הדמיית הפרויקט שתכנן חנן מור בשדה דב. הקרקע נמכרה / הדמיה: סטודיו 84
לא מספיק אנשים מפנימים עד כמה זמן שווה כסף, ודאי בעידן הריבית הנוכחית, שלא צפוי להסתיים בקרוב. במצב הקיים, גם אם מחירי הדירות עולים ב-10% ויותר, פרויקטים רבים נמצאים באזור השלילי. שילוב קטלני של הצורך לפצות דיירים על איחורים שיהיו; תוספת לקבלני ביצוע על העלייה בהוצאות הבנייה ושכר העובדים (גם אם היזם סגר מראש מחיר פיקס, הוא מגלה שזה לא ממש עוזר כשהקבלן מאיים בפשיטת רגל או סתם בירידה מהפיגומים); ובעיקר בגלל התשלום לבנק, שהתארך בחודשים ארוכים.
● ראיון | לבכירה במשרד האוצר יש המלצה אחת לפני שקונים דירה
● הסקר שגילה: זו השכונה העשירה ביותר בישראל
הדוגמה הטרייה היא מכירת הקרקע של חנן מור בשדה דב ליזם יגאל דמרי. מור קנה את המגרש בקיץ 2021 תמורת 1.5 מיליארד שקל, והיא נמכרת כעת ב-1.1 מיליארד שקל. לא בגלל שמישהו התאהב דווקא בדמרי, או שלא היו ביקושים לקרקע ל-458 דירות במיקום הכי אטרקטיבי. אלא בגלל שזה המחיר המקסימלי שהסכימו לשלם בשוק. אף שב-2021 עוד שלוש חברות לפחות הסכימו לשלם יותר מ-1.3 מיליארד שקל על אותה קרקע בדיוק.
זה לא קורה בגלל שמחירי הדירות במקום ירדו. קנדה ישראל, למשל, מכרה ברבעון הראשון של 2023 דירות בשדה דב במחיר של 75 אלף שקל למ"ר, וברבעון הראשון של 2024 מכרה שם דירות במחיר ממוצע של 82 אלף שקל למ"ר (עלייה של 9%). זה קורה כי בשוק הפנימו שחלק גדול מההפרש, 400 מיליון שקל בין 2021 ל-2024, "יתבזבז" בקלות על איחורים, ביצוע ומימון.
בכל שנת עיכוב עוד כ־5 מיליארד שקל רק לריבית
וזה כמובן לא רק שדה דב. בשנות האופוריה הגדולות של 2021-2022 מכרה המדינה קרקעות בהיקף שיא של 144 אלף דירות, בסך כולל של 73 מיליארד שקל. בריבית הנוכחית שמשלמים יזמים, 6%-7% לפחות, זה אומר בכל שנת עיכוב עוד כ-5 מיליארד שקל רק הוצאות ריבית. צריך הרבה יותר מעליית מחירים של כמה אחוזים כדי לפצות על כך.
חזרה לקרקעות בשדה דב. החודש נשלים 3 שנים מאז קיבלו החברות הודעה שהן זכו בקרקע. 1,574 דירות תמורת 4.5 מיליארד שקל. אז, באוגוסט 2021, הן גם חתמו על התחייבות מול רשות מקרקעי ישראל שמועד השלמת הבנייה יהיה "בתוך 48 חודשים מקבלת ההודעה", מה שאומר סוף 2025. ואם יהיו בלת"מים, כי תמיד יש, הם ייגררו ל-2026 או 2027. והנה, אפילו קנדה ישראל, שקיבלה ראשונה היתר חפירה ודיפון, מציינת בדוחותיה שהצפי להשלמת הפרויקט הוא שנת 2029. שמונה שנים מאז זכתה במכרז. על קרקע פנויה, עם תוכנית מאושרת, בעירייה הכי מסודרת בארץ.
דרישה לפיצוי של 55 מיליארד שקל
בנובמבר 21', רגע אחרי הזכייה, קנדה ישראל נטלה הלוואה בסך כ-1.2 מיליארד שקל עבור הקרקע, שנושאת ריבית פריים בתוספת 0.2%. ב-2021 היה מדובר בריבית של 1.8%. היום מדובר בריבית של 6.2%. אז החברה כתבה שמועד סיום ההקמה יהיה לכל המאוחר ב-2027. כעת היא מדברת על 2029. עוד שנתיים, פירושן עוד 150 מיליון שקל רק עבור הריבית על הקרקע. שמונה שנים של ריבית 6%, פירושם כמעט 600 מיליון שקל רק לתשלום החוב. בתחילת הדרך, עם ריבית של 1.8% וחמש שנים לכל היותר, עלות הריבית היתה כ-100 מיליון שקל. ומה עם זה שהיא כבר מכרה 193 דירות בסכום כולל של 1.63 מיליארד שקל (מצגת מיוני 2024)? כבר נכתב לא אחת שזה משרת בעיקר את ההכנסות החשבונאיות, אבל לא את התזרים בפועל. בדוחות לרבעון הראשון החברה כתבה במפורש שהתקבולים מהרוכשים הסתכמו ב-76 מיליון שקל. 7% מהיקף המכירות.
