תוכנית הענק בצפון ת"א תקועה שוב, האם הפעם זה לטובת בעלי הקרקעות?

תוכנית "רובע צפון־מערב", שמשתרעת על אחת מעתודות הקרקע הפנויות האחרונות בצפון תל אביב־יפו, נמצאת כבר כ־20 שנה בצנרת התכנון. התוכנית עשויה להוסיף לעיר עוד 13 אלף יחידות דיור, אך בדרך לאישורה ניצבים מכשולים רבים. כעת, מתברר שהיא תתעכב שוב, לטווח זמן שיכול להגיע גם לשנים. זאת, משום שהוועדה המקומית תל אביב־יפו עומדת לאשר בשבוע הבא החלטה על הכנה מחדש, בפעם השנייה, של הטבלאות המחלקות את הזכויות ברובע בין הבעלים השונים. מה המשמעות של החלטה כזו מבחינת המדינה ובעלי הקרקעות הפרטיים, ועד כמה גדול המרחק ממימוש התוכנית? גלובס עושה סדר. 

● "כמו לבנות וילה בתוך בניין": איך מאחדים שתי דירות ויותר לדירה אחת
● רוצים להוסיף ממ"ד לבית? בדקו כמה זה יעלה לכם 

מהי תוכנית "רובע צפון־מערב"?

מדובר בתוכנית על שטח של כ־1,900 דונמים, רובם שייכים לבעלי קרקעות פרטיים, באזור הצפוני ביותר של תל אביב - בין השטח שבו פעל עד 2019 שדה התעופה שדה דב, לבין גבולה הדרומי של העיר הרצליה. על השטח הזה מתוכננות בין 11 אלף ל־13 אלף יחידות דיור, לצד 1,500 חדרי מלון, כ־215 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר ועוד.

התוכנית נכנסה ל"צנרת התכנון" בשנת 2004, כך שהיא ממתינה לאישור כבר כשני עשורים. בשנת 2015 היא אושרה, ומאז מתקדמת בקצב איטי במיוחד.

מדוע התוכנית התעכבה?

יש לכך סיבות רבות, בהן המורכבות שבגיבוש תוכנית אחידה ומוסכמת כאשר ישנם אלפי בעלי קרקעות. המדינה עצמה גם היא בעלת קרקע במתחם, אך הרוב המכריע של הקרקעות, כ־70%, הוא בעלי קרקע פרטיים. למורכבות הזאת יש להוסיף בין היתר הליכים משפטיים, כולל עתירה שנידונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשנת 2020, הגשת כ־130 התנגדויות לתוכנית לאחר הפקדתה בשנת 2018 - וסוגיית טבלאות האיזון וההקצאה שאליה נגיע מייד.

מה צפויה להחליט הוועדה?

בשבוע הבא מתוכנן דיון בוועדה, שבו תאושר ההחלטה על בחינה חדשה של טבלאות האיזון וההקצאה, ותיקונן. טבלאות אלו הן אחד השלבים בגיבוש תוכנית שבה בעלי קרקע רבים, והיא קובעת כיצד יחולקו ביניהם כל זכויות הבנייה בתוכנית החדשה באופן הוגן. טבלאות תוכנית תא/3700 כבר הוכנו לפני שנים, אך בשנת 2021, לאחר שמיעת כ־130 התנגדויות שהוגשו לתוכנית, הוחלט על תיקונן. כעת, יותר משלוש שנים לאחר ההחלטה זו, צפויה להחליט הוועדה על תיקון שני שלהן.

מדוע נדרשות הטבלאות לתיקון נוסף?

