בני ברק / צילום: Shutterstock
בסוף החודש תפקע תמ"א 38, בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה. בעיריות רבות בארץ הוחלט להמשיך את הפרויקטים באמצעות הגשת תוכנית מחליפה, אולם בבני ובבת ים בחרו לקדם פרויקטים תחת תיקון 139, או מה שמכונה "חלופת שקד". חלופה זו, בניגוד לתמ"א 38, כוללת היטלי השבחה על היזמים ומאפשרת תוספת של עד 400% לבניין הקיים. ברשויות עצמן סבורים כי המעבר לחלופה לא יעכב את הפרויקטים, אולם קבלנים וגורמים אחרים טוענים ההפך - מה שבוואי לא תורם לוודאות החשובה כל־כך לענף הנדל"ן.
● לקראת עצירת תמ"א 38: עיריית תל אביב מנסה להציל מאות פרויקטים
● אחרי שעמדו ריקות: המדינה מוכרת 40 דירות במגדלי יוקרה בתל אביב
● המדינה נערכת לשיווק קרקע להקמת 11 אלף דירות בשדה דב בתל אביב
נזכיר כי תמ"א 38 איפשרה חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 על ידי יזמים פרטיים, שבתמורה לזכויות בנייה שאיפשרו למכור את הדירות שנוספו לבניין. בבני ברק ובת ים מדובר ב־145 פרויקטים שעומדים כעת בסימן שאלה בעקבות השינוי.
25 תוכניות במוקד
תוכנית המתאר הכוללנית של העיר בני ברק מגבילה את גובה המבנים בעיר ל־6.5 קומות, ולכן אין בה היתכנות לתוכניות פינוי־בינוי מתחמיות. מגבלת הגובה קיימת בעיר בשל האיסור ההלכתי על שימוש במעליות בימי חג ושבת.
בעירייה אומרים כי "הוועדה המקומית החליטה כבר בנובמבר 2022 שלא לקדם תוכניות תמ"א 38 אלא רק במתווה הידוע כחלופת שקד. כתוצאה מכך ונוכח הדחייה הארוכה במועד פקיעת תמ"א 38, מרבית מיזמי הבנייה התאימו את עצמם למדיניות הוועדה המקומית, ופרויקטים שבכל זאת הסתמכו על תמריצי תמ"א 38 כבר הגישו בקשה להיתר מבעוד מועד, וחלה לגביהם הוראת המעבר המאפשרת להמשיך בהליכי הרישוי".
לפי נתוני העירייה, יש כ־25 תוכניות אשר עליהן לא חלה אורכה שניתנה במועצה עד סוף השנה, ואלו עשויות להיות מושפעות מפקיעת התמ"א. על היזמים יהיה לבחור אם להוסיף ולקדם את הפרויקט במתווה חלופת שקד או בדרך אחרת.
יעקב ראבד, משנה ליועמ"ש עיריית בני ברק, מסביר לגלובס כי בעירייה קידמו תוכנית מקומית חלופית, אולם הוועדה המחוזית שמאשרת את התוכניות הסכימה לתת את התוקף לתוכנית באופן מוגבל - עד תוספת של 700 יחידות דיור, או עד פקיעת תמ"א 38, שתתרחש כאמור בסוף החודש.
בכל הנוגע ל־25 התוכניות בעיר, אומר ראבד כי "בדיון שהיה במועצה הארצית ביקשנו שהוראת המעבר תחול גם על התוכניות שקודמו, אבל המועצה לא איפשרה את זה. 25 התוכניות לא יוכלו להתקדם אם לא יסיימו עד סוף החודש".
