התיקון לחוק המטרו בדרך לאישור הכנסת: למה דווקא כעת ומה המשמעות לעסקים

המהלך המתמשך לתיקון חוק המטרו מגיע לישורת האחרונה: ביום שלישי הקרוב יובא הנוסח הסופי של התיקון להצבעות בוועדת הפנים והגנת הסביבה בראשות ח"כ יעקב אשר (דגל התורה).

● "אנשים לא מבינים את עומק הקטסטרופה, התפוקה באתרי הבנייה נפלה ב־30%-50%"
●  עיריית תל אביב יוצאת למאבק במשרד התחבורה בגלל עיכוב פרויקט הענק שלה 

את מירב הפוקוס מקבל השינוי הצפוי בגובה מס השבחת המטרו שעל גובהו המקורי מחו יזמים רבים, אך ישנם עוד כמה שינויים חשובים שכדאי להתעכב עליהם. גלובס עונה על השאלות החשובות לקראת הדיון הקרוב, ואולי האחרון בוועדה בנושא זה.

מהו חוק המטרו ומדוע נדרש התיקון?

חוק המטרו מגדיר את המסגרת החוקית של מיזם התשתיות הגדול בהיסטוריה של מדינת ישראל - הקמת רכבת תחתית באורך של כ־150 ק"מ באזור גוש דן, שתעבור ב־24 רשויות שונות ותכלול 109 תחנות. החוק אושר במרביתו בשנת 2021, וכלל ארבעה פרקים.

התיקון לחוק מוסיף פרק חמישי, כך שיכלול את הפרקים הללו: פרק א' - הגדרות כלליות; פרק ב' - קידום מיזם המטרו; פרק ג' - מימון ופיתוח מיזם המטרו; פרק ד' - פעילות גורם מוסמך לקידום מיזם המטרו (במקור כותרתו הייתה "הוראות שונות"); פרק ה' - הוראות מיוחדות להסרת חסמים לשם קידום מיזם המטרו. כבר באוגוסט 2021, קרי לפני שלוש שנים, הונח התיקון לקריאה ראשונה על שולחן הכנסת. מאז עבר דרך ארוכה: בנובמבר 2021, תחת ממשלת בנט־לפיד, נפתחו הדיונים הראשונים בתיקון, בוועדת מיזמי תשתית לאומיים מיוחדים ושירותי דת יהודיים.

הוועדה אף הספיקה לאשרו לקריאה שנייה ושלישית, אך הוא לא אושר בכנסת - שהתפזרה זמן קצר לאחר מכן. בראשית ימיה של הממשלה הנוכחית הוחל דין רציפות על התיקון לחוק, כדי לאפשר את קידומו מהנקודה שבה נעצר, אך במקביל הוחלט על קיום דיונים נוספים להכנסת עוד שינויים, בוועדת הפנים והגנת הסביבה. כעת מובאים התיקונים הנוספים לאישור לקריאה שנייה ושלישית, בדרך לאישור התיקון כולו באופן רשמי על ידי הכנסת.

מהו השינוי המשמעותי?

כל גורם בעל אינטרס בתוואי המטרו המתוכנן (החולש על פני כ־18 אלף דונם) רואה את הדברים אחרת, אך בעין אובייקטיבית עד כמה שניתן - נראה כי השינוי הדרמטי ביותר הוא הפחתת מס השבחת המטרו - כלומר הסכום שמשלמים יזמי נדל"ן על עליית ערך הקרקע בעקבות המטרו. מס זה אמור להיות מקור מרכזי למימון עלויות הפרויקט.

יזמים רבים טענו לאורך הדרך כי היטלי ההשבחה בתוואי המטרו, שהוחלו מראשית 2023 ומסתכמים ב־75%, גבוהים מדי וגורמים הלכה למעשה לקיפאון בפיתוח האזור (רכישת קרקעות, בנייה למגורים ולמסחר וכו') משום שהם הופכים מיזמים ללא כדאיים כלכלית.

