כך הצליחה בירת ההייטק של טקסס להוריד את מחירי הדיור

אוסטין, בירת טקסס, הופכת בשנים האחרונות לאחת מבירות ההייטק של ארה"ב. חברות רבות כמו אמזון, טסלה, Apple ואורקל עברו אליה או התרחבו אליה מעמק הסיליקון בחוף המערבי, ואיתן עובדים רבים.

● נוטשים את תל אביב: הנתונים השליליים שלא ראו בעיר מאז שנות ה-90 
● זינוק ברכישת דירות חדשות. איזו עיר מובילה? 

בתקופת הקורונה ההגירה אליה הואצה, חיסלה את מלאי הדיור הזמין והזניקה את מחירי הדיור. אך בזכות הגדלה דרמטית של ההיצע בשל מדיניות תומכת בניה ומבנה מס שסייע לכך - מחירי הדיור ירדו משמעותית ואיתם גם מחירי השכירות. מה אפשר ללמוד מזה על המדיניות ב"אומת הסטארט־אפ" שמתייחסת למחירי הדיור הגבוהים כגזירת גורל?

50 אלף אישורי בנייה

אוסטין נהנית מהגירה חיובית דרמטית: אם בשנת 2010 חיו במטרופולין 1.7 מיליון אנשים, ההערכה היא שב־2024 יש כבר 2.3 מיליון תושבים בעיר ובסביבתה המיידית.

כמובן, שווה לראות את זה על רקע ההגירה החיובית הפנימית בארה"ב לטקסס ככלל: טקסס במקום השני בארה"ב (אחרי פלורידה) בהגירה חיובית בנטו, כאשר קליפורניה במקום האחרון בהגירה הפנימית (הגירה שלילית בנטו).

רק ב־2023, לאחר 12 שנים רצופות במקום הראשון, אוסטין ירדה למקום השני בתור המטרופולין שגדל בקצב המהיר ביותר בארה"ב.

בתקופת הקורונה מגמה זו ניכרה במיוחד, כאשר בין 2020 ל־2022, 94 אלף איש היגרו אליה יותר מאשר היגרו ממנה. כשזוכרים שרבים מהם הם עובדי הייטק שמרוויחים שכר גבוה, ההשפעה על הביקוש אדירה.

ואכן, מחירי הדיור זינקו בהתאם: מתחילת 2019 לסוף 2022, המחירים עלו ביותר מ־60%. עם הביקוש, העירייה שינסה מותניים וקידמה דרמטית את ההיצע: אם ב־2019 נתנו באוסטין 31 אלף אישורי בנייה, ב־2021 כבר ניתנו מעל 50 אלף. בחודש הקיצוני ביותר, יוני 2021, ניתנו מעל 5,300 אישורי בנייה בחודש אחד.

החל מ־2022, הריביות בארה"ב ובעולם כולו החלו לעלות, מה שריסן את הביקוש למשכנתאות ומכאן לדיור. אך בעוד שזה רק מיתן את עליית המחירים בארה"ב ככלל (ואפילו במדינת טקסס), במטרופולין אוסטין המחירים ירדו אבסולוטית. בין השאר בזכות מפעל הבנייה האדיר, והתמתנות ההגירה המאסיבית לאוסטין, מחירי הדיור ירדו ב־9% מהשיא.

גם מחירי השכירות ירדו בהתאם, ועל פי אתר השכירות האמריקאי Apartment List, בין יוני 2023 ליוני 2024 מחירי השכירות ירדו ב־7.4%. ב־X (לשעבר טוויטר) אף מתפרסמים ממים על אנשים שקיבלו מבעלי הדירות שלהם הנחות בשכירות אם יישארו גם בשנה הבאה. כך שלמרות הגדילה המאסיבית שלה, ב־5 השנים האחרונות מחירי הדיור באוסטין עלו רק ברמה דומה לשאר ארה"ב.

עם זאת, לא הכל ורוד: אחרי זינוק כלכלי כה ארוך, ההגירה לעיר מאטה, ומטה אורקל צפוי לעבור לעיר דרומית אחרת - נאשוויל טנסי. תנופת הבניה משאירה גם לא מעט אזורי משרדים ריקים. ובכל זאת, גם עתה חברות טכנולוגיה ממשיכות לעבור: על פי בלומברג, למרות ההאטה - בין ינואר לאפריל השנה 11 חברות שונות עברו לבירת טקסס.

