עם דירות בבאר שבע וברמת גן, ושתי עסקאות בחו"ל: הצעיר שמאמין בנדל"ן

בזמן שרבים מבני גילו תוהים לגבי הכיוון שלהם בחיים, עידן קארס (26) כבר יודע דבר או שניים על השקעות. בגיל 23 הוא רכש דירה ראשונה להשקעה בבאר שבע. בהמשך נכנס לשתי עסקאות פליפ מעבר לים, ולאחרונה רכש, עם חברים, דירה להשקעה ברמת גן. בראיון ל"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, הוא חולק את התובנות שאסף במסע הנדל"ני שלו.

● 90 אלף שקל ומעלה: כמה עולה למגן את הבית והעסק 
● מגרש להקמת וילה בשיכון ותיקים ברמת גן נמכר ב־8.8 מיליון שקל 

לפני הכל. מדוע העדפת להשקיע בנדל"ן ולא בשוק ההון?
"ההון הראשוני שלי הגיע משירות בקבע, ומעבר לעובדה שהרגשתי שבנדל"ן יש עליות גבוהות יותר בתשואה, יש גם מינוף. נניח שקניתי דירה במיליון שקל, אז שמתי הון עצמי של 300 אלף שקל בלבד. מנגד לא ראיתי את עצמי משקיע את כל אותו הסכום במניות שמבחינתי זו השקעה תנודתית מאוד".

אחרי שבחר בבאר שבע, יצא לחקר שוק. "צריך ללמוד מהרגליים. למשל יום אחד לקחתי חופש וחמש־שש שעות הסתובבתי עם מתווכים. אז אתה מקבל די הרבה כוסות קפה ומיץ תפוזים, ומטייל בדירות", הוא מספר.

איזו דירה קנית?
"מצאתי דירת 4 חדרים ברחוב בן יהודה בשכונה ב', במחיר של 980 אלף שקל. המחיר מגלם תשואה שנתית של 4.5% והשכירות משלמת את המשכנתה שלקחתי".

לא שגרתי. משקיעים רבים מחפשים דירות קטנות יותר.
"זו דירה שנראית מעולה, במיקום טוב. אמנם יש דירות קרובות ממנה לאוניברסיטה, אבל למדתי שדווקא זה אזור שמציע הרבה לסטודנטים מבחינת מקומות בילוי ופנאי. מעבר לכך, פער המחיר של חדר נוסף, קרי דירת 4 חדרים מול דירת 3 חדרים כמו שמשקיעים רבים מחפשים, הוא לא גדול כל כך".

השקעות בפרויקטים בסלוניקי ובלונדון
אחרי שביצע את ההשקעה וצבר ביטחון, ולאור פרסומות שאליהן נחשף ברשתות החברתיות, נכנס קארס לשתי השקעות בחו"ל באמצעות קרנות ישראליות שרוכשות נכסים, משביחות אותן ומנסות למכור ברווח. ההשקעות בוצעו בפרויקטים בסלוניקי ובלונדון. לשאלתנו בנוגע להתפתחות הפרויקטים הוא משיב כי ביוון, נכון לעכשיו, התוכנית מתקדמת כמתוכנן, ואילו באנגליה המצב מעט שונה מהתכנון, מה שעשוי להביא להקטנת הרווח. אך הוא מרוצה מההתפתחויות, ואפילו המשיך להשקיע בתחום הנדל"ן - הפעם בכיוון אחר - דירה חדשה מקבלן במרכז הארץ.

למה דווקא במיקום הזה ומדוע דירה חדשה?
"באר שבע זה בעיקר שוק של שכירות ותשואה. אני צעיר והמטרה שלי כיום היא להגדיל הון. כשאני מסתכל על כל השוק, אני מוצא שבמרכז הביקוש חזק מההיצע, כך שמבחינתי האזור הכי אטרקטיבי הוא גוש דן".

קארס מספר ששרף זמן ארוך מדי על מציאת העיר והשכונה הנכונים מבחינתו, כיוון שהתפרס על אזורים נרחבים מדי במרכז הארץ. באשר לסוג הנכס הוא מציין כי מבצעי המימון האטרקטיביים של היזמים דיברו אליו, וגם לשני השותפים עמם נכנס להשקעה. הוא עשה זאת, בין היתר, כדי להימנע מתשלום מס רכישה של 8% עבורו.

