הבניין בשכונת אוסישקין. יושב על ציר הכניסה לעיר / הדמיה: יובל עשת
חברי "קיבוץ רות" של תנועת השומר הצעיר רכשו יחדיו השבוע 13 דירות בכ־23 מיליון שקל, בפרויקט חדש הנבנה בשכונת אוסישקין בנהריה.
"קיבוץ רות הוא חלק מתנועת הבוגרים של השומר הצעיר שהיא תנועה של קיבוצים עירוניים", מספר גיל זמיר, חבר הקיבוץ. "אנחנו בוגרים שהיו חניכים בתנועה, עשו שנת שירות וגרעין נח"ל וכל המסלול. זה קיבוץ של 80 נפשות. אנחנו בני 35־38, משפחות צעירות עם ילדים, וקנינו 13 דירות שהן פתרון למחצית הקיבוץ. זו הפעימה הראשונה ובהמשך נקנה עוד דירות. הקיבוצים העירוניים מאוגדים באגודה שיתופית. הקמנו קרן שנקראת 'קרן מעשה' ומנוהלת במשותף".
● ראיון | הוא ויתר על לימודי דוקטורט בטכניון כדי להקים חברת נדל"ן: "מחיר למשתכן אפשר לי להשתולל"
● עסקה בשבוע | יוקרה ירושלמית: בית טמפלרי נמכר ב־32 מיליון שקל
● טור סופ"ש | מתיקוני נעליים ועד המחירים בצפון: הנתונים הרשמיים לא מחוברים למציאות
למה בחרתם דווקא בנהריה?
"הפרויקט הראשון היה בחריש, שם קנינו 18 דירות. קיבוץ רות בנהריה עובר ממרכז הארץ, משכונת התקווה בתל אביב ומשכונת הראשונים ברמת גן. בחרנו לעבור כי הייעוד שלנו הוא לא המרכז, אלא הפריפריה. התשובה שלנו למצב של הצפון זה לבוא ולתקוע יתד, ולהגיד אנחנו פה בונים את החיים שלנו ואת המדינה יחד עם תושבי הצפון. לא באנו לעזור וללכת, באנו כדי להישאר".
"נתנו להם לבחור ואז יצאנו לשיווק"
עומר הולנדר, מנהל מכירות בחברת הולנדר ובניו, שבונה את הבניין שרכשו אנשי הקיבוץ, מספר: "פרויקט גלי ים נבנה בשותפות של חברת הולנדר ובניו וינון חי השקעות. הפרויקט כולל חמישה בניינים: ארבעת המבנים הראשונים נמסרו בערך לפני חודשיים, ואנשי הקיבוץ קנו בבניין החמישי, שנמצא בבנייה. בבניין 30 יח"ד - שתי דירות קרקע ו־28 דירות בשבע קומות טיפוסיות. השומר הצעיר קנו 13 דירות בבניין - כמעט חצי - ויתר הדירות נמכרו למשפרי דיור מהאזור ולמשקיעים מהמרכז.
"עוד לא קרה לנו שבאה קבוצה וקונה יחד. שלושה חודשים לפני שיצאנו לשיווק נתנו להם לבחור את הדירות שהם רוצים, ואחר כך יצאנו לשיווק. תוך כדי כך הם קנו עוד שתי דירות ורצו שתי דירות שכבר מכרנו. הם שוקלים לקנות עוד מהמשקיעים עצמם.
"באופן כללי, השוק חזר למכירות ויש הרבה קונים. מחיר הדירות הוא 1.7־1.9 מיליון שקל בממוצע, ודירת הגן נמכרה ב־2.2 מיליון שקל. עלינו על הקרקע בחודש שעבר ואני מאמין שהאכלוס יהיה בתוך כ־24 חודשים".
איך קונים דירות במשותף?
זמיר: "אנחנו מאוגדים בגוף משפטי שהוא האגודה השיתופית וכל החברים בקרן מעשה הם בעצם האסיפה הכללית ומחליטים את ההחלטות. מי ששם כסף בפרויקט - יש לו קול אחד בהצבעה. הדירות שייכות לאגודה והיא בבעלות החברים ששמו כספים. ככה שהסמכות העליונה היא לא כמו בדירקטוריון לפי מספר מניות, אלא שכמישהו חלק מהאגודה - הוא בעל הנכסים כמו כולם.