לצד זאת, ראב"ד מציין כי בעיר יש עשרות מיזמים שמקודמים כיום על ידי חלופת שקד, ומוסיף: "החלופה מאפשרת תוספת של עד 400% לבניין הקיים, אך במסגרת החוק שר הפנים יכול להורות בצו לאפשר עד 550% תוספת, אם שוכנע שהדבר נדרש בגלל רמת הסיכון מפני רעידת האדמה או משום ערכי קרקע. פנינו לשר ועמדנו על כך שבבני ברק יש צורך להגדיל את התמריץ, ואנחנו מקווים שהבקשה תתקבל ותגדיל עוד יותר את הפרויקטים. אנחנו ממתינים לעמדת השר ואני מקווה שבמהלך ספטמבר־אוקטובר נקבל אותה".
"ייקח זמן להתרגל"
על פי הנתונים של עיריית בת ים, ישנם כ־120 פרויקטים של תמ"א 38 שיוכלו לקבל עד סוף השנה את ההיתר. כ־50 בקשות נקלטו וממתינות לדיון, וכ־70 בקשות נדונו וטרם הוציאו היתר. בעירייה אומרים כי בימים אלו הם מגישים את התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית.
מיכל מאיר, מהנדסת עיריית בת ים, הסבירה לגלובס כי בעירייה נערכו לסיום תמ"א 38 כבר חודשים ארוכים. "תמ"א 38 היא מעין מיני תב"ע (תוכנית בניין עיר) והיא אירוע לא קל. רוצים להציג אותה כהליך פשוט אבל הוא לא פשוט בכלל. משום כך באה חלופת שקד. ייקח זמן לאנשים וליזמים להתרגל לעניין, אבל רשויות כבר התכוננו, ואנחנו בבת ים קולטים תוכניות במסגרת חלופת שקד ועשינו את ההיערכות הארגונית".
לדבריה, המחלוקת באשר לשאלת העיכוב בפרויקטים בעקבות המעבר לחלופת שקד נובעת דווקא מעניין היטל ההשבחה: "תמ"א 38 איפשרה פטור מלא מהיטל השבחה וחלופת שקד מבקשת 25%, וזה שינוי שעשוי להיתפס לרעה. אבל העיר נדרשת להיות ערוכה לתוספת יחידות דיור וללא השבחה אין איך להיערך לזה. אין אפשרות לפתח מדרכות או גני ילדים וכל הנדרש עבור הציבור. הדיון הוא כביכול על תהליכי עבודה אבל פחות על זה".
"הרשויות רוצות כסף"
בקרב הקבלנים כאמור סבורים כי המעבר לחלופת שקד תעכב באופן משמעותי את הפרויקטים. עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, אינו חוסך בביקורת על ההחלטה, שתוביל לדבריו לשיתוק: "חלופת שקד דורשת הכנה של תוכנית. זה אירוע של תכנון וזה לוקח זמן. יש הבדל משמעותי מהגשת היתר כמו בתמ"א 38. זה מצב שאף אחד לא נהנה ממנו וגם כלכלית זה עוד כסף לאדריכל ועוד כסף למדידות, לעורך דין, להגשה, להפקדה ולזמנים וחתימות. זה אירוע שאפשר לפתור בהיתר שיאושר, ולמה? כי הרשויות רוצות כסף. מדובר על כסף בלבד שנכנס לקופה בהיטלי השבחה".
לדבריו, אין שאלה באשר לעיכוב בתוכניות. "זה יוביל לשיתוק, ברור. זה כבר מורגש ויש הרבה קבלנים שהפסיקו בשנה האחרונה ליצור קשר עם הדיירים בגלל חוסר הוודאות. זה ישפיע על השוק בעליית מחירים וחס שלום גם בחיי אדם. אומרים שהתמ"א מסוכנת, אבל ככה אנשים גרים בבתים עם ממ"ד שהילדים ישנים בשקט".
באשר לתל אביב, שגם בה הוחלט שלא להאריך את תמ"א 38, אומר גוטליב: "ישבנו חודשיים עם העירייה וניסינו לשכנע ולא הצלחנו. ברשויות אומרים שקיימת חלופת שקד, אבל כמה זמן זה לוקח והאם הם מתחייבים ללוחות זמנים? עד שיאשרו תוכנית בתל אביב ייקח המון זמן כי יש המון התנגדויות לכל תוכנית".