מה קניתם?
"דירת 5 חדרים בשכונת נחלת גנים ברמת גן, במחיר של 3.55 מיליון שקל, בתנאי מימון של 15%/85%".

קארס מספר שכמו בבאר שבע, גם במקרה הזה, קיים עשרות פגישות לפני שלחץ ידיים, ואסף תובנות רבות. אחת מהן נוגעת לטרנד קבוצות הרוכשים - קבוצות שמבטיחות הנחות לקונים בזכות כוח המיקוח של קבוצה גדולה.

"אני לא אומר שאלה לא עסקאות טובות בהכרח, אבל כנראה שמישהו מרוויח עליך כסף", אומר קארס. "אני הגעתי לקבוצה כזו, והרגשתי שכמעט נפלתי בפח, כי ההנחה שהציעו לי הייתה לטעמי פיקטיבית. הצלחתי להוציא את אותם התנאים כשבאתי לבד".

קשר אישי: יכול לעבוד לשני הכיוונים

תובנה אחרת קשורה לניהול המשא ומתן. "הדבר הכי חשוב שלמדתי, ושבהתחלה לא הבנתי אותו, זה שמו"מ על דירה מקבלן הוא כמו מו"מ על דירה יד שנייה - אפשר להתמקח. כשמשווק אומר לכם שמדובר במחיר סגירה - זה ממש לא מחיר סגירה".

לדברי קארס, כדי להבין היטב מה המחיר הנכון מבחינתכם יש לבצע מחקר שוק מעמיק טרם ההתמקחות מול המשווקים. תובנה נוספת שלו היא להשקיע ביצירת קשר אישי עם המשווק. "אתה בא לפגוש בן אדם ובסוף אתה צריך שהוא ירצה לעזור לך. אז הלכנו ביחד לראות את הפרויקט, כשבמקרה שלנו הבניין כבר עומד בחלקו, עשינו שם סיור, והתחברנו. יצאתי מהפגישה אחרי שקבענו ביום שבת בבוקר להיפגש במרינה בהרצליה, ללכת לשוט בסירה", הוא מספר.

אתה מרגיש שהחיבור האישי סייע לך לקבל תנאים טובים יותר?
"מאוד. אני אוהב גישה יותר חברית. זה עובד".

קארס מספר על דרך אחרת שבה ניסו "להתגנב ללב שלו", זמן מה אחרי שהשאיר פרטים אצל חברה מסוימת. כמה חודשים לאחר מכן, פתאום הגיע שליח אליו הביתה עם מארז של בקבוק יין ושתי כוסות.

טיפ נוסף שהוא חולק בנוגע למו"מ, קשור לאופי ההנחה. לדבריו, ההנחה לא תמיד תבוא לידי ביטוי בהורדת מחיר, אבל יכולה להיות שווה לא פחות. במקרה שלו מדובר בתנאי ההצמדה של המחיר למדד תשומות הבנייה.

לדבריו, "כיום בהרבה פרויקטים יציעו פטור מההצמדה, ודווקא בדירה שרציתי הם ביקשו 100 אלף שקל כמחיר פיקס למדד תשומות הבנייה, או הצמדה. כאן נכנסו למו"מ - בהתחלה הורדתי אותו ל־70 אלף שקל ואז הורדנו את מחיר הדירה קצת ובסוף סגרנו על מחיר קבוע של 50 אלף שקל עבור פטור ממדד תשומות הבנייה".

"טיפ" אחר שמספק קארס הוא לא להתרגש מלחץ שהמשווקים מנסים להפעיל על הקונים. "במשרדי המכירות הרבה פעמים מנסים להלחיץ אותך. זה משהו שהוא מאוד חזק שם. אתה תגיד שאתה רוצה להתלבט, והם ינסו לגרום לך להרגיש שתיכף יש עליית מחירים, ושהמחירון עולה. איכשהו כל פגישה שהייתי בה התקיימה 'יומיים לפני עליית מחירון'. אבל ממש לא כדאי לקבל החלטות בלחץ", הוא אומר.

בשורה האחרונה בפרק זמן של שלוש שנים נכנסת לכמה עסקאות. בשביל הפרופורציות, כמה כסף הבאת עד כה מהבית - לא כולל המינופים?
"בבאר שבע 280 אלף שקל. בעסקאות בחו"ל מינפתי כמעט לגמרי, והוספתי על זה 30 אלף שקל. ברמת גן השקעתי עד כה 180 אלף שקל".