"כלומר, אם מישהו שם 100 אלף שקל או 50 אלף שקל במהלך הזה - יש לו קול ואמירה שווה. בטח את אומרת לעצמך, זה מטורף. למה שיעשו זאת? אבל לא התאגדנו לצורך הרכישה. התאגדנו לפני 20 שנה ואנחנו חיים חיי קהילה יחד כל השנים ומקבלים החלטות דרמטיות ביחד הרבה לפני הרכישה שלנו, ומשתפים את המשכורות. רמת הביטחון גבוהה. עברנו קורונה ביחד ויש גב חברתי וכלכלי אחד לשני וזה חזק מהכול. לאנשים יש אמון מלא. כששמים כסף הוא רשום על שמם ואם יוצאים הם מקבלים חזרה עם פיצוי מסוים על הזמן שעבר".
המימון: משלמים את הרוב באכלוס
איך מקבלים מימון לקיבוץ עירוני?
"עוד לא הגענו לבנקים להלוואה ומשכנתה, כי משלמים את רוב הכסף באכלוס. אבל אנחנו שואפים להביא 50% הון עצמי כדי שהמהלך יהיה כלכלי בהחזר החודשי. אנחנו במו"מ עם בנקים.
"יש כמה אופציות, ממשכנתה לזכויות החברים או הלוואה מסחרית בתנאים דומים למשכנתה. הריבית הממוצעת היום היא 6%־7%. כשהמהלך התחיל הריבית הייתה אפסית והיום המצב אחר. זה רק האיץ לנו את הקנייה בגלל החשש שהמחירים יעלו. הכסף שיש לנו זה מה שיש לנו - זה היה עכשיו או אף פעם.
"אנחנו מחפשים גם משקיעים שירכשו דירות ונוכל לשכור מהם לטווח ארוך ולהשלים את מה שלא נוכל לרכוש בעצמנו בגלל הון עצמי שעוד לא השתחרר ומושקע בקרנות ובנכסים".
מיכל קורלנד, זכיינית קבוצת רי/מקס חלוצים צפון, תיווכה בעסקה של אנשי הקיבוץ ומספרת: "בהתחלה חברי הקיבוץ רצו להכיר את נהריה ואז להחליט אם להשתקע בעיר. הם שכרו דירות לפני שנה וחצי. יש בעיר היצע. יש שכונות חדשות שבחלקן דירות מחיר למשתכן שהבעלים קנו לא למגורים אלא להשכרה, בין היתר בשכונת יצחק שמיר החדשה.
"לאט לאט הם התארגנו עם הכסף והבינו שנהריה מתאימה להם ויצאו לחיפוש של דירות לרכישה. חיפשנו באזור ולבסוף הגענו לקבלן שהיתרון שלו היה שהיה לו מגרש לפני היתרים עם תכנון מתקדם ועדיין לא יצא לשיווק. זה איפשר לאנשי קהילה לקחת את הדירות שהם צריכים בריכוז קומות".
יש הרבה רוכשים שעוברים מהמרכז לנהריה, כמו קיבוץ רות?
"לא. היום בעיקר מגיעים משקיעים. יש גם מפונים שקונים דירות לילדים וקונים באזור. הזוגות הצעירים מחכים יותר למחיר למשתכן. יש גם עסקאות של משפרי דיור ומשקיעים שמבינים את ההזדמנות שכל האזור הזה יעלה".
המחירים באזור: "על הים המספרים אחרים לגמרי"
הדירות שנרכשו נמצאות ברחוב אפרים שריר בשכונת אוסישקין בנהריה, שבחלקה המזרחי מבנים ישנים ובמערב בניינים חדשים, על ציר הכניסה לעיר, קרוב לקניון ארנה ולתחנת הרכבת. מנתוני מדלן, המחיר הממוצע לקנייה בשכונה הוא 1.47 מיליון שקל והמחיר הממוצע להשכרה הוא 2,900 שקל בחודש. בשנה האחרונה נמכרו 31 דירות במחיר ממוצע של 15.4 אלף שקל למ"ר.
קורלנד: "דירות ישנות במתחמי פינוי בינוי עולות 700־800 אלף שקל ועד מיליון שקל לדירות שלושה חדרים במזרח העיר, וסביב 1.1-1.2 מיליון שקל במרכז הצד המערבי.
"דירות 4 חדרים חדשות נמכרות היום בשכונות המזרחיות ב־1.6-1.7 מיליון שקל ובמרכז העיר 1.9-2 מיליון שקל. על הים זה מחירים אחרים לגמרי. למשל יש לי פרויקט בשיווק על הים ושם נמכרת דירת 5 חדרים במחיר של 4.4 מיליון שקל".