תוכניות פינוי בינוי "נתקעות" זמן רב בצינור התכנון - ונתונים חדשים מגלים שבסוף רבות מהן נותרות על הנייר, כך עולה מניתוח תוכניות בניין עיר (תב"ע) שאושרו בעשור שבין השנים 2012־2022 ברחבי הארץ. לפי הנתונים, מתוך 161 אלף יחידות דיור (יח"ד) שאושרו בתוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ ושמכוחן ניתו להוציא תוכניות מפורטות והיתר בנייה, רק 47 אלף יח"ד קידמו היתר בנייה - שיעור נמוך של 29% בלבד.
● המפונים מהצפון התייאשו, וקנו נכס ב־880 אלף שקל
● העבודות על הפרויקט הופסקו באמצע ו-56 בעלי דירות בתל אביב חיים בתוך אתר בנייה
בחינת שיעורי המימוש לפי הערים, מעלה כי גם באלו שבהן היזמים "נאבקים" לתפוס את המתחמים, עדיין שיעור מימוש התוכניות נמוך.
כך למשל, בתל אביב אושרו במהלך העשור שנבדק תב"עות לבניית יותר מ־14 אלף יח"ד בפינוי בינוי, זאת בעוד שרק לגבי כ־3,000 יח"ד - 20% מכלל התב"עות - החלו הליכי רישוי. ברמלה החל הליך רישוי עבור 7% מתוך 3,079 יח"ד שאושרו במסגרת תב"עות.
את הנתונים - שנחשפים לראשונה בגלובס - עיבדו וניתחו בחברת מדלן לקראת כנס "פסגת ההתחדשות העירונית" של מרכז הנדל"ן בתל אביב.
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, מציין: "לאורך עשור, היזמים מצאו לנכון לנסות לממש בקושי 47 אלף דירות, שהן פחות מ־30% מהפוטנציאל, כך שברור שיש בעיה גדולה עם הכדאיות הכלכלית של התוצר התכנוני. תוכנית שאינה בת מימוש לא שווה את הנייר עליו הודפסה, וחבל".
דן קצ'נובסקי, מנכ''ל ובעלים מרכז הנדל''ן / צילום: דרור סיתהכל
כשהרשויות מקדמות: יש פחות היתרים
לפינוי בינוי יש שני מסלולים: מסלול מיסוי, שבו היזם מקדם את התוכנית, ומסלול רשויות מקומיות, שבו הרשויות עצמן מקדמות את התוכניות בשיתוף הרשות להתחדשות עירונית.
על פי נתוני מדלן, בתוכניות פינוי בינוי שקודמו במסלול הרשויות, המצב חמור עוד יותר: שיעור המימוש וההגעה להיתר עומד על 18.3% בלבד. בסך הכול נמצאות 13,461 יח"ד בתהליכי היתר מתוך 73,536 יח"ד בתב"עות.
בתוכניות שקודמו על ידי יזמים במסלול מיסוי, אמנם מדובר בשיעור כפול ממסלול הרשויות, אולם גם בו רק 40% מהדירות בתוכניות הגיעו למסלול של היתר.
מניתוח מדלן עולה עוד, כי בשורת ערים ישנן תוכניות שונות שקודמו על ידי הרשויות בעשור שעד שנת 2022 ובהן לא קודמו כלל היתרים: באשקלון (1,035 יח"ד), באר שבע (1,174), בני ברק (292), בנימינה־גבעת עדה (563), גבעת שמואל (1,831), כפר יונה (850), קריית גת (1,564), קריית שמונה (216) ורמלה (615).
"בפן הכלכלי, עשוי להיות פער בין תב"ע שמקודמת במסלול יזמי לבין תב"ע המקודמת במסלול רשויות", אומר צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין. "במסלול יזמי, היזם יקדם תב"ע התואמת בחינה כלכלית שהוא ביצע על הפרויקט והבין שהיא מספיק רווחית, כך הדבר גם מגדיל את הוודאות שהפרויקט יצא לפעול.
"במסלול רשויות, הרשות מגדירה את נפחי הבנייה, את מספר יחידות הדיור ואת המטלות הציבוריות שיש להוסיף בתוכנית בהתאם לצרכים שלה. אמנם הרשות נעזרת בשמאי המכין דוח כלכלי על פי תקן 21, אבל בסוף התוכנית תמיד צריכה להתכתב עם המציאות או עם תוכנית עסקית נכונה שמגיעה מצד יזמים".
