רטיבות. הסימנים התגלו רק לאחר שהמוכרת פינתה את הדירה / צילום: Shutterstock
הכותב הוא עורך דין המתמחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן
עובדות המקרה: פסק דין חדש של בית המשפט השלום בבת ים קבע כי מוכרת דירה, אשר הסתירה מן הקונים נזילות ורטיבות נרחבות, תשלם לרוכשים 120 אלף שקל. מדובר בעסקה למכירת דירה בת 5 חדרים בשטח של 122 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 50 מ"ר, בקומה שביעית מתוך תשע. הרוכשים שילמו עבור הנכס כ־2.4 מיליון שקל. על־פי הסכם המכר, הצדדים העמידו את הפיצוי המוסכם ביניהם למקרה של הפרה יסודית בסך של 240 אלף שקל, כלומר 10% מסכום התמורה.
● בעל דירה התקין מצלמה בחדר המדרגות, השכן דרש להסיר. איך העניין הוכרע
● הבעל קידם עסקת קומבינציה על קרקע של האישה ויקבל זכות בחמש דירות לאחר שהתגרשו
● פסק הדין שהוא תמרור אזהרה לרוכשי דירות המחפשים סיבוב מהיר
אלא שלאחר ששילמו את מלוא התמורה וקיבלו את החזקה בנכס, הגישו הקונים תביעה נגד המוכרת, בטענה כי הפרה באופן יסודי את הסכם המכר עמם, בכך שטרם חתימתו הסתירה מהם ליקויי רטיבות ונזילות חמורים ובהיקף נרחב, שהתגלו רק לאחר שהמוכרת פינתה אותה מכל מיטלטליה, שהסתירו את סימני העובש והרטיבות בקירות.
הרוכשים טענו כי אומנם הם חתמו על הסכם המכר לאחר שביקרו בדירה, אולם לא התאפשר להם לבדוק את הדירה, משום שהיא הייתה עמוסה מאוד ברהיטים, בבקבוקים ובמיטלטלין למיניהם, עד כדי כך שלא היה ניתן לפתוח את דלת המרפסת בחדר הילדים, ולא ניתן היה להיכנס לממ"ד. הרוכשים טענו כי רק לאחר שהדירה נמסרה לידיהם כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, הם גילו כי קיימים בה סימני רטיבות רבים המלווים בהתקלפות והתנפחות שכבות טיח וצבע ועובש בקירות.
מומחה מטעם הרוכשים קבע כי ברחבי הדירה באזור הסלון, המטבח, הפרוזדור וחדר שינה נמדדו רטיבויות בעלות מד לחות מהגבוהות מאוד ועד למקסימליות.
סלון עמוס בריהוט
מנגד, מוכרת הדירה טענה כי היא בת 77, וביקשה למכור באופן תמים את דירתה. עוד טענה המוכרת כי מדובר בקונים מתוחכמים, מוקפים באנשי מקצוע, שתכננו מהיום שבו רכשו את הדירה, לתבוע אותה בכדי לממן את עלות השיפוצים בדירה שרכשו ממנה. עוד טענה המוכרת כי התובעים ידעו על מצבה של הדירה כפי שהוא, עת הראתה אותה להם עשרות פעמים.
ההחלטה: לאחר שבחן את טענות הצדדים, קבע השופט עדי סומך כי הנתבעת אכן הסתירה מפני התובעים את הליקויים שהתגלו מיד לאחר שקיבלו את החזקה לידם. בין היתר ציין השופט סומך בפסק הדין כי מתמונות הדירה בעת שיווקה, ומחוות־הדעת שהוכנה לצורכי המשכנתה שנטלו התובעים, ניתן לראות בבירור כי סלון הדירה שבו הופיעו רוב סימני הרטיבות בקירות, עמוס עד מאוד בריהוט שהיה צמוד לקירות הדירה ואשר הסתיר בכך את סימני הרטיבות והעובש שבקירות אלה.
בהתאם, השופט סומך לא השתכנע כי התובעים נתנו את הסכמתם לרכוש את הדירה במצבה זה או שביקשו בעורמה להטיל עליה את עלות השיפוץ שתכננו לבצע בדירה. "במקרה זה גם יש בסיס למסקנה כי אילו ידעו התובעים על ליקויים אלה מבעוד מועד, הם לא היו מתקשרים בהסכם המכר", קבע השופט סומך, והוסיף כי בכך למעשה הוכח אותו יסוד של הפרה יסודית, אשר מקנה לרוכשים פיצוי בגין הפרה יסודית זו.
עם זאת, השופט סומך קבע כי פיצוי בשיעור של 10% מסכום העסקה הוא גבוהה מדי, וכי שיעור של 5% מסכומו עולה בקנה אחד עם היקף הליקויים הנחזה לעין טרם תיקון הדירה, ותואם את היקף עלות השיפוץ בפועל.
המשמעות: לטעמי, משמעותו העיקרית של פסק הדין נעוצה בכך שלמרות שהסעיף בהסכם המכר אשר עוסק בגילוי מוקדם של פגמים לא הוגדר כהפרה יסודית, בית המשפט לא נרתע מלהפעיל סעיף בחוק החוזים, אשר רואה בהפרת המוכרת חובת גילוי זו בתור הפרה יסודית, כלומר כזו שאילו התובעים ידעו את שהוסתר, לא היו מתקשרים בהסכם עם הנתבעת, או לפחות היו בעמדה שאפשרה להם להפחית מהתמורה באופן שמביא בחשבון את מצבה בפועל של הדירה.
ללמדנו כי חרף עריכתו של הסכם ברור ומפורש, הרי שהוא אינו חזות הכול, וכי בהחלט ייתכנו מקרים שבהם בית המשפט יתערב בהוראותיו, מקום שבו יתרשם כי נגרם עוול.
ת"א 47444-07-20