בסדר היום של הדיון הקרוב בוועדה המקומית מצוין כי "הטבלאות אינן מאפשרות את אישורן במתכונתן הנוכחית, זאת בין היתר משום שנמצאו עדיין אי־התאמות מסוימות". לכך מוסיפה עו"ד מירי דונין, שותפה במשרד ארדינסט בן נתן והעומדת בראש קבוצת בעלי קרקע פרטיים שלהם זכויות ליותר מ־2,000 יחידות דיור בתוכנית החדשה: "המצב הנוכחי הוא קטסטרופה. בהחלטה הקודמת, במקום להכין טבלאות חדשות לקחו את הישנות ותיקנו על גביהן, וכך הכול נעשה בצורה עקומה. טוב עושה הוועדה שממליצה על עריכת הטבלאות מחדש".

כמה זמן יידרש לתיקון?

לשאלה זו אין תשובה מוחלטת, שכן התהליך תלוי בגורמים רבים. יש הטוענים כי ניתן לגבש טבלאות חדשות בתוך חודשים ספורים, אך אם נשפוט לפי העבר, הרי שמההחלטה הקודמת על תיקון הטבלאות ועד פרסומן לסבב התנגדויות נוסף עברו כשנתיים. "הכול תלוי בשאלה עד כמה יירתמו לעניין בעירייה, גם מבחינת כוח האדם", אומרת עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' המייצג גם הוא בעלי קרקעות רבים במתחם.

ההחלטה אכן לוקחת את התוכנית כמה צעדים לאחור, ובוודאי מרחיקה את מימושה, שכן רק לאחר אישור טבלאות האיזון וההקצאה ניתן יהיה להתקדם אל שלב האישור הסופי, וממנו אל הוצאת היתרי בנייה. עם זאת, מייצגי בעלי הקרקעות הפרטיים דווקא רואים בצעד הזה מהלך חיובי: "מצד אחד זו באמת תחושה שלוקחים את כל השנתיים האחרונות וזורקים אותן לפח", אומרת עו"ד שיף. "מצד שני, יש כאן חשיבה מחדש ואפילו כמה דגשים שניתנים כעת - כמו להקפיד שלא יהיה פיצול זכויות וריכוז קבוצות של בעלי קרקעות במתחם מאוחד - אז יש כאן מקום לאופטימיות".

כמה מפסידה כאן המדינה?

אומנם מרבית הזכויות ברובע צפון־מערב הן של בעלים פרטיים, כאמור, אך בכל זאת מדובר על זכויות לכ־3,900 יחידות דיור, לצד זכויות לתעסוקה, למסחר ולמלונאות. ב"הצצה" אל מתחם שדה דב, שהחל להתגבש הרבה אחרי תא/3700 וכבר מתחיל להתממש, אפשר להניח שכמות כזו של יחידות דיור שווה למדינה, משיווקי קרקע בלבד, קרוב לעשרה מיליארד שקלים. לכך יש להוסיף הכנסות ממס שבח וממס רכישה בעת מכירת הקרקעות, הזכויות או המבנים על ידי בעלי הקרקע הפרטיים, וכן מסים נוספים - כל אלו כספים שהמדינה אמורה הייתה ליהנות מהם כבר לפני שנים רבות. "מדובר כאן על הרבה מאוד כסף", אומר רו"ח גיא פרמינגר, שותף בכיר ב־PwC Israel. "האזור הזה יחובר בהמשך לרכבת הקלה (הקו הירוק מתוכנן לעבור ברובע - י"נ). זאת תרומה אדירה לקופת המדינה".

מה צפוי כעת?

בשבוע הבא תובא לאישור החלטה על תיקון הטבלאות. במסגרתה צפויה הוועדה המקומית להחליט כיצד יתוקנו הטבלאות, ומי יעשה זאת. לאחר ששלב זה יושלם - וכאמור, מדובר על טווח שבין חודשים לשנים - יפורסמו שוב הטבלאות ל"סבב" התנגדויות נוסף. לאחר בדיקת כל ההתנגדויות, ותיקון הטבלאות בהתאם, במידת הצורך, יינתן תוקף לתוכנית ואפשר יהיה לעבור לשלב הבא: הכנת התוכניות המפורטות, שמהן יוצאו היתרי בנייה.