רני צים / צילום: מאיר אדרי
רני צים משלם את מחיר ההתרחבות המהירה של עסקיו בתחומי הנדל"ן והפיננסים בשנות הריבית האפסית. איש העסקים, שקנה את עולמו כשהקים ומכר (עם אחיו עדי) את רשת המזון "כמעט חינם" בתחילת העשור הקודם, נטל בהמשך הלוואות גדולות, רכש עוד ועוד נכסים, וכעת הוא נדרש לעזרת הציבור כדי לשלם את חובותיו הפרטיים.
● 15% ביום אחד: מה הוביל לזינוק במניית סולאראדג'?
● ראיון | החברה שמדרגת אנליסטים והפכה לעסק בשווי 200 מיליון דולר
צים מנסה לגלגל את חובותיו לציבור באמצעות הנפקת אג"ח שבה ינסה לגייס עד 150 מיליון שקל על ידי שותפות מוגבלת שהקים. כספי ההנפקה מיועדים לפרוע את החובות הפרטיים של צים, שנושאים ריביות גבוהות ועומדים ברובם לפירעון בתקופה הקרובה.
איך מחזירים 42 מיליון שקל בפחות משבוע?
צים מחזיק כיום ב־54.3% מחברת המרכזים המסחריים רני צים מרכזי קניות וכן ב־65.7% ממניות קבוצת הפיננסים לשעבר פסגות , שווי השוק של שתיהן יחד עומד על כ־280 מיליון שקל. מול אלה, יש לו כאמור חובות פרטיים גדולים שמהם הוא מבקש לפרוע 135 מיליון שקל באמצעות כספי גיוס האג"ח.
החובות הפרטיים של צים הם לבנקים דיסקונט והבינלאומי וכן לאקסלנס, גיזה זינגר אבן (מובילת ההנפקה אמפא קפיטל ושקד פרטנרס). 125 מיליון שקל מאותם חובות הם לפירעון כבר בשנת 2024 ולא פחות מ־42 מיליון שקל מהם אמורים להיפרע עד סוף השבוע הנוכחי. הוצאות הנפקת השותפות המוגבלת של צים מוערכות בכ־4 מיליון שקל.
מטיוטת התשקיף שלה עולה כי הוצאות הריבית של צים כיום הן משמעותיות, כאשר רוב ההלוואות נושאות ריבית של יותר מ־10% וחלקן אף מגיעות ל־13% ויותר. הריבית הצפויה על האג"ח שתנפיק השותפות (צמודות למדד) טרם נקבעה אך נכתב שם כי השאיפה שלו היא לקבל ריבית נמוכה יותר.
כנגד האג"ח שתונפק לתקופה של 5 שנים, עם מח"מ של קצת יותר מ-3 שנים, ישעבד צים את החזקותיו בחברה הציבורית רני צים מרכזי קניות . נכון להיום צים מחזיק במניות של רני צים בשווי של כמעט 230 מיליון שקל אך כדי שמשקיעים יסכימו להזרים לו 150 מיליון שקל ולקבל את המניות הללו כבטוחה, צים צריך לשעבד מניות בשווי גבוה יותר מאשר סכום הכסף שהוא מבקש לגייס באג"ח. רואי החשבון צירפו לתשקיף השותפות שהקים צים הערת עסק חי.
נזכיר כי בחודש מרץ האחרון ביקש צים להשתמש בקופת המזומנים שנצטברה בקבוצת פסגות שבשליטתו, כדי לבצע עסקת בעלי עניין שתזרים לידיו מאות מיליוני שקלים מהחברה הציבורית. זאת בדרך של רכישה מידיו של מניות השליטה ברני צים מרכזי קניות תמורת כ־250 מיליון שקל. אלא שעקבות ביקורת מצד משקיעים בשוק ההון החליט צים לסגת מהתוכנית זמן קצר לאחר מכן.
מצעד המימושים של רני צים
צים נמצא בשנה האחרונה בעיצומו של מהלך מימושים נרחב בחברות הציבוריות שבשליטתו, שכלל תחילה את רוב נכסי פסגות (בעיקר ניהול קרנות נאמנות ותיקי השקעות) וכעת מתמקד בהקטנת החוב של עסקי הנדל"ן המניב שלו - רני צים מרכזי קניות. הוא מקווה שמכירת הנכסים בה החל תביא להורדת המינוף של החברה מרמה של 71% ל־65% בסוף השנה הנוכחית ול־60% בהמשך.
במצגת למשקיעים שפרסמה רני צים בדוחותיה בשבוע שעבר היא נתנה תחזית אופטימית לפיה ה־NOI שלה (הכנסה תפעולית נטו) יזנק ב־61% לסכום של 137 מיליון שקל בשנת 2025 לעומת 2023, וכי ה־FFO (הרווח התזרימי) יזנק פי 2.6 לסכום של 60 מיליון שקל באותה תקופה.
בינתיים כאמור הוא מממש נכסים בחברה, שהבולטים בהם הם מניות חברת ייזום הבנייה מגידו לאאורה ב־280 מיליון שקל, שכבר הושלמה, וכן מכירת מחצית הזכויות בקניון במעלות ב־121 מיליון שקל, מכירת קניון בירכא ב־97 מיליון שקל (שניהם מזכר הבנות) ועוד נכסים בהיקף של יותר מ־160 מיליון שקל.
מניית רני צים מרכזי קניות צללה בכ־60% מאז השיא שאליו הגיעה בתחילת שנת 2022, רגע לפני העלאות הריבית. בימים ההם שיקפה המניה לחברה של צים שווי של יותר מ־1.1 מיליארד שקל לעומת 410 מיליון שקל בלבד כיום.