מגדלי הלאום בראשון לציון / צילום: אביב חופי
הכותב הוא מומחה לדיני נזיקין
עובדות המקרה: נציגות הבית המשותף ובעלי דירות בפרויקט "מגדלי הלאום" בראשון לציון הגישו תביעה נגד יזמית הפרויקט - חברת גינדי מגדלי הלאום, ונגד החברה־האם שלה - גינדי החזקות. עילת התביעה - פגיעה בשווי של השטחים המשותפים כתוצאה מליקויים ואי־התאמות שאינם ניתנים לתיקון, וכן ירידת ערך תדמיתית־כללית של המגדל, שלטענת התובעות לא עמד ברמה שתואמת את אשר הובטח על־ידי הנתבעות.
● מוכרת דירה הסתירה רטיבות חמורה. כמה פיצוי היא תשלם לרוכשים?
● הביוב הציף את הדירה בשל ליקוי בצנרת ושימוש במגבונים. כמה ישלם היזם?
זמן לא רב לאחר קבלת טופס 4 החלו בעלי הדירות להתלונן כי התגלו בו ליקויי בנייה בשטחים המשותפים. הם פנו ליזמית הפרויקט בדרישה לתקנם, אולם לאחר שלטעמם היא לא טיפלה בליקויים באופן ראוי, הגישו נגדה תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב.
מומחה בתחום השמאות שמונה על־ידי בית המשפט קבע בחוות־דעתו כי רמת הגימור של הבניין נמוכה. לדבריו, בין היתר, לובי הבניין הוא סטנדרטי ובשטח קטן, כך שנוצרה פגיעה תדמיתית שיש בה לפגוע בשווי הבניין והדירות בו.
על־מנת לבחון את הפגיעה במישור זה, בחן שמאי נוסף, מטעם בית המשפט, את העסקאות שבוצעו בבניין, והשווה אותן עם עסקאות שנעשו בחלקה סמוכה.
הבדיקה נעשתה לגבי שתי תקופות זמן. הראשונה התייחסה לשנים 2015-2017, לגביה קבע השמאי כי הפגיעה התדמיתית טרם חלחלה לשוק, וכי השוני ברמת המחירים בין שני הפרויקטים, בשיעור של 3.4%, משקף פער כללי. ביחס ל־2018-2021 נקבע כי קיים פער בשיעור של 10.6%. השמאי הגיע למסקנה כי יש לייחס את הגידול של 7.2% בפער בין רמות המחירים בתקופות השונות לתדמית הגרועה של הבניין. השמאי הגיע למסקנה כי מדובר על ירידת ערך בשיעור של 4% שמסתכם בכ־9 מיליון שקל.
שני תנאים מצטברים
בתום שלב הדיונים, התובעים ביקשו מבית המשפט כי יאמץ את חוות־דעתו של המומחה, ואילו הנתבעות ציינו כי יש לדחות קביעה זו, על סמך חוות־דעת של שמאי מטעמן.
השופט גלעד הס קיבל חלקית את קביעת השמאי שמונה על־ידו, ופסק כי יש מקום להכיר בירידת ערך תדמיתית. לדבריו, מדובר על ליקויים חיצוניים וגלויים אשר מאפיינים את הבניין זמן רב, ומכאן, ירידת הערך התדמיתית בגינם התגבשה והפכה לקבועה, וזאת גם אם בעתיד יתוקנו הליקויים בבניין.
בפסק דינו הוא מציין כי על־מנת שבית המשפט יפסוק פיצוי עקב "ירידת ערך תדמיתית", חייבים להתקיים שני תנאים מצטברים: הראשון - שהפגיעה בתדמית הבניין נובעת מליקויים או אי־התאמות ממשיים שהוכחו בהתאם לדיני הראיות; השני - שירידת הערך משתקפת בפועל בשווי הדירות, כך שלא די בעצם קיומם של ליקויים ובעצם קיומה של תדמית שלילית על־מנת להוביל לפסיקת פיצוי בגין "ירידת ערך תדמיתית", אלא נדרשת הוכחה לירידת הערך במישור השמאי.
לצד זאת, הוא ציין כי נפלה טעות ממשית של שמאי בית המשפט בתשתית העובדתית על בסיסה נערך תחשיב הפער בין התקופות השונות. אי לכך, על התקופה הראשונה לכלול את השנים 2014 עד 2016, ועל התקופה השנייה, תקופת ההשוואה, לכלול את השנים 2017 עד 2020.
בסופו של דבר השופט הגיע למסקנה כי הפער בין התקופות (בהשוואה לפרויקט הסמוך) משקף ירידת ערך של 0.94% בשווי 2,241,190 שקל.
בגין עלות תיקון ליקויי הבנייה נקבע כי על הנתבעות לשלם פיצוי בסך של 410,670 שקל. עוד נפסקו פיצוי עקב ליקויים שלא ניתן לתקן בסך 26,100 שקל, לרבות החזר הוצאות תיקון ליקויים בסך 6,669 שקל ועוגמת־נפש בסך 195 אלף שקל. הנתבעות חויבו גם בשכר־טרחת עורכי דין בסך 120 אלף שקל.
ליקויים חריגים
המשמעות: הכלל המשתקף גם מערכאה דיונית זו הוא שפיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית ייפסק רק במקרים שבהם מדובר באוסף ליקויים ותקלות משמעותי וחריג. כמו כן, בית המשפט הבהיר כי נזק תדמיתי שנגרם מגורמים פסיכולוגיים תאורטיים או מכתבות תדמית שליליות, ללא ביסוס ראייתי שנתמך בחוות־דעת של מומחה הנדסי, אינו מהווה עילה לפיצוי.
27849-10-16