צחי סופרין, קבוצת סופרין / צילום: איל יצהר
עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדן נדל"ן מקבוצת דן, מציין: "רואים כל כך מעט פרויקטים שיוצאים לביצוע במסלול רשויות משום שלרוב רשויות קידמו מתחמי פינוי בינוי בלי לתת את הדעת עד הסוף לגבי ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט או במילים אחרות, המספרים לא היו תואמים את פני המציאות.
"פערים כאלה משפיעים באופן ישיר על הרווחיות של הפרויקט. לכן, חשוב שגם במסלול רשויות, ייזמו שולחנות עגולים עם יזמים שפעילים בשטח.
"חוסר הדיוק הזה יוצר עיכוב כפול: אי יציאת הפרויקט לפועל והזמן שייקח לתכנן מחדש. יש לציין כי גם לדיירים חשוב שיזם יהיה מעורב החל משלב התכנון במסלול הרשויות ולא להמתין שיסתיים.
רועי גלעד דורון / צילום: תמר מצפי
"בסופו של דבר, היזם יתחיל בהליך להוצאת היתר רק כאשר הפרויקט יהא כלכלי. אם הפרויקט לא כלכלי, היזם יחכה עד שהמחירים יעלו או שתינתן השלמת הון דרך הרשות להתחדשות עירונית כפי שעשו במתחמים מסוימים שלא הייתה בהם היתכנות כלכלית".
האתגר שלא סופרים: קפיצה בעלויות הבנייה
היזמים מספרים שיש מקרים שמזהים את הבעיות במהלך התכנון עצמו עוד בטרם אושרה תוכנית סופית, ומתריעים כי ללא תיקונים התוכנית עשויה שלא להתממש עקב חוסר כדאיות.
כך לדוגמה, מאיר חרש, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של חברות גרופית, מספר: "אנו מנסים לקדם בימים אלה התחדשות עירונית ברמלה כחלק מתוכנית פינוי בינוי במתחם גיורא - תמ"ל 2050 במסלול רשויות. מדובר בתוכנית משמעותית מאוד לעיר שבמסגרתה מיועדות לפינוי 750 יח"ד ובמקומן ייבנו 3,200 יח"ד חדשות בתוספת שטחי תעסוקה ומסחר. התוכנית מחולקת לשישה מתחמים, ועל פי שמאי התב"ע שלושה מהמתחמים אינם כלכליים כלומר מוערכים בעצם מתחת לסף המינימאלי של תקן 21.1.
"כדי שמתחמים 1, 2 ו־3 בתוכנית יהפכו לכלכליים, המדינה צריכה לשלב בתוכנית קרקע משלימה או סבסוד כספי מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אחת הסיבות לכך שהמתחמים לא כלכליים הוא מכפיל הדירות שניתן להם, שנמוך משמעותית מהמכפיל המקובל ברמלה וגם מהמתחמים הנמצאים לידם".
חרש הוסיף: "גם המתחמים הכלכליים בתוכנית עלולים להתברר כלא כלכליים, בגלל עדכון עלויות הביצוע. המשמעות היא שהמדינה תצטרך להכניס יד עמוקה יותר לכיס על מנת שהמתחמים הללו יצאו לפועל". בכוונת גרופית להגיש התנגדות לתוכנית.
לדברי חרש, התחשיב הכלכלי שעליו מבססים את התוכניות אינו עדכני, דבר שמייצר קושי בליווי בנקאי. "בשנתיים האחרונות, עלויות הבנייה תפחו מאוד והשמאים של הוועדות המקומיות לוקחים בלא מעט מקרים פרמטרים שהופכים את עלויות הבנייה ללא אקטואליות. כאשר יזם פונה לבנק בבקשת ליווי כלכלי לפרויקט, השמאי של הבנק לוקח בחישוב שלו מחירים עדכניים של עלויות בנייה שלא תואמים את המספרים של תקן 21 עליהם מסתמכים השמאים של הרשויות ולכן במצב הזה קשה יותר לאשר את הליווי הבנקאי".