מבוסס שווי ולא שטח

אחת הסיבות שאוסטין יכולה להתגייס ולאשר בנייה דרמטית שתאפשר להיצע להדביק את הביקוש, הוא מבנה המס שלה. טקסס, כמדינה בשליטה רפובליקנית חזקה, מאופיינת במסים נמוכים במיוחד: אין לה מס הכנסה מדינתי כלל (אלא רק מס ההכנסה הפדרלי, שעומד על לכל היותר 37% למשכורות עתק).

גם מס המכירות, המקבילה האמריקאית של המע"מ, עומד באוסטין על 8.25% בלבד. אך דווקא מס הרכוש בטקסס, בייחוד בערים כמו אוסטין, נחשב מהגבוהים בארה"ב: מס הרכוש האפקטיבי שלה עומד על 1.4%, מעל הממוצע של ארה"ב שעומד על 1.1%.

על פי אתר נדל"ן טקסני, תשלום המס השנתי החציוני באוסטין עומד על בין 3,800 ל־4,000 דולר. מדובר על כ־14 אלף שקל בשנה, סכום גדול דרמטית מהארנונה הנמוכה שנהוגה בישראל.

אך היתרון במודל מס כזה, הוא שגם בנייה למגורים מגדילה את הכנסות העיר ממסים, ובכך מתאפשר לבנות תשתיות בהתאם לגידול האוכלוסיה. יוגב שרביט, מנהל המחלקה הכלכלית בחברת בילד אסטרטגיה, משווה את זה למיסוי הארנונה בישראל, שהוא נמוך למגורים, גבוה לעסקים - ומבוסס על שטח הנכס ולא על השווי שלו.

"בישראל אין תמריץ לבנות למגורים, כי המיסוי נפחי ולא נגזר מהשווי הכלכלי האמיתי של הנכס", הוא אומר, "אבל בארה"ב, ובהרבה מדינות מערביות אחרות, הרשות המקומית יודעת שאם היא משקיעה במרחב הציבורי, היא אדישה לכמות הבנייה. בניגוד לישראל, היזמים יכולים לבנות לפי הביקוש ולפי הצרכים בפועל, והם לא יבנו עודף מסחר או תעסוקה כי זה מה שהרשות המקומית מעודדת. ככה בונים לפי כמות התושבים במרחב, והכל מנקודת מבט כלכלית - ויקדמו את שימושי הקרקע בהתאם. אם יש אזור עם שווי גבוה, הצפיפות תהיה גבוהה בהתאם, וזה מגדיל את ההיצע".

בנוסף, שרביט מציין עוד יתרון משמעותי של מיסוי לפי שווי הנכס: "מה שעושים בארה"ב, ועושים את זה המון שנים, בגלל שההכנסות תלויות בשווי הדירה, משקיעים במרחב הציבורי וזה משפיע המון על כמה שווה הדירה. גם בישראל רואים כמה איכות המרחב הציבורי המיידי משפיעה על הסכום שאנשים מוכנים לשלם על הדירה".

בעיניו, אפשר לשפר אפילו יותר את מערכת המיסוי על ידי הפיכתה למבוססת בעיקר על שווי הקרקע, ובצורה פחותה גם על שווי הנכס כמקובל בארה"ב: "מס כזה יביא למצב שאם יש לך קרקע ריקה, אתה משלם 2% מהערך שלה - בלי רווחים. ככה, שווה לפתח את הקרקע ולחלק את המס עליה בין הדיירים. תחשוב על מרכז תל אביב - אם היה מס כזה, מחר בבוקר היו משדרגים בניינים מ־12 דיירים ל־48 דיירים. זה מעודד ציפוף איפה שהקרקע יקרה, ופחות איפה שהקרקע זולה - ולצערנו זה עדיין לא ככה בישראל".

פיתוח לשכבות חלשות

המודל הזה גם מאפשר פוליטית להעביר הקלות רגולטוריות על הבנייה, כפי שעשתה מועצת העיר אוסטין בסוף 2023 ב־HOME Act. החקיקה החדשה הקטינה את השטח המינימלי הנדרש לבנייה חדשה, ובכך אפשרה לבנות גם דירות קטנות יותר, בצורה שתפתח את אוסטין גם לבנייה לשכבות חלשות יותר.

מדובר על חקיקה שהיא ניצחון גדול לתנועת ה־YIMBY, שקמה כקונטרה לתופעת ה־NIMBY ("לא בחצר האחורית שלי") המונעת פיתוח והורדה של מחירי הדיור בערים רבות. עוד מוקדם לדעת כיצד זה ישפיע על מחירי הדיור באוסטין, אבל נכון להיום - מלאי הדירות בעיר נמצא בשיא הגבוה ביותר המתועד. גם תל אביב, בירת ההייטק של ישראל, יכולה ללמוד מכך.