עבודה שביצעה קבוצת גיאוקרטוגרפיה אף הוכיחה כי מספר עסקאות הנדל"ן לאורך התוואי פחתה משמעותית, בעיקר מתחילת השנה שעברה. לכן, בתום דיונים רבים בנושא הזה ספציפית, סוכם כי מס השבחת המטרו ירד עד לסוף שנת 2030 ב־15% ויעמוד על 60%, עבור מי שיגיש בקשה להיתר בנייה עד למועד האחרון; וכי לאחר מכן הוא יעמוד על 72%.

על פי הערכות זהירות, עלות הקמת המטרו תסתכם ב־150 מיליארד שקל. מס כזה נגזר ישירות מהפיתוח, קרי מ"ההשבחה" של הקרקע - וכאשר הפיתוח נמצא בקיפאון, הכנסות המדינה נעצרות, כך שלמדינה יש אינטרס מרכזי בעידוד הפיתוח, ולכן באה לקראת היזמים.

נציין כי בהצעה המקורית שהוגשה לדיון בשבוע שעבר דובר על הפחתת מס השבחת המטרו ב־15% רק לחמש שנים, קרי עד לסוף 2029, אך לבקשת היזמים הוחלט על הארכה בשנה. 

"יש לברך על התיקונים המוצעים", אומר עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי. "עם זאת, טוב היה אלו התקופה שבמסגרתה יופחת מס המטרו ל־60% תעמוד על פרק זמן ארוך יותר ובכך תייצר ודאות גבוהה יותר. כידוע, תהליכי התכנון בכלל אורכים זמן רב, ובוודאי ממועד ההתקשרות עם בעלי הזכויות או ממועד רכישת הקרקע - וספק אם יהיה די בתקופה המוצעת בתיקון על מנת ליצור את הוודאות הנדרשת. ככלל, טוב היה אילו משרדי הממשלה היו שוקלים להעביר את המימון והאחריות למגזר הפרטי והעסקי, ולבסס את מימון המטרו לא על מיסוי וכדומה, אלא על שיטות כדוגמת BOT/PFI, דרכים שהוכיחו עצמן לא אחת".

בנוסף, ברקע הדיונים סוכם כי לשכת שמאי המקרקעין ומועצת שמאי המקרקעין יגבשו תקן שמאי חדש לבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לאורך תוואי המטרו, ברקע היטל ההשבחה המופחת (בדומה לתקן 21 שבודק את הכדאיות הכלכלית של מיזמי פינוי־בינוי).

לדברי נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "לא מקובל להכניס נושאים מסוג זה לחקיקה, אך התקן מוסכם ומקובל על כלל הגורמים", אומרת בוגין. "הפחתת ההיטל לכשש וחצי שנים, בתוספת התקן, יעודדו יזמים לצאת לפיתוח ויקצרו זמנים. להגיש בקשה להיתר בלוח זמנים כזה, כשעוד אין תוכניות מפורטות, זה אתגר לא פשוט - אבל אפשרי".

מה עם העסקים שייפגעו?

אחד השינויים האחרונים שהוכנסו לתיקון חוק המטרו הוא סעיף "סיוע לעסקים בסביבת תוואי העבודות", שאליו דחף ביתר שאת יו"ר הוועדה ח"כ אשר. באחד הדיונים האחרונים הוא הכריז כי "הפיצוי לעסקים יהיה מוסדר הפעם, בשונה ממה שהיה בנוגע לרכבת הקלה".

הסעיף שיובא לאישור קובע כי יוקצו לסיוע לעסקים 500 עד 550 מיליון שקל, וכי העסקים יזכו לו כשיפוי עבור תשלומי ארנונה ששילם העסק בתקופת העבודות, לצד "מענקים כספיים נוספים".

הסיוע ייקבע בין היתר על פי סוג העסק ותלותו בקבלת קהל, המרחק מגדר העבודות ומידת ההפרעה שיוצרות העבודות מבחינתו. על פי התיקון, הסיוע הכספי לא יהיה מותנה בהוכחת פגיעה בהכנסות העסק, בפגיעה ברווחיותו, או בבחינת הוצאות שהוציא העסק בפועל.

