שכונת המושבה הגרמנית בירושלים / צילום: Shutterstock
בינואר 2023 הודיע איש העסקים היהודי־אמריקאי גארי ברנט על רכישת קרקעות הפטריארכיה בירושלים תמורת 750 מיליון שקל. הייתה זו אחת העסקאות הגדולות ביותר שנרשמו בעיר הבירה אי־פעם, והמטרה הייתה ברורה: לפתור את הפלונטר סביב שאלת חכירת הקרקעות, כדי לאפשר פיתוח שלהן. שנה וחצי לאחר הרכישה, ונדמה כי לא חלה שום התקדמות מעשית.
● "לא הגענו לישראל כדי להוציא אנשים מהבתים": איש העסקים שרכש את קרקעות הכנסייה בירושלים בראיון בלעדי
● יותר משכנתאות נלקחו ביוני, אך בהיקף נמוך יותר: למה זה קורה?
● למי שייך הפטור מארנונה, לקבלן או לרוכש?
בחודשים האחרונים עקב גלובס אחר ההתפתחויות סביב הפרשה. הקרן הקיימת לישראל (קק"ל), אשר חוכרת את הקרקעות המדוברות עד לשנת 2052 ולכן נחשבת צד מרכזי בפלונטר, התעקשה זמן מה כי הרוכש ונציגיו לא פנו לאנשי הקרן ולא נפגשו איתם כדי לדון בעניין. אולם כעת היא מודה כי נערכו כמה פגישות בין הצדדים מתחילת השנה. אם כן, האם קק"ל היא זו שמעכבת את הפתרון?
המתווה מול הדיירים
קרקעות הפטריארכיה משתרעות על כ־500 דונם במרכז העיר ירושלים. קק"ל רכשה את זכויות החכירה עליהן באמצע המאה ה־20, והיא מחזיקה בזכויות החכירה בהן לעוד כ־30 שנים. אי־הידיעה לגבי אם בכוונתה להאריך את זכויות החכירה או לוותר עליהן, כמו גם הרכישות של הקרקעות לאורך השנים על־ידי גורמים חיצוניים, יצרו חוסר ודאות רב לגבי עתיד הפיתוח בהן.
כך למשל, כל עוד לא ברור מה יהיה לגבי המשך החכירה על הקרקעות, לא ניתן לקדם פרויקטי פינוי־בינוי על הקרקעות, שכידוע נמשכים שנים. בשל חוסר הוודאות הזה, כך טוענים הדיירים וכן מומחים לנדל"ן בירושלים, צנח שווי הבתים הקיימים על הקרקעות בכ־40% לפחות לאורך השנים.
הרכישה של ברנט הייתה אמורה "להזיז את גלגלי השיניים" אל עבר פתרון הסוגיה, וחברת הנדל"ן שבבעלותו, אקסטל, אף גיבשה מתווה: הדיירים הוותיקים (שהם חלק קטן מכלל הדיירים המתגוררים על הקרקעות הרלוונטיות) יוכלו לרכוש את דירתם תמורת 3,000 שקל לכל מ"ר, וזו תירשם על שמם.
אלא שהמתווה הזה אינו יכול לצאת אל הפועל כל עוד לא מושג פתרון מול קק"ל: כבעלת זכויות החכירה עד לשנת 2052, היא יכולה להאריך את החכירה בתקופה נוספת (וכפי שפרסמנו כאן בסוף שנת 2022 - שקלה לעשות זאת בעבר), ובמקרה כזה הדיירים לא יוכלו להעביר את זכויות הבעלות אליהם. כדי שמהלך כזה אכן יקרה, קק"ל צריכה לוותר על זכויות החכירה, והיא כמובן מבקשת - ובצדק - תמורה על כך.
על-פי מידע שהגיע לידי גלובס, חברת אקסטל כבר הציעה לקק"ל תמורה מסוימת, בדמות הקמה של פארקים או ביצוע מטלות ציבוריות אחרות שקק"ל לרוב מממנת בעצמה. למרות זאת, כך לטענת גורמים המעורים בפרטים, הקרן טרם גיבשה החלטה בנושא: "מדובר בגוף שאוהב שמקבלים החלטות בשבילו", אומרים אותם גורמים.
הצעת החוק שמאיימת
לחברת אקסטל ישנן סיבות נוספות לקדם את הפיתוח על הקרקע: מעל לסוגיה "מרחפת" הצעת חוק הנוגעת בדיוק למצבים כמו זה שמתקיים בקרקעות הפטריארכיה. מדובר ב"הצעת חוק חכירה הוגנת", שאם תתקבל - היא עשויה לפגוע בתוכניות של ברנט והחברה שבבעלותו.
עד היום הוגשה הצעת החוק פעמיים - ב־2023 ובפברואר האחרון. בגרסתה האחרונה קובעת ההצעה בין היתר כי שיעור דמי החכירה שישלם כל דייר, במקרה של הארכתה, יהיה 5.5% בלבד מערך המקרקעין (ללא המבנים והתשתיות שעליו) - נמוך משמעותית מהסכום שברנט אמור לקבל במסגרת המתווה שגיבש. ההצעה האחרונה שהוגשה משותפת ל־41 חברי כנסת, מהקואליציה ומהאופוזיציה גם יחד.
מקרן קיימת לישראל נמסר בתגובה: "כפי שהובהר גם בעבר, קק"ל שמה לנגד עיניה את טובת התושבים - חוכרי המשנה, וזאת בנוסף לזכויותיה. לאור ההשלכות הרבות, כלכליות וחברתיות, לרבות בטווח הרחוק, הן ביחס לזכויות קק"ל והן לגבי חוכרי המשנה, קק"ל בוחנת את האפשרויות השונות".
מאקסטל נמסר: "התוכנית שאנו מציגים משתלמת לחוכרי המשנה ומקדמת את פיתוח ירושלים. אנו מקווים כי היא תקודם".