהה, ודאי גבוהה משמעותית בהשוואה למצב בעת רכישת הקרקעות על ידי החברה, פרויקטים מסוג זה אינם רווחיים כלל.

גילוי מלא: עדנה בר און, אמה של יו"רית גלובס אלונה בר און ומבעלות השליטה בעיתון, נמנית עם רשימת היורשים בעלי הזכויות בקרקע.