"זמן לחשיבה מחודשת על שיטת התכנון כולה"
"העובדה ששיעור כה קטן מהתב"עות של פינוי בינוי יוצא בסופו של דבר לפועל מראה שייתכן שבמקרה הזה הגיע הזמן לחשיבה מחודשת על שיטת התכנון של פינוי בינוי כולה", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן.
"המטרה צריכה להיות להגיע לביצועים מיטביים בפועל, ולא לגרום למערכת כולה לעבוד 'על ריק'.
"כל עוד ממשיכים לבנות שכונות ענק חדשות בערי הפריפריה, ליזמים יש פחות תמריץ ללכת לפינוי בינוי, שגם ככה הוא מורכב ומייגע".
למרות הנתונים המאכזבים ברמה הארצית, ישנם מקומות שבהם תוכניות פינוי בינוי מצליחות להתממש בהיקפים משמעותיים - ישנן ערים שבהן יש הרבה פרויקטים שיצאו לדרך והתקדמו לרישוי ואף לבנייה.
כך למשל, ברמת השרון מתוך 1,275 דירות בתוכניות יצאו לפועל 828 יחידות דיור שהן 65%. בקריית אונו 81% מהדירות נמצאו בתהליכי רישוי (במסלול מיסוי) - סה"כ 4,729 יח"ד.
"מהלך רחב לקידום פרויקטים מורכבים"
מהרשות להתחדשות עירונית נמסר: "על פי הנתונים שבידינו, בעשור המדובר (2012־2022) ניתנו היתרי בנייה לכ־38 אלף יח"ד בתוכניות פינוי בינוי. במהלך העשור האמור אכן אושרו כ־160 אלף יח"ד, ואולם רובן הגדול, כ־113 אלף יח"ד מתוכן, אושרו במהלך השנים 2019־2022. כיוון שהליך הוצאת היתר בנייה ממוצע בישראל עומד על כארבע שנים מיום אישור התוכנית, סביר שבתוכניות שאושרו בשנים 2019־2022 טרם הושלם הליך הוצאת היתר הבנייה עד סוף שנת 2022. מכאן, שניתן לצפות לראות היתרי בנייה רק בכ־47 אלף יח"ד מתוך כלל התוכניות שאושרו בשנים 2012־2022.
"בהינתן שמתוך 47 אלף יח"ד הגיעו לכלל היתר בנייה 38 אלף יח"ד עד סוף 2022, זהו שיעור גבוה של הוצאת היתרי בנייה. עשרות אלפי יח"ד נוספות מצויות בדרך להיתר בנייה. נזכיר גם כי בשנת 2023 הונפקו היתרי בנייה לכ־10,000 יח"ד נוספות במתחמי פינוי בינוי".
"אשר לאבחנה כי היקף המימוש במסלול רשויות מקומיות נמוך יותר מסלול היזמים, זוהי אבחנה נכונה. באופן טבעי, יזמים, שפועלים משיקולים עסקיים מקדמים תוכניות במתחמים קלים יותר למימוש. לעומת זאת, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת תוכניות היכן שהשוק הפרטי נמנע מלעשות זאת - פרויקטים מורכבים, המצריכים הישענות על השלמה כלכלית, כאלה שיש בהם קשיים קנייניים וכיוצ''ב.
"לפני כשנה וחצי יצאה הרשות במהלך רחב לקידום מתחמי פינוי בינוי לא-כלכליים בערי פריפריה מובהקות (קריית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן ועוד), שבהן יזמים אינם מקדמים תכנון כלל. מובן מאליו כי אלה בדיוק המקומות שהמימוש בהם מורכב וצפוי להימשך זמן רב יותר ממתחמים אותם בוחרים היזמים כאטרקטיביים לקידום".
עוד מסרו מהרשות להתחדשות עירונית כי הנתונים שבידיהם שונים מאלה שבידי מדלן. למשל, על פי נתוני מדלן בראשון לציון ישנן כ-5,000 יח''ד בתוכניות מאושרות במסלול רשויות מקומיות, אולם לפי הרשות אין בראשל"צ תוכניות מאושרות בהיקף כזה או קרוב לכך, ו"ייתכן שהכוונה לתוכנית המתאר של רמת אליהו שאינה רלוונטית".
עם זאת, במדלן עומדים מאחורי הנתונים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