עם מי מיטיב התיקון?

נראה שהתיקון אינו מיטיב עם קבוצה מסוימת באופן מובהק: אומנם הפחתת היטלי ההשבחה היא צעד משמעותי מאוד למען היזמים, אך היא חשובה גם למדינה שתזכה כך להכנסות נוספות; היזמים מצידם יכולים לראות עצמם נפגעים מסעיפים אחרים בחוק - היטל מימון המטרו, מס חדש המוטל על נכסים שאינם למגורים, וסעיף הקניית המקרקעין, שמחייב יזמים במיזמים גדולים "להפריש" חלק מהשטח לשימושה של המדינה; בעלי העסקים יכולים להיות מרוצים ממתווה הסיוע, אך אין לדעת מה יהיה היקף הפגיעה האמיתית בהם, במקרה של התמשכות העבודות.

בעלי העסקים יצטרכו גם לשלם את אותו היטל מימון המטרו, כך שהתיקון טומן בחובו פגיעה מסוימת מבחינתם. גם הרשויות יכולות לראות את עצמן נפגעות מהתיקון, בין היתר משום שאחד הסעיפים בתיקון מאפשר לשר האוצר לדרוש מהן להשתתף במימון הסיוע לעסקים בתוואי המטרו.

מה השלב הבא?

הדיונים ב"סבב" הנוכחי החלו עוד ביוני 2023, ונמתחו על פני יותר משנה מסיבות שונות, בהן כמובן פרוץ המלחמה. בשבועות האחרונים הדיונים נכנסו לקצב גבוה, ככל הנראה במטרה לסיים את ההליך כולו ולאשר את החוק בכנסת לפני הפגרה הקרובה, שתחל בסוף החודש ותימשך עד לסוף אוקטובר - ברקע חולשתה ההולכת וגוברת של הממשלה הנוכחית, והרמיזות על כך שהיא עשויה להגיע לסוף דרכה בקרוב.

האישור בוועדת הפנים והגנת הסביבה הוא השלב האחרון לפני אישור סופי בכנסת. לאחר ההצבעות הצפויות להתקיים השבוע יונח התיקון לחוק על שולחן הכנסת, ויובא להצבעה בקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת. אם יאושר בהצבעות אלו, החוק ייכנס רשמית לספר החוקים.

האם הפרויקט יזורז?

בוגין טוענת כי לתיקון חשיבות רבה בקידום המיזם, אך הוא אינו מספיק לבדו: "אם החוק היה נשאר כמו שהוא, המטרו היה נשאר על הנייר. אני צופה שכעת 'גלגלי השיניים' בשטח יתחילו לנוע, וידחפו קדימה את כל הפרויקט - אבל עכשיו נדרשות רשויות התכנון לתת כתף למאמץ האדיר שהושקע כאן, ולקדם את התוכניות".

במאי אושרה בממשלה תוכנית קו M2 של המטרו, הרביעית מתוך חמש, אך תמ"א 70 (תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב) הקובעת את כללי הפיתוח לאורך התוואי טרם אושרה ומתעכבת כבר שנים. לכך יש השפעה גם על נושאים הכלולים בתיקון החוק. כל עוד תמ"א 70 לא מאושרת, לא ניתן יהיה להתקדם אל עבר תוכניות מפורטות ומהן להגשת בקשה להיתר בנייה.

עד לסוף 2030 - הפחתת מס השבחת המטרו ב־15% (רכישת קרקעות, בנייה למגורים ולמסחר וכו') מתווה סיוע לעסקים בתוואי - בהיקף של עד 550 מיליון שקל קביעת 30% מהדירות בתוכנית הוותמ"ל בתוואי המטרו - כדירות להשכרה החלת היטל מימון המטרו על נכסים שאינם למגורים (על בסיס שטח הנכס ושיטת גביית הארנונה)