בינתיים, החברה אמנם עדכנה את ההכנסות הצפויות מ-2.9 ל-3.35 מיליארד שקל, לאחר שהמחיר בפרויקט קפץ מ-75 ל-80-85 אלף שקל למ"ר, אבל הרווח הגולמי כמעט לא זז בתחזית הוורודה. יתרה מכך, החברה ציינה בדוח השנתי שאם תהיה חלילה עלייה של 10% בעלויות ההקמה למ"ר, הרווח הגולמי צפוי לרדת ל-407 מיליון שקל. במקביל, אם תהיה ירידה של 10% במחיר המכירה (המעודכן והגבוה), הרווח יקטן ל-418 מיליון שקל. אם יקרה גם וגם, הרווח יקוצץ ביותר מ-500 מיליון שקל. אז מה יגידו אזובי הקיר?
לא במקרה נציגי הקבלנים כל כך בלחץ. מחירי הדירות אולי עולים, אבל משקל הצרות שלהם עלה פי כמה. התאחדות הקבלנים שלחה למשל מכתב לראש הממשלה בדרישה לפיצוי של 55 מיליארד שקל "על הנזק שגרמה להם המלחמה", כאילו למישהו יש עץ של מזומנים, ואף על פי שכמעט כל קבלן או יזם מספר עד כמה אצלו עסקים כמעט כרגיל. המחירים רק עולים, המבצעים לא משמעותיים, והציבור נוהר לשוק.
כוכבי השבוע
מצוין: כסף אמיתי על עתיד ורוד
אפשר להתווכח כמה טוב או רע בישראל, ועד כמה האופק שלנו איכשהו יציב וחיובי, אבל חשוב לדעת שיש מסביבנו חברות ששמות כסף, המון כסף, על הביטחון בעתיד הוורוד שלנו כאן. השבוע פרסמה למשל חברת הנדל"ן גב ים דוחות כספיים לרבעון השני. נכון לעכשיו, החברה מקימה 360 אלף מ"ר של נכסים מניבים, משרדים בעיקר, ברחבי הארץ. השקעה כוללת של 4.2 מיליארד שקל (3.3 מיליארד ללא רכיב הקרקע). במחצית הראשונה היא השקיעה 720 מיליון שקל בפיתוח והשבחת נכסים שבבעלותה.
נכון שאת הרווחים ואת מידת ההצלחה נדע רק בדיעבד (החברה צופה תשואה של 7.9% מאותם נכסים חדשים, אך אלה מספרים שנכתבים על הקרח). אבל לו בגלל האופטימיות והאומץ, בזמן שכל כך קל להספיד את שוק המשרדים בפרט ואת מדינת ישראל בכלל, מוכרחים לכתוב על זה מילה טובה. ושיהיה בהצלחה.
בלתי-מספיק: הנתונים האנכרוניסטיים של הלמ"ס
המדד החברתי-כלכלי של ערי ישראל פורסם השבוע. המשמעות הכלכלית שלו לא מבוטלת - החל מסבסוד חוגים וצהרונים ביישובים חלשים, ועד לסטטוס שיכול להתבטא גם בביקושים ובמחירי הנדל"ן ביישובים חזקים. הצרה היא, שכל הטוב הזה מבוסס על נתוני 2021. כלומר, ההחלטה אם ישוב חזק או חלש מתבססת על נתונים שבמקרה הטוב נכונים ללפני 3 שנים. בלתי נתפס בעולם דיגיטלי שיודע לחשב הכול בשברירי שניות ושחווה זעזועים - כלכליים, נדל"ניים, חברתיים - שיכולים לשנות סטטוס של אוכלוסייה ועיר בתוך שנים ספורות.
התירוצים לא בהכרח רעים. המדד כולל 201 ערים ומועצות מקומיות ועוד 996 ישובים בתוך מועצות אזוריות, והוא מבוסס על 14 משתנים מורכבים של חינוך, רווחה ועוד. ועדיין, בשורה תחתונה, אם המדד כל כך לא מעודכן, אי אפשר שלא להרגיש שהמדינה לא ממש בעניינים.